Passage de LMNP à LMP : conséquences fiscales
Le passage du LMNP en LMP entraîne des conséquences fiscales sur le traitement du déficit et l’imposition des plus-values. Bonne nouvelle : à condition de respecter des seuils de revenus, vous pouvez échapper à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous devrez toutefois vous acquitter de cotisations sociales si vos recettes excèdent un seuil. Zoom sur la fiscalité de la location meublée professionnelle !
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Quels sont les seuils du LMP en location meublée ?
Pour devenir LMP, c’est-à-dire loueur en meublé professionnel, vous devez remplir ces deux conditions :
- Percevoir plus de 23 000 euros de revenus locatifs. Ceux-ci incluent les loyers et les charges ;
- Avoir des recettes locatives supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ces derniers comprennent notamment les salaires et traitements, bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéfices non commerciaux (BNC).
Si vous n’en remplissez qu’une, vous restez loueur en meublé non professionnel (LMNP).
À savoir : le passage du LMNP vers le LMP s’effectue automatiquement dès que vous franchissez ces deux seuils. Vous n’avez donc aucune démarche à effectuer auprès de l’administration fiscale.
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Quelles sont les conséquences fiscales du passage en LMP ?
La différence entre LMNP et LMP en fiscalité se traduit au niveau des traitements des déficits, de la plus-value et de l’IFI.
La taxation des bénéfices en LMP
Les loyers perçus de la location meublée entrent dans la catégorie des BIC. Ils seront taxés sur leur montant net, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
Pour l’imposition, le LMP a le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC. Il s’applique jusqu’à 77 700 euros pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés. Le plafond de chiffre d’affaires baisse à 15 000 euros pour les meublés touristiques non classés. Le LMP ne peut pas déduire de charges, mais profite à la place d’un abattement de respectivement 50 ou 30 % ;
- Le régime réel. Le LMP peut déduire ses charges et pratiquer des amortissements pour créer un déficit.
Le sort du déficit en LMP
Vous réalisez un déficit lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes locatives. Sous le statut de LMNP, le déficit se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. Il peut donc réduire ou supprimer l’imposition sur les loyers.
Sous le statut LMP, le déficit s’impute non pas sur les BIC de location meublée, mais sur le revenu global. En clair, il vient diminuer ou effacer l’imposition totale de votre foyer fiscal.
Autre avantage : la déduction du déficit s’effectue sans limitation de montant, et le reliquat est reportable, toujours sur le revenu global, pendant 10 ans.
À savoir : les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Ils sont reportables sans limitation de montant ni de durée et s’imputeront sur les bénéfices futurs.
La taxation de la plus-value du LMP
Vous êtes assujetti au régime des plus-values professionnelles. Contrairement au LMNP, vous ne bénéficiez pas d’abattements pour durée de détention.
Le montant de la plus-value immobilière s’effectue en fonction de la différence entre :
- Le prix de cession :
- La valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués.
Si vous revendez le bien avant 2 ans de détention, la plus-value de court terme est imposée au barème de l’IR.
Après deux ans de détention, la plus-value est ventilée entre une fraction à court terme, taxée au barème progressif, et une fraction à long terme, imposée à 30 %.
Il existe des possibilités d’exonération si vous exercez depuis plus de 5 ans :
- Totale, si les recettes sont inférieures à 90 000 euros ;
- partielle, si elles sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros.
L'IFI et le LMP
En principe, les biens immobiliers entrent dans la base taxable de l’IFI. Toutefois, le LMP peut échapper à la taxation si les logements affectés à l’activité constituent des biens professionnels. Ce sera le cas lorsque :
- Les recettes locatives dépassent 23 000 € par an ;
- Et représentent plus de 50 % des revenus professionnels nets du foyer fiscal,
À savoir : Si le résultat de la location meublée est négatif, vous ne pouvez pas profiter de l’exonération d’IFI.
Faut-il payer des cotisations sociales en LMP ?
Le passage du LMNP au LMP entraîne aussi des conséquences sociales. Vous pouvez être contraint de payer des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux.
Tout dépend du montant des revenus locatifs et du mode de location : meublé de longue durée ou location saisonnière.
Vous ne payez pas de cotisations sociales tant que les recettes restent inférieures à 23 000 euros.
Ensuite, vous paierez des cotisations sociales si les recettes sont comprises entre
23 000 et 77 700 euros en location de longue durée et qu’elles sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Idem si vous louez un meublé de tourisme, classé ou non classé.
Enfin, vous serez forcément assujetti aux cotisations sociales si votre CA excède 77 700 euros.
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