Cumul LMNP et location vide : le guide complet

Vous souhaitez diversifier votre parc immobilier avec des logements vides et meublés ? Bonne idée ! Après tout, la diversification est la base d’une stratégie d’investissement réussie. Mais cela complexifie aussi vos déclarations. Car cumuler LMNP et location vide implique une multiplication des régimes fiscaux. Alors découvrez les avantages de ce cumul, les conséquences fiscales et légales. 

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Cumuler LMNP et location vide : les avantages et considérations fiscales

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Si le cumul LMNP et location vide vous permet de diversifier vos investissements immobiliers, cela a aussi des conséquences sur vos déclarations fiscales. 

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Avantages du cumul

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Cumuler LMNP et location vide est particulièrement intéressant pour diversifier son parc immobilier. Et pour cause, les logements meublés (bien que très rentables) ne sont pas forcément adaptés à tous les profils ou toutes les villes. 

Si vous possédez des biens dans des villes de taille moyenne où la population n’est plus toute jeune, les logements nus seront à privilégier. Vos futurs locataires possèdent sans doute déjà des meubles qu’ils souhaiteront intégrer dans leur logement. Si vous leur proposez des biens tout équipés, ils préféreront en trouver un autre ; laissant ainsi votre logement vacant. 

À l’inverse, dans les grandes villes ou dans les zones touristiques, la location meublée est de mise. Et pas seulement pour la location courte durée. Que ce soit les jeunes qui commencent dans la vie active ou les étudiants, ils n’ont pas forcément le budget pour investir dans de nouveaux meubles. En leur proposant toutes les fournitures nécessaires à leur aménagement, vous leur simplifiez grandement la vie. Ce qui vous permet de trouver rapidement preneur, mais surtout d’augmenter un peu les loyers pour le service rendu (environ 10 % supplémentaires).

En plus de vous adresser à tous les profils de locataires, cumuler LMNP et location vide vous permet de maximiser et sécuriser vos sources de revenus locatifs. 

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Considérations fiscales

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La location meublée et la location nue obéissent toutes deux à des régimes fiscaux différents. 

Dans le premier cas, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel. Vos revenus locatifs sont donc considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Elles devront être déclarées comme telles. 

Dans le second cas, vos recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Et là, c’est beaucoup plus simple puisque ces derniers sont directement intégrés dans la déclaration d’impôt sur le revenu. Voyons plus en détail les modalités de déclaration. 

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Cumul LMNP et location vide : cas pratiques

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Que vous possédiez un bien nu, un bien meublé ou que vous cumuliez les deux, vous devrez déclarer toutes les recettes locatives. Mais si vous cumulez LMNP et location vide, les démarches relatives à la déclaration se multiplient : 

• Pour la location vide : vous devez remplir le formulaire 2042 ( le même que pour la déclaration de revenus). Plus précisément, il faudra remplir les cases 4BA pour le régime réel, et 4BE pour le régime micro-foncier. 
• Pour la location meublée : alors là, c’est un peu plus complexe puisque vous devez obligatoirement remplir le formulaire 2044-C-Pro spécifique aux BIC. Mais si en plus, vous choisissez le régime réel, il y a toute une liasse fiscale à transmettre au service des impôts. L’objectif étant de calculer votre bilan comptable, votre compte de résultat et de justifier l’ensemble de vos charges déductibles et amortissements. 

En cumulant LMNP et location vide, vos bénéfices industriels et commerciaux ainsi que vos revenus fonciers seront ajoutés aux autres revenus catégoriels (comme votre salaire, les dividendes perçus, vos rentes, …). Le tout sera ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

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Bon à savoir : Au-delà des formalités à accomplir lors de la déclaration d’impôt sur le revenu, il ne faudra pas oublier de déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel dans les 60 jours suivants la mise en location. En revanche, il n’y a aucune autre formalité requise pour les logements nus. 

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Gestion avancée d’un portefeuille mixte

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Maximisez les avantages fiscaux en choisissant le bon régime

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Bien que différents, le régime LMNP et la location vide sont construits de la même manière avec : 

• Un régime micro (BIC ou foncier) qui vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire et d’une comptabilité simplifiée. 

• Un régime réel d’imposition qui vous permet de déduire les charges, et même d’amortir le bien immobilier dans le cadre du LMNP. 

Voici un tableau récapitulant ces deux régimes selon le statut : 

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Si vous cumulez LMNP et location vide, il faudra impérativement choisir le bon régime. Et ce, pour les deux statuts. La plupart du temps, il s’agit du régime réel d’imposition qui réduit drastiquement votre base imposable. 

Bon à savoir : si le régime réel est particulièrement avantageux (aussi bien pour le LMNP que la location vide), son adoption nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse. Et pour cause, si vous déclarez trop de charges déductibles, vous risquez un redressement fiscal. À l’inverse, si vous n’en déclarez pas assez, vous paierez plus d’impôt que nécessaire. Alors pour éviter l’une ou l’autre de ces situations en cumulant LMNP et location vide, faites-vous accompagner par un expert.

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Exemple de déclaration

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Pour vous aider à mieux comprendre les implications fiscales du cumul LMNP et location vide, voici un exemple concret : 

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Cas nº1 : vous avez choisi le régime micro-BIC et micro-foncier

Côté LMNP : votre base imposable est fixée à 10 000 € (50 % * 20 000 €)

Côté revenus fonciers : votre base imposable est fixée à 10 500 € (70 % * 15 000 €)En plus de votre salaire et vos autres sources de revenus, vous devrez ajouter 20 500 € de recettes locatives. Ce qui peut facilement vous faire basculer à la tranche marginale d’imposition supérieure

Cas nº2 : vous avez choisi le régime réel

Côté LMNP : votre base imposable est fixée à 0 € (20 000 - 10 000 € de charges - 10 000 € d’amortissement)

Côté revenus fonciers : votre base imposable est fixée à 8 000 € (15 000 € - 7 000 €)En cumulant LMNP et location vide et en choisissant le régime réel, l’assiette imposable de vos revenus locatifs n’est que de 8 000 €.

Pour faire des économies d'impôts, il est plus que nécessaire de bien se faire accompagner dès le début. En particulier si vous cumulez LMNP et location vide, car les optimisations fiscales existent pour ces deux statuts.

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