Maximisez vos bénéfices avec le régime réel en LMNP

Article mis à jour le 27/10/2026.

Le régime réel en LMNP est le régime d’imposition qui permet de déduire les charges réellement supportées et d’amortir le bien, les meubles et les travaux, au lieu de l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Si le statut de loueur en meublé non professionnel est considéré comme une niche fiscale, c’est principalement grâce à son régime d’imposition. Et plus précisément, le régime réel en LMNP. Alors de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages fiscaux ? Quelle est la stratégie applicable ? Quelle comptabilité ? Découvrez les réponses dans cet article, en complément de notre guide de la fiscalité du LMNP.

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Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Au moment de leur immatriculation, les loueurs en meublé non professionnels ont la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Ce dernier est applicable dans deux hypothèses :

• Vos recettes annuelles dépassent le plafond du micro-BIC : 83 600 € à compter des revenus 2026 (77 700 € pour les revenus 2025) pour une location meublée longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé ;
• Vous choisissez d’opter pour le régime réel. L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus, puis elle est reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation.

Mais surtout, pour bénéficier du régime réel en LMNP, il faut d’abord respecter les critères d’éligibilité de la location meublée non professionnelle. Pour la location meublée, il suffit d’équiper le logement conformément aux dispositions du décret du 31 juillet 2015. Et pour rester en LMNP, vos recettes ne doivent pas cumuler les deux conditions du statut professionnel : plus de 23 000 € de recettes annuelles et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (article 155 IV du CGI). Si ces deux conditions sont réunies, vous passez en LMP (loueur en meublé professionnel).

Le tableau ci-dessous résume les différences entre les deux régimes.

Quels sont les avantages fiscaux du régime réel ?

Le régime réel est souvent le plus intéressant fiscalement lorsque vos charges et vos amortissements dépassent l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Comment est-ce possible ? Grâce à deux mécanismes fiscaux :

• La déduction des charges : vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location. Par exemple, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de conciergerie, la taxe foncière, les frais de comptabilité, les assurances, etc.
• L’amortissement : l’idée est de prendre en compte la perte de valeur du bien immobilier (hors terrain), des meubles et des travaux de rénovation. Celle-ci peut alors être déduite de votre base imposable.

Mais le régime réel ne s’arrête pas là. En LMNP, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : il est déductible dans la limite du résultat avant amortissement (article 39 C du CGI), et la fraction non déduite peut être reportée sur les exercices suivants. En revanche, lorsque vos charges (hors amortissement) sont supérieures à vos recettes, vous êtes en déficit. Ce déficit ne s’impute pas sur vos autres revenus : il se reporte uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes. Il s’agit du report du déficit.

Entre les charges déductibles et l’amortissement, le régime réel en LMNP permet de réduire fortement le résultat imposable, voire de le ramener à zéro dans certaines situations.

Quelles sont les démarches pour passer au régime réel ?

Le choix du régime réel en LMNP peut se faire à deux moments :

• Lors de votre début d’activité : vous déclarez votre début d’activité en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant le premier jour de location. Cette inscription au répertoire Sirène est gratuite et vous permet d’obtenir votre numéro SIRET.
• En cours d’activité : si vous vous êtes rendu compte des avantages fiscaux du régime réel sur le tard, rien n’est perdu. Il est toujours possible d’opter pour ce régime a posteriori. Comment ? En informant l’administration fiscale de votre volonté d’opter pour le réel, avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus (au printemps).

Si vous avez opté pour le régime réel en LMNP, vous devrez aussi envoyer une liasse fiscale au service des impôts. Or, cette liasse fiscale comporte un ensemble de formulaires pour justifier de l’ensemble de vos charges et amortissements. D’où l’importance de bien suivre votre comptabilité.

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Comment gérer la comptabilité au régime réel ?

Vous vous en doutez, l’administration fiscale ne vous laissera pas réduire vos impôts sans une analyse approfondie de vos charges et amortissements. C’est pourquoi, le régime réel en LMNP impose généralement des formalités plus lourdes.

Lors de votre déclaration d’impôts, vous devez envoyer votre compte de résultat et un bilan comptable simplifié. Pour les remplir, il est absolument nécessaire d’avoir une tenue de compte rigoureuse tout au long de l’année. C’est-à-dire, conserver l’ensemble des factures ou autres documents justifiant les frais engagés. Par exemple, la facture pour l’achat du nouveau canapé, celle pour la réparation de la chaudière, le contrat de l’agence immobilière précisant les honoraires applicables, etc.

Au-delà d’une rigueur absolue pour les charges déductibles, il faudra aussi maîtriser les règles d’amortissement. Car vous ne pouvez décider librement de la durée d’amortissement de votre appartement, de la table ou des travaux de rénovation. L’amortissement obéit à des règles comptables strictes. D’où l’intérêt de se faire accompagner par un expert pour limiter le risque de redressement fiscal.

Chez Nopillo, nous sommes spécialisés dans la location meublée non professionnelle, et plus précisément dans le régime réel en LMNP. Nous pouvons vous aider à réaliser vos déclarations comptables afin de limiter les erreurs.

Quels sont les challenges liés au régime réel en LMNP ?

Au vu de la complexité des démarches comptables inhérentes au régime réel en LMNP, le risque d’erreur existe, aussi bien au niveau des amortissements qui obéissent à des règles strictes, que des charges déductibles qui sont aussi très encadrées par la loi.

Si vous avez comptabilisé des charges non déductibles ou amorti des biens non amortissables, l’administration fiscale peut procéder à un redressement. Dans ce cas, le service des impôts peut vous demander de régulariser la différence, avec d’éventuelles majorations.

Si vous décidez d’entamer les démarches par vous-même, sans faire appel à un expert, vous restez responsable de l’exactitude de votre déclaration. À vous d’évaluer si vous souhaitez vous passer de l’accompagnement d’un expert, comme Nopillo.

Quelle stratégie pour une rentabilité accrue en régime réel ?

Outre les erreurs réalisées lors de la déclaration d’impôt au régime réel en LMNP, il y a aussi les erreurs liées à une absence d’optimisation fiscale. Entre déclarer trop de dépenses ou pas assez, la frontière est parfois floue.

Pour ne pas payer plus d’impôt que nécessaire, vous devez déclarer toutes les charges et tous les amortissements déductibles. Ni plus ni moins. C’est là que l’accompagnement de Nopillo peut vous aider à intégrer tous les frais, sans en oublier aucun. De cette façon, vous réduisez votre résultat imposable.

Exemple d’un investissement LMNP en réel

Pour vous aider à mieux comprendre le régime réel en LMNP, voici un exemple simplifié. La situation est la suivante :

• Achat d’un logement d’une valeur de 200 000 € (hors terrain, amortissable sur 20 ans)
• Loyers perçus : 2 000 € par mois
• Intérêts d’emprunt : 800 € par mois
• Honoraires d’agence : 2 000 € par an
• Taxe foncière : 1 000 € par an
• Réparations diverses : 1 000 € par an
• Travaux de rénovation effectués pour 15 000 € (amortissables sur 10 ans)

Pour calculer le résultat imposable, il faut commencer par les charges déductibles puis l’amortissement.

Charges déductibles : (800 × 12) + 2 000 + 1 000 + 1 000 = 13 600 €

Résultat avant amortissement : (2 000 × 12) − 13 600 = 10 400 €

Amortissement de l’année : (200 000 / 20) + (15 000 / 10) = 11 500 €

L’amortissement est déductible dans la limite du résultat avant amortissement, soit 10 400 €. Le résultat imposable de l’exercice est donc de 0 €, et les 1 100 € d’amortissement non déduits (11 500 − 10 400) peuvent être reportés sur les exercices suivants.

Il s’agit d’un exemple simplifié, hors prélèvements sociaux et sans tenir compte de votre situation personnelle. Pour estimer votre propre situation, vous pouvez utiliser un simulateur ou échanger avec un expert.

Questions fréquentes sur le régime réel en LMNP

Le régime réel est-il obligatoire en LMNP ?

Non, pas dans tous les cas. Le micro-BIC s’applique par défaut sous les plafonds de recettes, et le régime réel s’applique sur option ou lorsque les recettes dépassent ces plafonds.

Peut-on créer un déficit avec l’amortissement en LMNP ?

Non. L’amortissement est déductible dans la limite du résultat avant amortissement : il ne peut pas créer ni augmenter un déficit.

Jusqu’à quand peut-on opter pour le régime réel ?

L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Elle est ensuite reconduite tacitement chaque année, sauf renonciation.

Quelles formalités faut-il accomplir pour déclarer son activité de loueur en meublé ?

Vous devez déclarer votre début d’activité en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant le premier jour de location. Cette démarche gratuite vous donne un numéro SIRET.

Quel plafond de recettes ouvre droit au micro-BIC en 2026 ?

Pour les revenus 2026, le plafond est de 83 600 € pour une location meublée longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, et de 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Au-delà, le régime réel s’applique.

Sources : service-public.gouv.fr (fiche F32744) ; service-public.gouv.fr (guichet des formalités des entreprises) ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 ; articles 39 C, 155 IV et 156 I 1° bis du CGI.

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