3 exemples de calcul en LMNP selon votre régime fiscal
- Le loueur en meublé non professionnel choisit entre le micro-BIC et le régime réel ; dans les deux cas, les recettes sont imposées en bénéfices industriels et commerciaux.
- Au micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique, dont le taux varie selon le type de location.
- Au régime réel, les charges et l'amortissement sont déduits des recettes, ce qui peut ramener le résultat imposable à un niveau très faible.
- Trois exemples chiffrés permettent de comparer l'impôt selon le régime pour une location longue durée, une location saisonnière et une chambre d'hôtes.
- Le régime le plus avantageux dépend des charges et de l'amortissement de chaque situation ; une simulation personnalisée reste utile.
Les loueurs meublé non professionnels ont le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Mais lequel est le plus avantageux entre les deux ? Dans la majorité des cas, c’est le régime réel d’imposition. Et pour vous en convaincre, nous vous proposons 3 exemples de calcul LMNP selon le régime fiscal choisi.
Pour comprendre l’articulation d’ensemble, voyez le régime LMNP.
Article mis à jour le 03/10/2026.
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Les deux régimes fiscaux du loueur meublé non professionnel
Lors de l’immatriculation, les loueurs meublé non professionnels peuvent choisir entre deux régimes fiscaux. Dans les deux cas, les recettes locatives sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Mais la fiscalité est particulièrement différente d’un régime à l’autre.
Le régime micro-BIC
C’est le régime applicable de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à certains seuils. Ici, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire variable selon le type de location. Voici les conditions du régime micro-BIC :
| Type de location | Abattement | Seuil (revenus 2025) | Seuil (dès les revenus 2026) |
|---|---|---|---|
| Location longue durée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Location saisonnière classée | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Chambre d'hôte | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Location saisonnière non classée | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
Hors location saisonnière non classée, c’est beaucoup plus intéressant qu’avec une location nue, puisque les revenus fonciers ne bénéficient que d’un abattement de 30 %.
Le régime réel d’imposition
Ce régime est disponible sous option (lors de l'immatriculation ou en cours d’activité) ou lorsque vous dépassez les seuils prévus pour le régime micro-BIC. Comme son nom l’indique, il s’agit de prendre réellement en compte les dépenses engagées pour la location meublée. À ce titre, le régime réel vous permet de bénéficier de deux dispositifs fiscaux particulièrement avantageux. À savoir, la déduction des charges et l'amortissement.
Si les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs ou égaux aux recettes locatives, vous ne paierez pas d'impôt. C’est encore mieux que le régime micro-BIC. Et si vous n’êtes pas totalement convaincus, découvrez quelques exemples concrets de calcul LMNP.
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Exemples de fiscalité LMNP en fonction du régime choisi
Pour vous aider à mieux comprendre la différence entre ces deux régimes, voici 3 exemples de calcul en LMNP.
La situation est la suivante :
- Loyers perçus : 20 000 € / an
- Charges déductibles : 10 000 €
- Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans
Exemple de fiscalité LMNP pour propriétaires de locations meublées classiques
Il convient de calculer la base imposable en LMNP pour les deux régimes applicables :
| Critère | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul de base | Abattement de 50 % : 20 000 € × 50 % = 10 000 € abattus Base imposable = 20 000 € × 0,5 = 10 000 € | Calcul de l'amortissement = Valeur du bien / Durée d'amortissement 250 000 € / 25 ans = 10 000 € |
| Base imposable | 10 000 € ajoutés au reste des revenus du foyer fiscal | 20 000 € - 10 000 € (amortissement) - 10 000 € (charges déductibles) = 0 € |
| Implications fiscales |
| Aucun impôt à payer sur les loyers perçus dans cet exemple |
Exemple de fiscalité LMNP pour propriétaires d'une chambre d'hôte
Pour cet exemple de calcul LMNP, nous allons reprendre les mêmes données que précédemment. Les chambres d’hôtes bénéficient désormais du même abattement forfaitaire de 50 % que la location longue durée (et non plus de 71 %), le résultat au micro-BIC est donc identique au premier exemple.
| Critère | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul de base | Abattement de 50 % : 20 000 € × 50 % = 10 000 € abattus Base imposable = 20 000 € × 0,5 = 10 000 € | Calcul de l'amortissement = Valeur du bien / Durée d'amortissement 250 000 € / 25 ans = 10 000 € |
| Base imposable | 10 000 € ajoutés au reste des revenus du foyer fiscal | 20 000 € - 10 000 € (amortissement) - 10 000 € (charges déductibles) = 0 € |
| Implications fiscales |
| Aucun impôt à payer sur les loyers perçus dans cet exemple |
Exemple de fiscalité LMNP en cas d’importants travaux de rénovation
Comme dit précédemment, les travaux de rénovation peuvent aussi être amortis avec le régime réel. Cela permet de réduire davantage la base imposable.
Pour cet exemple de calcul LMNP, la situation est la suivante :
- Loyers perçus : 20 000 € / an
- Charges déductibles : 10 000 €
- Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans
- Travaux de rénovation : 15 000 € amortissables sur 5 ans
| Critère | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul de base | Abattement de 50 % : 20 000 € × 50 % = 10 000 € abattus Base imposable = 20 000 € × 0,5 = 10 000 € | Calcul de l'amortissement pour le bien et les travaux = (250 000/25) + (15 000 / 5) = 13 000 € |
| Base imposable | 10 000 € ajoutés au reste des revenus du foyer fiscal | 20 000 € - 13 000 € (amortissement) - 10 000 € (charges déductibles) = - 3 000 € |
| Implications fiscales |
| Les 3 000 € d'amortissement sont automatiquement reportables sur les années suivantes. Ainsi, la deuxième année, le propriétaire LMNP au régime réel pourra déduire à la fois les charges, l'amortissement et le report. |
Dans les 3 cas, le régime réel d’imposition est le plus avantageux. Évidemment, il s’agit d’exemples de calcul LMNP extrêmement simplifiés. Si vous souhaitez tester ces deux options par rapport à votre situation actuelle, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur.
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Source : service-public.gouv.fr, fiche « Location meublée : régime micro-BIC ». Exemples simplifiés, à titre pédagogique, hors intérêts d’emprunt et prélèvements sociaux.
