3 exemples de calcul en LMNP selon votre régime fiscal
Les loueurs meublé non professionnels ont le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Mais lequel est le plus avantageux entre les deux ? Dans la majorité des cas, c’est le régime réel d’imposition. Et pour vous en convaincre, nous vous proposons 3 exemples de calcul LMNP selon le régime fiscal choisi.
Pour comprendre l’articulation d’ensemble, voyez le régime LMNP.
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Les deux régimes fiscaux du loueur meublé non professionnel
Lors de l’immatriculation, les loueurs meublé non professionnels peuvent choisir entre deux régimes fiscaux. Dans les deux cas, les recettes locatives sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Mais la fiscalité est particulièrement différente d’un régime à l’autre.
Le régime micro-BIC
C’est le régime applicable de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à certains seuils. Ici, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire variable selon le type de location et la localisation géographique. Voici les conditions exactes du régime micro-BIC :
| Abattement | Seuil | |
|---|---|---|
| Chambre d'hôte | 71 % | 188 700 € |
| Location longue durée | 50 % | 77 700 € |
| Location saisonnière non classée | 30 % | 15 000 € |
| Location saisonnière classée hors zone tendue | 51 % | 15 000 € |
| Location saisonnière classée en zone tendue | 30 % | 15 000 € |
Hors location saisonnière, c’est beaucoup plus intéressant qu’avec une location nue, puisque les revenus fonciers ne bénéficient que d’un abattement de 30 %.
Le régime réel d’imposition
Ce régime est disponible sous option (lors de l'immatriculation ou en cours d’activité) ou lorsque vous dépassez les seuils prévus pour le régime micro-BIC. Comme son nom l’indique, il s’agit de prendre réellement en compte les dépenses engagées pour la location meublée. À ce titre, le régime réel vous permet de bénéficier de deux dispositifs fiscaux particulièrement avantageux. À savoir, la déduction des charges et l'amortissement.
Si les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs ou égaux aux recettes locatives, vous ne paierez pas d'impôt. C’est encore mieux que le régime micro-BIC. Et si vous n’êtes pas totalement convaincus, découvrez quelques exemples concrets de calcul LMNP.
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Exemples de fiscalité LMNP en fonction du régime choisi
Pour vous aider à mieux comprendre la différence entre ces deux régimes, voici 3 exemples de calcul en LMNP.
La situation est la suivante :
- Loyers perçus : 20 000 € / an
- Charges déductibles : 10 000 €
- Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans
Exemple de fiscalité LMNP pour propriétaires de locations meublées classiques
Il convient de calculer la base imposable en LMNP pour les deux régimes applicables :
| Critère | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul de base | Revenus locatifs × 50% 20 000 € × 0,5 = 10 000 € |
Calcul de l'amortissement = Valeur du bien / Durée d'amortissement 250 000 € / 25 ans = 10 000 € |
| Base imposable | 10 000 € ajoutés au reste des revenus du foyer fiscal | 20 000 € - 10 000 € (amortissement) - 10 000 € (charges déductibles) = 0 € |
| Implications fiscales |
|
Aucun impôt à payer sur les loyers perçus dans cet exemple |
Exemple de fiscalité LMNP pour propriétaires d'une chambre d'hôte
Pour cet exemple de calcul LMNP, nous allons reprendre les mêmes données que précédemment. Mais ici, le calcul est différent, puisque les propriétaires d’une chambre d'hôte bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71 %.
| Critère | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul de base | Revenus locatifs × 71% 20 000 € × 0,5 = 5 800 € |
Calcul de l'amortissement = Valeur du bien / Durée d'amortissement 250 000 € / 25 ans = 10 000 € |
| Base imposable | 5 800 € ajoutés au reste des revenus du foyer fiscal | 20 000 € - 10 000 € (amortissement) - 10 000 € (charges déductibles) = 0 € |
| Implications fiscales |
|
Aucun impôt à payer sur les loyers perçus dans cet exemple |
Exemple de fiscalité LMNP en cas d’importants travaux de rénovation
Comme dit précédemment, les travaux de rénovation peuvent aussi être amortis avec le régime réel. Cela permet de réduire davantage la base imposable.
Pour cet exemple de calcul LMNP, la situation est la suivante :
- Loyers perçus : 20 000 € / an
- Charges déductibles : 10 000 €
- Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans
- Travaux de rénovation : 15 000 € amortissables sur 5 ans
| Critère | Régime micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul de base | Revenus locatifs × 50% 20 000 € × 0,5 = 10 000 € |
Calcul de l'amortissement pour le bien et les travaux = (250 000/25) + (15 000 / 5) = 13 000 € |
| Base imposable | 10 000 € ajoutés au reste des revenus du foyer fiscal | 20 000 € - 13 000 € (amortissement) - 10 000 € (charges déductibles) = - 3 000 € |
| Implications fiscales |
|
Les 3 000 € d'amortissement sont automatiquement reportables sur les années suivantes. Ainsi, la deuxième année, le propriétaire LMNP au régime réel pourra déduire à la fois les charges, l'amortissement et le report. |
Dans les 3 cas, le régime réel d’imposition est le plus avantageux. Évidemment, il s’agit d’exemples de calcul LMNP extrêmement simplifiés. Si vous souhaitez tester ces deux options par rapport à votre situation actuelle, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur.
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