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Micro foncier ou régime réel - Quelle est la meilleure option ?

Micro foncier ou régime réel - Quelle est la meilleure option ?
Mathieu d'Ornellas
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Si la localisation géographique ou la typologie de bien figurent parmi les principaux critères de rentabilité, la fiscalité n’en est pas moins importante. Elle est même essentielle. Il est donc primordial de faire les bons choix dès le début de votre activité de location. Pour les propriétaires bailleurs soumis au régime des revenus fonciers, c’est le choix entre régime micro-foncier et réel qui fera la différence. Alors quelle est la meilleure option ? Nopillo vous aide à y voir plus clair. 

Le régime micro-foncier - Conditions et fiscalité 

Le régime micro-foncier et le régime réel s’appliquent à tous types de logements loués nus ; les locaux d'habitation, les terrains, les caves, les parkings ou encore les locaux professionnels. Si le logement est loué meublé, c’est le statut LMNP qui s’applique. 


Les conditions du régime micro-foncier 

Le régime micro-foncier est le régime applicable de plein droit pour tous les propriétaires d’un logement nu acquis en nom propre. Cependant, plusieurs conditions viennent exclure d’office ce régime : 

  • Un régime spécial : les logements obéissant à un régime spécial sont exclus du régime du micro-foncier. Il s’agit, par exemple, des monuments historiques, des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable, des biens immobiliers dont les revenus locatifs sont soumis à un dispositif de défiscalisation (comme la loi Sellier, la loi Pinel, le dispositif Périssol, …), les logements loués dans le cadre d'une convention avec l'ANAH, les biens détenus en nue-propriété.
  • Un montant de recettes locatives maximales : votre revenu brut foncier annuel doit être inférieur à 15 000 € (article 32 du Code général des Impôts - CGI). Attention, car ce sont les revenus de l’ensemble du foyer fiscal. Ainsi, les éventuels logements achetés par votre partenaire en son nom propre sont également pris en considération.

Dès lors que l’une de ces conditions n’est pas respectée, le régime micro-foncier est exclu et c’est le régime réel qui s’applique automatiquement. Plus d'informations sur les règles du régime micro-foncier ici.

La fiscalité du régime micro-foncier 

Grâce au régime micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers bruts (qui correspond aux loyers hors charges). Ainsi, seuls 70 % des loyers perçus sont pris en compte par l'administration fiscale. Ces derniers sont ensuite soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, puis ajoutés à vos revenus globaux. Le tout sera alors imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Comme vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, vous ne pourrez déduire les charges avec le régime micro-foncier (contrairement au régime réel). À ce titre, c’est un régime simplifié. Cela signifie que pour vos déclarations fiscales, vous devez simplement remplir le formulaire 2042 et indiquer le montant de vos recettes locatives. Le service des impôts se charge de calculer l’abattement. 

Le régime réel d’imposition - Conditions et fiscalité 

Les conditions du régime réel

Si le régime micro-foncier s’applique par défaut, le régime réel peut aussi s’appliquer dans deux conditions : 

  • Vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 € : le régime micro-foncier étant exclu, c’est le régime réel qui s’applique de plein droit
  • Vous avez choisi le régime réel : pour cela, vous devez remplir la déclaration de revenus fonciers 2044. Dès lors, le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. 

Même avec des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à choisir le régime réel d’imposition pour sa fiscalité avantageuse. 

La fiscalité du régime réel 

Comme son nom l’indique, le régime réel permet de prendre en compte tous les frais réellement engagés pour la mise en location. Voici les principales charges déductibles : 

  • Les travaux de rénovation ou d’amélioration (les travaux de construction sont en revanche exclus de déduction) ;
  • Les frais de réparation et d’entretien ; 
  • Les intérêts d’emprunt ; 
  • Les charges de copropriété ; 
  • Les honoraires d’agence immobilière ; 
  • Les taxes (taxe foncière et taxe d’ordure ménagère) ; 
  • Les cotisations d'assurance (assurance loyers impayés, assurance propriétaire non-occupant,...). 

La déduction des charges n’est pas le seul avantage du régime réel face au micro-foncier. En effet, ce régime permet également de reporter le déficit les années suivantes. Si les charges sont supérieures aux recettes, il y a déficit foncier. Celui-ci pourra alors être reporté de la manière suivante : 

  • Toutes les dépenses autres que les intérêts d’emprunt : elles seront déduites de vos revenus globaux dans une limite de 10 700 € pendant 6 ans. 
  • Les intérêts d’emprunt et la part du déficit dépassant 10 700 € : ils seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans. 

Régime micro-foncier ou réel ?

Pour vous aider à comprendre la différence entre régime micro-foncier et réel, voici deux exemples concrets : 

Sans travaux de rénovation

Si vous ne réalisez pas de rénovation, les charges sont moins élevées. Il est alors indispensable de réaliser les calculs pour choisir la meilleure option. 

Voici une situation hypothétique 

  • Loyers perçus : 12 000 € / an
  • Les frais de réparation et d’entretien : 200 € 
  • Les intérêts d’emprunt : 1000 € 
  • Les charges de copropriété : 1200 €
  • Les honoraires d’agence immobilière : 1000 € 
  • Les taxes : 800 €
  • Les cotisations d'assurance : 900 €


Dans cette hypothèse, il est préférable d’opter pour le régime micro-foncier, puisque votre base imposable sera réduite de 250 €. 

Cela dit, il s’agit d’une hypothèse très simplifiée. Ce n’est pas parce que vous ne réalisez pas de travaux que le régime micro-foncier est automatiquement plus avantageux. Il convient de réaliser plusieurs calculs pour identifier la meilleure option entre régime micro-foncier et réel. N’hésitez pas à contacter nopillo pour vous accompagner dans cette démarche. 

Avec travaux de rénovation 

En cas de travaux, les charges augmentent considérablement, et le régime réel devient tout de suite beaucoup plus intéressant fiscalement. 

Voici la situation : 

  • Loyers perçus : 12 000 € / an
  • Les travaux de rénovation ou d’amélioration : 20 000 €
  • Les frais de réparation et d’entretien : 150 € 
  • Les intérêts d’emprunt : 700 € 
  • Les charges de copropriété : 800 €
  • Les honoraires d’agence immobilière : 800 € 
  • Les taxes : 600 €
  • Les cotisations d'assurance : 300 €


Dans cette hypothèse, le choix entre micro-foncier et réel est simple. C’est le régime réel qui l’emporte l’emporte haut la main. En plus de ne pas payer d’impôt sur vos revenus fonciers en année N, vous pourrez aussi réduire la base imposable de vos revenus globaux l’année suivante. 

Et oui, le déficit foncier est reportable. Ici, vous pourrez déduire 10 650 € de vos revenus globaux. Ce faisant, vous pourriez même abaisser votre tranche d’imposition, et réduire considérablement le montant de l’impôt à payer. Quant aux 700 € d’intérêt d’emprunt, ils seront déductibles des revenus fonciers l’année suivante.

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