Maximisez vos bénéfices avec le régime réel en LMNP

Si le statut de loueur en meublé non professionnel est considéré comme une niche fiscale, c’est principalement grâce à son régime d’imposition. Et plus précisément, le régime réel en LMNP. Alors de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages fiscaux ? Quelle est la stratégie applicable ? Quelle comptabilité ? Découvrez les réponses dans cet article. 

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Qu’est-ce que le régime réel en LMNP?

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Au moment de leur immatriculation, les loueurs en meublé non professionnels ont la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Ce dernier est applicable dans deux hypothèses : 

• Votre chiffre d’affaires annuel est supérieur à 77 700 € (pour les locations longue durée), 15 000 € (pour les locations saisonnières) ou 1588 700 € (pour les chambres d'hôte) ; 

• Vous choisissez de lever l’option pour le régime réel. 

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Mais surtout, pour bénéficier du régime réel en LMNP, il faut d’abord respecter les critères d’éligibilité de la location meublée non professionnelle. Pour la location meublée, il suffit d’équiper le logement conformément aux dispositions du décret du 31 juillet 2015. Et pour rester en LMNP, vous devez percevoir les revenus locatifs inférieurs à 23 000 et la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Si ces deux limites sont dépassées, vous passez automatiquement en LMP (loueur en meublé professionnel). 

Quels sont les avantages fiscaux du régime réel ? 

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Dans plus de 85 % des cas, le régime réel LMNP est le régime le plus intéressant fiscalement pour les propriétaires. Comment est-ce possible ? Grâce à deux mécanismes fiscaux : 

• La déduction des charges : vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location. Par exemple, les honoraires de l’agence immobilière, les frais de conciergerie, la taxe foncière, les frais de comptabilité, les assurances, etc. Plus d’infos.  
• L’amortissement : l’idée est de prendre en compte la perte de valeur du bien immobilier, des meubles et des travaux de rénovation. Celle-ci peut alors être déduite de votre base imposable. 

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Mais le régime réel ne s’arrête pas là. Il y a aussi le déficit qui vous évite de payer des impôts sur vos recettes locatives. Concrètement, lorsque vos charges sont supérieures à vos recettes, vous êtes en déficit. La différence entre les deux pourra être reportée et déduite de vos impôts en année N+1. Et ce, pendant les 10 prochaines années. Il s’agit ici du report du déficit. 

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Entre les charges déductibles et l’amortissement, le régime réel en LMNP vous permet de réduire drastiquement vos impôts. Et s’il y a déficit, vous ne payez même pas d’impôt sur vos recettes locatives. 

Quelles sont les démarches pour passer au régime réel ?

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Le choix du régime réel en LMNP peut se faire à deux moments : 

• Lors de votre immatriculation : dans ce cas, il faudra remplir le formulaire P0i sur l’INPI dans les 15 jours suivants votre début d’activité. Ce formulaire permet de déclarer votre activité, d’obtenir votre numéro de SIRET et surtout de choisir le régime fiscal applicable. 
• En cours d’activité : si vous vous êtes rendu compte des avantages fiscaux du régime réel sur le tard, rien n’est encore perdu. Il est toujours possible d’opter pour ce régime a posteriori. Comment ? En informant l’administration fiscale de votre volonté de lever l’option. Et ce, avant la date butoir pour le dépôt des déclarations d'impôt sur le revenu (entre mai et juin). 

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Cependant, si vous avez opté pour le régime réel en LMNP, vous devrez aussi envoyer une liasse fiscale au service des impôts. Or, cette liasse fiscale comporte un ensemble de formulaires pour justifier de l’ensemble de vos charges et amortissements. D’où l’importance de bien suivre votre comptabilité. 

Comment gérer la comptabilité au régime réel ?

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Vous vous en doutez, l’administration fiscale ne vous laissera pas réduire vos impôts sans une analyse approfondie de vos charges et amortissements. C’est pourquoi, le régime réel en LMNP impose généralement des formalités plus lourdes. 

Lors de votre déclaration d’impôts, vous devez envoyer votre compte de résultat et un bilan comptable simplifié. Pour les remplir, il est absolument nécessaire d’avoir une tenue de compte rigoureuse tout au long de l’année. C’est-à-dire, conserver l’ensemble des factures ou autres documents justifiant les frais engagés. Par exemple, la facture pour l’achat du nouveau canapé, celle pour la réparation de la chaudière, le contrat de l’agence immobilière précisant les honoraires applicables, etc. 

Au-delà d’une rigueur absolue pour les charges déductibles, il faudra aussi maîtriser les règles d’amortissement. Car, vous ne pouvez décider librement de la durée d’amortissement de votre appartement, de la table ou des travaux de rénovation. L’amortissement obéit à des règles comptables strictes. D’où l’intérêt de se faire accompagner par un expert pour éviter les redressements fiscaux. 

Chez nopillo, nous sommes spécialisés dans la location meublée non professionnelle. Et plus précisément dans le régime réel en LMNP. Nous pouvons vous aider à réaliser toutes vos déclarations comptables afin d’éviter les erreurs, et surtout, payer moins d’impôts. 

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Quels sont les challenges liés au régime réel en LMNP ?

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Au vu de la complexité des démarches comptables inhérentes au régime réel en LMNP, le risque d’erreur est exponentiel. Aussi bien au niveau des amortissements qui obéissent à des règles strictes, que des charges déductibles qui sont aussi très encadrées par la loi. 

Alors si vous avez comptabilisé des charges non déductibles ou amorti des biens non amortissables, l’administration fiscale ne vous fera pas de cadeaux. Si les inspecteurs détectent la moindre erreur, vous risquez un redressement fiscal. Dans ce cas, le service des impôts peut vous demander de rembourser la différence, et souvent avec majoration. Car rappelez-vous, nul n’est censé ignorer la loi. 

Si vous décidez d’entamer les démarches par vous-même, sans faire appel à un expert, le Fisc considère que vous avez les compétences requises pour effectuer une déclaration conforme. Alors si c’est le cas, tant mieux ! Mais si ce n’est pas le cas, est-ce que ça vaut le coup de vous passer des services d’un expert, comme nopillo ? 

Quelle stratégie pour une rentabilité accrue en régime réel ?

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Outre les erreurs réalisées lors de la déclaration d’impôt au régime réel en LMNP, il y a aussi les erreurs liées à une absence d’optimisation fiscale. Entre déclarer trop de dépenses ou pas assez, la frontière est parfois floue. 

Si vous souhaitez payer le moins d’impôt possible, vous devez déclarer toutes les charges et tous les amortissements déductibles. Ni plus ni moins ! C’est justement là que l’intervention de nopillo est indispensable. Nous vous aidons à intégrer tous les frais, sans en oublier aucun. De cette façon, vous réduisez votre assiette imposable, et vous pouvez même générer du déficit pour les années suivantes. 

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Exemple d’un investissement LMNP en réel

Pour vous aider à mieux comprendre le régime réel en LMNP, voici un exemple concret.

La situation est la suivante :

• Achat d’un logement d’une valeur de 200 000 € (amortissable sur 20 ans)
• Loyers perçus : 2000 € par mois
• Intérêt d’emprunt : 800 € par mois
• Honoraires d’agence : 2000 € par an
• Taxe foncière : 1000 € par an
• Réparations diverses : 1000 € par an
• Travaux de rénovation effectués pour 15 000 € (amortissables sur 10 ans)

Pour calculer le montant des impôts à payer, il faut commencer par les charges déductibles et l'amortissement.

Au niveau des charges déductibles : (800*12) + 2000 + 1000 + 1000 = 13 600 €

Au niveau des amortissements : (200 000 / 20) + (15 000 / 10) = 11 500 €

Ensuite, il suffit de les soustraire au total des loyers perçus : (2 000 * 12) - 13 600 - 11 500 = - 1 100 €

Vous êtes en déficit de 1 100 €. Autrement dit, vous ne paierez pas d’impôt cette année. Et l’année prochaine, vous pourrez déduire ces 1 100 € de vos recettes locatives, en plus des charges et amortissements.

Même s’il ne s’agit que d’un exemple basique, le régime réel en LMNP permet très souvent de payer très peu, voire pas du tout d’impôts. Si vous souhaitez profiter de tous ces avantages fiscaux, n’hésitez pas à contacter nopillo.

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