Comment calculer l'impôt pour une location d'appartement ?

Article mis à jour le 02/10/2026.

LMNP, revenus fonciers, SCI, SARL de famille, …. Il existe différentes manières de louer un bien immobilier. Pour chacune d’entre elles, le calcul de l’impôt de la location d’appartement varie. Et les avantages fiscaux également. Découvrez le niveau d’imposition applicable selon le statut et régime choisi.

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Les différents statuts et régimes fiscaux

Avant d’étudier le calcul de l’impôt de la location d’appartement, il convient de rappeler le fonctionnement de chaque statut et régime.

Le statut de loueur en meublé non professionnel

Le statut LMNP est uniquement applicable aux propriétaires bailleurs réalisant une activité de location meublée. Ils doivent donc équiper leur logement avec la liste des fournitures prévue par le décret du 31 juillet 2015.

Sans oublier les conditions de revenus que vous pourrez retrouver dans cet article.

Dès lors qu’ils respectent les conditions de la location meublée non professionnelle, les bailleurs peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro-BIC : c’est le régime applicable par défaut tant que vos recettes restent sous le plafond. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes, dans la limite de 83 600 € de recettes à compter des revenus 2026) ou de 30 % (meublé de tourisme non classé, dans la limite de 15 000 €). Plus d’infos
• Le régime réel d’imposition : ce régime s’applique si vous optez pour lui ou si vos recettes locatives dépassent les plafonds du micro-BIC. Dans ce cas, vous bénéficiez du principe de l’amortissement, de la déduction des charges et éventuellement du report de déficit (si les charges sont supérieures aux revenus locatifs). L’amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit.

Les revenus fonciers

À l’inverse du statut de loueur meublé non professionnel, le régime des revenus fonciers s’applique uniquement pour les locations nues. Là encore, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime micro foncier : c’est le régime applicable par défaut dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire est fixé à 30 %. Retrouvez les règles du régime micro-foncier.
• Le régime réel : si vous optez pour lui ou si vos recettes locatives excèdent le plafond des 15 000 €, vous avez la possibilité de déduire vos charges (comme les intérêts d’emprunt, les taxes, les honoraires de l’agence immobilière, …). L’avantage de ce système, c’est qu’il est aussi possible de reporter le déficit foncier sur les années suivantes.

Bon à savoir : le régime foncier a longtemps ouvert droit à des dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024 (pour en savoir plus). Nous n’analysons pas ici les dispositifs de défiscalisation, afin de ne pas complexifier le calcul de l’impôt pour une location d’appartement.

La SCI

La société civile immobilière concerne les investisseurs souhaitant acheter à plusieurs. Mais contrairement aux deux statuts précédents, vous n’êtes pas directement propriétaire du bien immobilier, mais de parts sociales. Cela dit, vous avez également le choix entre deux options :

• La SCI à l’IR : c’est le principe de transparence fiscale. C’est-à-dire que les bénéfices sont imposés au nom des associés selon leur quote-part, comme s’ils étaient propriétaires du bien immobilier en nom propre. Dans cette hypothèse, les recettes locatives sont imposées comme les revenus fonciers. Ils sont ensuite ajoutés aux revenus globaux du foyer fiscal, puis imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• La SCI à l’IS : la société est alors soumise à l’impôt sur les sociétés. En plus des charges déductibles, la SCI à l’IS peut aussi déduire l’amortissement. Et donc, réduire sa base imposable. Par ailleurs, le calcul de l’impôt est assez simple, puisqu’il n’y a que deux taux : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (sous conditions) et 25 % au-delà. Selon votre tranche marginale d’imposition, cette option peut être plus ou moins avantageuse.

La SARL de famille

Comme la SCI, la SARL de famille permet d’investir via une société (et non en nom propre). Mais dans ce cas, il faut être associé exclusivement avec des membres de la famille, soit par les liens du sang, soit par les liens d’alliance.

Au niveau de la fiscalité, le fonctionnement de la SARL de famille est plus ou moins similaire :

• La SARL à l’IR : les associés sont directement imposés sur les bénéfices de la société selon leur quote-part. Découvrez son fonctionnement.
• La SARL à l’IS : c’est la société qui est imposée. Dans ce cas, les premiers 42 500 euros sont imposés à 15 % (sous conditions), puis le reste à 25 %.

Calculer l’impôt sur une location selon votre régime

Pour chaque exemple de calcul de l’impôt pour une location d’appartement, nous allons prendre les données ci-dessous :

• Valeur du bien immobilier : 200 000 € (amortissables sur 20 ans)
• Mensualités : 1 200 €, dont 350 € d’intérêts d’emprunt (soit 4 200 € par an)
• Loyers perçus : 2 000 € / mois
• Les frais de réparation et d’entretien : 3 000 € / an
• Les charges de copropriété : 1 200 € / an
• Les honoraires d’agence immobilière : 1 800 € / an
• Les taxes : 900 € / an
• Les cotisations d’assurance : 900 € / an
• Le coût des meubles (uniquement pour les locations meublées en LMNP) = 6 000 € amortissables sur 6 ans

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En LMNP

Avec le régime micro-BIC, le calcul de l’impôt pour la location d’appartement est simplifié :

2 000 × 12 = 24 000 € de loyers annuels

24 000 € × 0,5 = 12 000 €

12 000 € seront ajoutés aux revenus de votre foyer fiscal.

Avec le régime réel, il est nécessaire de réaliser des calculs supplémentaires pour connaître le niveau d’imposition :

Charges déductibles (intérêts d’emprunt inclus) : 3 000 + 1 200 + 1 800 + 900 + 900 + (350 × 12) = 12 000 €

Résultat avant amortissement : 24 000 € − 12 000 € = 12 000 €

Amortissement : (200 000 / 20) + (6 000 / 6) = 11 000 €, déductible dans la limite du résultat avant amortissement

Base imposable = 12 000 € − 11 000 € = 1 000 €

Avec le régime réel, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 1 000 € dans cet exemple simplifié.

Sous le régime des revenus fonciers

Dans cette hypothèse, les loyers étant supérieurs à 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime réel.

Ici, il n’y a pas d’amortissement. En revanche, vous pouvez toujours déduire les intérêts d’emprunt.

Dans ce cas, voici le calcul de l’impôt pour la location d’un appartement nu :

Charges déductibles = 3 000 + 1 200 + 1 800 + 900 + 900 + (350 × 12) = 12 000 €

Base imposable = 24 000 € − 12 000 € = 12 000 €

Vous devrez donc ajouter 12 000 € à votre base imposable.

En SCI

Avec une SCI à l’IR, le bénéfice imposable est soumis au régime des revenus fonciers. Le calcul de l’impôt pour la location de l’appartement est donc similaire.

En revanche, si vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés, le calcul varie :

Amortissement : 200 000 / 20 = 10 000 €

Charges déductibles (intérêts d’emprunt inclus) : 3 000 + 1 200 + 1 800 + 900 + 900 + 4 200 = 12 000 €

Bénéfice = 24 000 € − 10 000 € − 12 000 € = 2 000 €

Les 2 000 € sont imposés au taux de 15 %, soit 300 €

Avec une SARL de famille

Comme avec la SCI, les associés d’une SARL de famille à l’IR sont soumis au régime des revenus fonciers.

Quant à la SARL de famille à l’IS, le résultat est identique à celui de la SCI à l’IS.

Le tableau ci-dessous récapitule les résultats de cet exemple. Les montants ne sont pas directement comparables entre eux : en LMNP et en revenus fonciers, la base s’ajoute à vos autres revenus et est soumise au barème de l’impôt sur le revenu, alors que la SCI à l’IS paie elle-même l’impôt sur les sociétés.

Il s’agit d’un exemple purement fictif et surtout très simplifié (hors prélèvements sociaux, hors terrain non amortissable). L’objectif est surtout de vous aider à mieux comprendre le calcul de l’impôt pour une location d’appartement. Il convient donc d’appliquer ces calculs à votre situation personnelle. Mais pour limiter le risque d’erreur et d’oubli de charges ou d’amortissements, mieux vaut faire appel à un expert, comme Nopillo.

Questions fréquentes sur le calcul de l’impôt d’une location

Quel est l’abattement du micro-BIC en LMNP ?

Il est de 50 % pour une location meublée longue durée, un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, et de 30 % pour un meublé de tourisme non classé.

Quel est le taux de l’impôt sur les sociétés pour une SCI ?

Une SCI à l’IS est imposée à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis à 25 %.

Peut-on amortir le bien en revenus fonciers ?

Non. L’amortissement n’est pas possible au régime des revenus fonciers, mais les intérêts d’emprunt et les charges réelles sont déductibles.

Sources : service-public.gouv.fr (fiche F32744) ; service-public.gouv.fr (fiche F1991, revenus fonciers) ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 ; articles 39 C et 219 du CGI.

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