Comment calculer l'impôt pour une location d'appartement ?

LMNP, revenus fonciers, SCI, SARL de famille, …. Il existe différentes manières de louer un bien immobilier. Pour chacune d’entre elles, le calcul de l’impôt de la location d’appartement varie. Et les avantages fiscaux également. Découvrez le niveau d’imposition applicable selon le statut et régime choisi. 

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À retenir : 

• Lorsque vous achetez un bien immobilier à mettre en location, vous avez le choix entre plusieurs statuts, parmi lesquels : le LMNP, les revenus fonciers, la SCI ou la SARL de famille. 
• Le statut de LMNP et des revenus fonciers correspondent aux investissements en nom propre. Dans ce cas, vous avez le choix entre un régime micro ou un régime réel. Les modalités de calcul de l’impôt pour la location d’appartement varient ensuite entre ces deux régimes. Et ce, pour chaque statut. 
• Quant aux statuts SCI et SARL de famille, ils correspondent aux investissements immobiliers via des sociétés. Ils se divisent également en deux modalités d’imposition : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.  

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Les différents statuts et régimes fiscaux 

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Avant d’étudier le calcul de l’impôt de la location d’appartement, il convient de rappeler le fonctionnement de chaque statut et régime. 

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Le statut de loueur en meublé non professionnel 

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Le statut LMNP est uniquement applicable aux propriétaires bailleurs réalisant une activité de location meublée. Ils doivent donc équiper leur logement avec la liste des fournitures prévue par le décret du 31 juillet 2015. 

Sans oublier les conditions de revenus que vous pourrez retrouver dans cet article. 

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Dès lors qu’ils respectent les conditions de la location meublée non professionnelle, les bailleurs peuvent choisir entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC : c’est le régime applicable par défaut qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 à 71 % selon le type de bail et la localisation. Plus d’infos
• Le régime réel d’imposition : ce régime s’applique si vous levez l’option ou si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600 €. Dans ce cas, vous bénéficiez du principe de l’amortissement, de la déduction des charges et éventuellement du report de déficit (si les charges sont supérieures aux revenus locatifs). 

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Les revenus fonciers 

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À l’inverse du statut de loueur meublé non professionnel, le régime des revenus fonciers s’applique uniquement pour les locations nues. Là encore, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro foncier : c’est le régime applicable par défaut dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €. Dans ce cas, l’abattement forfaitaire est fixé à 30 %. Cliquez ici. 
• Le régime réel : si vous levez l’option ou si vos recettes locatives excèdent le plafond des 15 000 €, vous avez la possibilité de déduire vos charges (comme les intérêts d’emprunt, les taxes, les honoraires de l’agence immobilière, …). L’avantage de ce système, c’est qu’il est aussi possible de reporter le déficit foncier sur les années suivantes. 

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Bon à savoir : avec le régime foncier, vous pouvez bénéficier de dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel (pour en savoir plus). Cependant, nous n’allons pas analyser l’application de ces avantages fiscaux afin de ne pas complexifier le calcul de l’impôt pour une location d’appartement. 

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La SCI 

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La société civile immobilière concerne les investisseurs souhaitant acheter à plusieurs. Mais contrairement aux deux statuts précédents, vous n’êtes pas directement propriétaire du bien immobilier, mais de parts sociales. Cela dit, vous avez également le choix entre deux options : 

• La SCI à l’IR : c’est le principe de transparence fiscale. C’est-à-dire que les bénéfices sont imposés au nom des associés selon leur quote-part, comme s’ils étaient propriétaires du bien immobilier en nom propre. Dans cette hypothèse, les recettes locatives sont imposées comme les revenus fonciers. Ils sont ensuite ajoutés aux revenus globaux du foyer fiscal, puis imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.  
• La SCI à l’IS : la société est alors soumise à l’impôt sur les sociétés. En plus des charges déductibles, la SCI à l’IS peut aussi déduire l’amortissement. Et donc, réduire sa base imposable. Par ailleurs, le calcul de l’impôt pour la location d’appartement est assez simple, puisqu’il n’y a que deux taux : 15 % en deçà de 42 500 € de bénéfices et 25 % au-delà. C’est particulièrement avantageux pour les bailleurs dont le taux marginal d’imposition est de 30 % ou plus. 

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La SARL de famille 

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Comme la SCI, la SARL de famille permet d’investir via une société (et non en nom propre). Mais dans ce cas, il faut être associé exclusivement avec des membres de la famille, soit par les liens du sang, soit par les liens d’alliance. 

Au niveau de la fiscalité, le fonctionnement de la SARL de famille est plus ou moins similaire : 

• La SARL à l’IR : les associés sont directement imposés sur les bénéfices de la société selon leur quote-part.  Découvrez son fonctionnement. 
• La SARL à l’IS : c’est la société qui est imposée. Dans ce cas, les premiers 42 500 euros sont imposés à 15 %, puis le reste à 25 %.

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Le calcul de l’impôt pour une location d’appartement selon votre régime 

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Pour chaque exemple de calcul de l’impôt pour une location d’appartement, nous allons prendre les données ci-dessous : 

• Valeur du bien immobilier : 200 000 € (amortissables sur 20 ans)
• Mensualités : 1 200 €, dont 350 € d’intérêts d’emprunt
• Loyers perçus :  2 000 € / mois

• Les frais de réparation et d’entretien : 3 000 € / an
• Les charges de copropriété : 1200 € / an
• Les honoraires d’agence immobilière : 1 800 € / an
• Les taxes : 900 € / an
• Les cotisations d'assurance : 900 € / an
• Le coût des meubles (uniquement pour les locations meublées en LMNP) = 6 000 € amortissables sur 6 ans 

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En LMNP 

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Avec le régime micro-BIC, le calcul de l’impôt pour la location d’appartement est simplifié : 

2 000 * 12 = 24 000 € de loyers annuels 

24 000 € * 0,5 = 12 000 €

12 000 € seront ajoutés aux revenus de votre foyer fiscal. 

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Avec le régime réel, il est nécessaire de réaliser des calculs supplémentaires pour connaître le niveau d’imposition : 

Amortissement : (200 000 / 20) + (6 000 / 6) = 11 000 €

Charges déductibles : 3 000 + 1200 + 1800 + 900 + 900 = 7 800 € 

Base imposable = 24 000 € - 11 000 € - 7 800 € = 5 200 €

Avec le régime réel, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 5 200 € pour la location d’appartement. 

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Sous le régime des revenus fonciers 

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Dans cette hypothèse, les loyers étant supérieurs à 15 000 €, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. 

Ici, il n’y a pas d’amortissement. En revanche, vous pouvez toujours déduire les intérêts d’emprunt. 

Dans ce cas, voici le calcul de l’impôt pour la location d’un appartement nu : 

Charges déductibles =  3 000 + 1200 + 1800 + 900 + 900 + (350 * 12) = 12 000 € 

Base imposable = 24 000 € - 12 000 € = 12 000 € 

Vous devrez donc ajouter 12 000 € à votre base imposable. 

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En SCI 

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Avec une SCI à l’IR, le bénéfice imposable est soumis au régime des revenus fonciers. Le  calcul de l’impôt pour la location de l’appartement est donc similaire. 

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En revanche, si vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés, le calcul varie : 

Amortissement : 200 000 / 20 = 10 000 €

Charges déductibles : 3 000 + 1200 + 1800 + 900 + 900 = 7 800 € 

Bénéfice = 24 000 € - 10 000 € - 7 800 € = 6 200 €

Les 6 200 € sont imposés au taux de 15 %, soit 930 € 

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Avec une SARL de famille 

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Comme avec la SCI, les associés d’une SARL de famille sont soumis au régime des revenus fonciers. 

Quant à la SARL de famille à l’IS, le résultat est identique.

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Il s’agit d’un exemple purement fictif et surtout très simplifié. L’objectif est surtout de vous aider à mieux comprendre le calcul de l’impôt pour une location d’appartement. Il convient donc d’appliquer ces calculs à votre situation personnelle. Mais pour éviter de faire des erreurs et d’oublier d’éventuelles charges ou amortissements, mieux vaut faire appel à un expert, comme nopillo. 

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