LMNP ou Pinel - Quelle est la meilleure solution ?

Article mis à jour le 06/10/2026.

Loi Malraux, loi Pinel, LMNP, …. Les investisseurs immobiliers disposent d’une multitude de dispositifs fiscaux pour optimiser l’imposition de leurs recettes locatives. Parmi les plus connus, on retrouve la loi Pinel (et Pinel Plus) et le statut de loueur en meublé non professionnel. Attention : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et n’a pas été prolongé pour les acquisitions réalisées depuis. Pour un nouvel investissement, le statut LMNP est donc l’option disponible, tandis que Pinel ne concerne plus que les investisseurs déjà engagés. Pour un même bien, les deux ne sont de toute façon pas cumulables. Alors que faut-il retenir de la comparaison entre la loi Pinel et le statut LMNP ? C’est ce que nous allons voir.

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Le statut LMNP et la location meublée

Avant de comparer le statut LMNP et la loi Pinel, il convient de revenir sur les conditions et les avantages de la location meublée non professionnelle. Le point de départ reste le régime LMNP et ses deux options d’imposition.

Les conditions

Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel, vous devez respecter deux conditions majeures.

Dans un premier temps, il est primordial de louer un logement meublé. Concrètement, cela signifie équiper le bien des fournitures mentionnées par le décret du 31 juillet 2015. À savoir :

• une literie ;
• des dispositifs occultants dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou micro-ondes ;
• un réfrigérateur avec compartiment à congélation ou un congélateur ;
• de la vaisselle ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des chaises ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d'entretien ménager.

En parallèle, il convient également d’offrir au locataire un logement décent.

Dans un second temps, vous devez respecter les conditions de ressources suivantes :

• Des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € ;
• Des recettes locatives inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Si vous dépassez ces seuils, vous passez automatiquement en loueur meublé professionnel (LMP)

Si vous souhaitez en savoir plus sur les conditions du LMNP, consultez notre article sur les conditions d’éligibilité au statut LMNP.

Les avantages fiscaux

Les avantages fiscaux octroyés par le statut LMNP dépendent en grande partie du régime que vous choisissez. Par défaut, vous êtes soumis au régime micro-BIC (dès lors que les recettes perçues sont inférieures à 77 700 € pour les revenus 2025, puis 83 600 € pour les revenus 2026, en cas de location longue durée). Dans cette hypothèse, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives.

Mais ce n’est pas forcément le plus intéressant. En effet, lors de votre immatriculation (ou en cours d’activité), vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition.

Cela vous permet de :

• Déduire vos charges nécessaires à la mise en location : comme les frais de notaires, la taxe foncière, les frais de comptabilité, les charges de copropriété, etc.
• Amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux : vous pouvez prendre en compte la perte de valeur du bien, et déduire cette perte de vos recettes locatives.

Ces deux mécanismes vous permettent de réduire drastiquement votre base imposable. Et pour cause, la somme des amortissements et des charges dépasse très souvent la somme des loyers perçus sur une année. Selon les cas, cela peut ramener le bénéfice imposable à zéro, sans pour autant garantir une absence d’impôt.

Pour autant, le statut LMNP est-il plus avantageux que la loi Pinel ?

Bon à savoir : dans les deux cas, vos recettes locatives sont perçues comme des bénéfices industriels et commerciaux.

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La loi Pinel pour les logements neufs ou rénovés à neuf

Afin de rééquilibrer le marché immobilier dans certaines zones tendues, le gouvernement a mis en place les lois Scellier, Besson, Périssol, Pinel, puis Pinel Plus. L’idée est alors d’octroyer des avantages fiscaux aux propriétaires-bailleurs dès lors qu’ils investissent et mettent en location des logements neufs ou rénovés à neuf.

Le dispositif Pinel « classique » a pris fin au 1er janvier 2023, remplacé par Pinel Plus aux conditions plus strictes et aux avantages réduits. Pinel Plus s’est lui-même arrêté le 31 décembre 2024, sans prolongation en 2025 ni en 2026 : les propriétaires ayant investi avant cette date conservent leur réduction d’impôt sous réserve de respecter leurs engagements de location. Cette partie présente donc les règles applicables à ces investissements, utiles pour les comparer au statut LMNP.

Les conditions

Pour profiter de l’avantage fiscal de la loi Pinel, il faut respecter les conditions ci-dessous :

• Un logement situé dans un immeuble d'habitation collectif : il doit donc s’agir d’un appartement et non d’une maison individuelle.
• Une location dans une zone géographique en tension : là où l’offre et la demande sont déséquilibrées.
• Un logement neuf ou rénové à neuf : cela permet notamment de respecter les critères de qualité et de rénover les vieux immeubles insalubres.
• Un logement servant de résidence principale pour le locataire : il n’est donc pas possible d’utiliser la loi Pinel pour les locations saisonnières.
• Un plafonnement du loyer : l’idée étant de lutter contre les augmentations des loyers qui touchent certaines villes.
• Un plafonnement des revenus du locataire : l’objectif est de favoriser l’accès aux logements des populations les plus défavorisées.
• Une durée minimale de location de 6 ans : avec possibilité de poursuivre le contrat de bail jusqu’à 12 ans.
• Un logement respectant les critères de qualité : en termes de superficie, de performance énergétique et de présence d’un espace extérieur. C’est la grande nouveauté de la loi Pinel + .
• Un logement vide : c’est cette condition qui empêche le cumul de la loi Pinel et du statut LMNP.

Les avantages fiscaux

Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Pinel permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt dès lors qu’ils respectent les conditions susmentionnées. Dans ce cas, le montant de l’avantage fiscal augmente à mesure que la durée du bail augmente :

• Bail de 6 ans : la réduction fiscale est de 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024. Les propriétaires proposant des logements avec des performances énergétiques exceptionnelles ou situés dans des quartiers prioritaires pourront bénéficier des mêmes réductions qu’avec la loi Pinel, à savoir 12 %.
• Bail de 9 ans : la réduction fiscale est de 15 % en 2023, 12 % en 2024, et 18 % pour les logements avec des performances énergétiques exceptionnelles ou situés dans des quartiers prioritaires.
• Bail de 12 ans : la réduction fiscale est de 17,55 % en 2023, 14 % en 2024, et 21 % pour les logements avec des performances énergétiques exceptionnelles ou situés dans des quartiers prioritaires.

Quelle que soit la durée de la location, la réduction d'impôt est limitée à 10 000 € par an.

Loi Pinel ou LMNP ?

Comme le statut de LMNP et le dispositif de défiscalisation Pinel Plus ne se cumulent pas, il faut évidemment choisir. Mais lequel est le plus adapté ? La différence tient à la fois dans les conditions d’accès, mais aussi dans les avantages.

Une accessibilité plus simple au statut de LMNP

Comme vu précédemment, les investisseurs doivent remplir une liste de critères beaucoup plus importants s’ils veulent louer un logement via le dispositif Pinel. À la fois en termes de locataire, de type de location, de type de bien, …. Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou rénové à neuf, le propriétaire bailleur devra donc investir davantage lors de l’acquisition du bien immobilier.

À l’inverse, le propriétaire LMNP doit simplement louer un bien meublé et apporter toutes les fournitures requises par la loi. Mais il peut ensuite louer une maison ou un appartement, pour une journée ou pour 6 ans. Et surtout, il peut définir le montant du loyer et choisir ses locataires.

Cette flexibilité offre l’avantage au statut LMNP par rapport au dispositif Pinel.

Le statut LMNP au réel plus avantageux

En plus des conditions plus flexibles, le dispositif LMNP paraît aussi plus avantageux en termes de fiscalité. Et pour cause, le loueur meublé non professionnel au régime réel ne paie pas d'impôt sur l’ensemble de ces revenus locatifs dès lors que ses amortissements et charges dépassent le montant des loyers perçus.

À l’inverse, la réduction Pinel était plafonnée à 21 % dans le meilleur des cas, et 10 000 € par an.

Le statut LMNP est souvent le plus avantageux au régime réel, mais le résultat dépend de chaque situation : réalisez des calculs adaptés à votre cas avec le simulateur Nopillo avant de choisir.

Sources : Economie.gouv.fr – Réduction d’impôt Pinel ; Service-Public.fr – Micro-BIC (fiche F32744).

Les informations de cet article sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal individualisé.

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