3 exemples de calcul en LMNP selon votre régime fiscal

Les loueurs meublé non professionnels ont le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Mais lequel est le plus avantageux entre les deux ? Dans la majorité des cas, c’est le régime réel d’imposition. Et pour vous en convaincre, nous vous proposons 3 exemples de calcul LMNP selon le régime fiscal choisi. 

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Les deux régimes fiscaux du loueur meublé non professionnel

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Lors de l’immatriculation, les loueurs meublé non professionnels peuvent choisir entre deux régimes fiscaux. Dans les deux cas, les recettes locatives sont imposées en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Mais la fiscalité est particulièrement différente d’un régime à l’autre. 

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Le régime micro-BIC 

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C’est le régime applicable de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € (et 188 500 € pour les logements touristiques classés). 

Ici, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (et 71 % si vous louez un meublé de tourisme). C’est beaucoup plus intéressant qu’avec une location nue, puisque les revenus fonciers ne bénéficient que d’un abattement de 30 %. 

Dans ce cadre, la moitié de vos revenus locatifs seront ajoutés aux autres revenus de votre foyer fiscal. La totalité sera ensuite soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu. 

Si vous souhaitez plus d’informations sur ce régime, cliquez sur ce lien. 

Le régime réel d’imposition

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Ce régime est disponible sous option (lors de l'immatriculation ou en cours d’activité) ou lorsque vous dépassez les seuils prévus pour le régime micro-BIC. 

Comme son nom l’indique, il s’agit de prendre réellement en compte les dépenses engagées pour la location meublée. 

À ce titre, le régime réel vous permet de bénéficier de deux dispositifs fiscaux particulièrement avantageux. À savoir : 

• La déduction des charges : vous pouvez déduire l’ensemble des frais nécessaires à la mise en location du bien. Par exemple, les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires d’agence, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière,  etc. Ces charges sont déductibles sous réserve d’être justifiées. 
• L’amortissement : cela concerne le bien immobilier, les meubles et les travaux. L’idée est de prendre en compte la perte de valeur "théorique" au fil des années. L'amortissement n'impacte pas l'imposition sur votre plus value.

Si les charges déductibles et les amortissements sont supérieurs ou égaux aux recettes locatives, vous ne paierez pas d'impôt. C’est encore mieux que le régime micro-BIC. Et si vous n’êtes pas totalement convaincus, découvrez quelques exemples concrets de calcul LMNP. 

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3 exemples de calcul en LMNP 

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Pour vous aider à mieux comprendre la différence entre ces deux régimes, voici 3 exemples de calcul en LMNP. 

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Vous êtes propriétaire d’une location meublée classique 

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La situation est la suivante : 

• Loyers perçus : 20 000 € / an
• Charges déductibles : 10 000 € 
• Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans 

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Il convient de calculer la base imposable en LMNP pour les deux régimes applicables : 

Pour le régime micro-BIC, le calcul LMNP est le suivant : 20 000 € * 0,5 = 10 000 €

Dans ce cadre, le propriétaire devra ajouter 10 000 € au reste des revenus de son foyer fiscal. Il sera ensuite imposé sur le montant total. Dans certains cas, cela peut même le faire basculer à un seuil supérieur. Le montant des impôts sera donc plus important. 

Pour le régime réel, il faut d’abord calculer l’amortissement. À cette fin, vous devez diviser la valeur du bien par la durée d’amortissement : 250 000 / 25 = 10 000 €. 

La base imposable est donc de : 20 000 - 10 000 - 10 000 € = 0 

Dans cet exemple de calcul LMNP, le loueur en meublé non professionnel n’aura aucun impôt à payer sur les loyers perçus. 

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Vous êtes propriétaire d’un meublé de tourisme classé 

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Pour cet exemple de calcul LMNP, nous allons reprendre les mêmes données que précédemment. Mais ici, le calcul est différent, puisque les propriétaires d’un meublé de tourisme bénéficient d’un abattement forfaitaire de 71 %. 

Au régime micro-BIC, le calcul est le suivant : 20 000 - (20 000 * 0,71) = 5 800 €

Pour le régime réel, la base imposable est toujours de 0 €. Ça reste le régime le plus intéressant, malgré l’avantage octroyé aux meublés de tourisme classés. 

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Vous avez réalisé d’importants travaux de rénovation 

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Comme dit précédemment, les travaux de rénovation peuvent aussi être amortis avec le régime réel. Cela permet de réduire davantage la base imposable. 

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Pour cet exemple de calcul LMNP, la situation est la suivante : 

• Loyers perçus : 20 000 € / an
• Charges déductibles : 10 000 € 
• Bien immobilier : 250 000 € amortissables sur 25 ans 
• Travaux de rénovation : 15 000 € amortissables sur 5 ans 

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Pour le régime micro-BIC, le calcul est toujours  : 20 000 € * 0,5 = 10 000 €

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Mais il y a une petite différence pour le régime réel. Ici, l’amortissement est de = (250 000/25) + (15 000 / 5) = 13 000 €

Dans ce cadre, le calcul de la base imposable est le suivant : 20 000 - 10 000 - 13 000 € = - 3000 €

Les 3 000 € de reliquat correspondent aux amortissements. Ces derniers sont automatiquement reportables sur les années suivantes. Ainsi, la deuxième année, le propriétaire LMNP au régime réel pourra déduire à la fois les charges, l’amortissement et le report. Ce faisant, le régime réel permet au loueur en meublé non professionnel de ne pas payer d'impôt sur les loyers perçus pendant de nombreuses années. 

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Dans les 3 cas, le régime réel d’imposition est le plus avantageux. Évidemment, il s’agit d’exemples de calcul LMNP extrêmement simplifiés. Si vous souhaitez tester ces deux options par rapport à votre situation actuelle, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur. 

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