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Optimiser votre Investissement avec le Micro-BIC LMNP

Optimiser votre Investissement avec le Micro-BIC LMNP
Mathieu d'Ornellas
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11
min

Parmi les investisseurs immobiliers, les loueurs meublés non professionnels bénéficient d’un statut à part. En effet, leurs recettes locatives ne sont pas considérées comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux. Et cela a une incidence non négligeable sur leur fiscalité. Notamment sur le régime micro-BIC en LMNP. Décryptage.

Qu’est-ce que le micro-BIC en LMNP?

Le régime micro-BIC en LMNP est le régime par défaut. Toutefois, il convient de respecter les seuils fixés par la loi. 

  • 15 000 € pour les locations saisonnières : 
  • 77 700 € pour les logements meublés classiques ; 
  • 188 700 € pour les chambres d’hôtes. 

Au-delà de ces seuils, vous passez automatiquement au régime réel d’imposition

En plus de respecter les critères d’éligibilité du régime micro-BIC, vous devez aussi respecter les conditions du LMNP, comme la mise à disposition des meubles, ou les recettes inférieures à 23 000 € et la moitié des revenus du foyer fiscal. 

Quels sont les avantages fiscaux du régime micro-BIC ? 

La fiscalité du régime micro-BIC en LMNP se veut simplifiée. Ainsi, vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de : 

  • 30 % pour les locations saisonnières non classés ou les meublés de tourisme classés situés en zone tendue ; 
  • 50 % pour les locations meublées de longue durée ;
  • 51 % pour les meublés de tourisme classés situés en dehors d’une zone tendue ; 
  • 71 % pour les chambres d’hôte. 

 

Hors locations saisonnières non classés ou en zone tendue, ça reste toujours plus avantageux qu’avec le régime micro-foncier. En effet, les propriétaires d’un logement nu ne peuvent déduire que 30 %. 

Cela dit, même si le seuil de 50 % est plus intéressant en micro-BIC LMNP qu’en micro foncier, il reste souvent insuffisant eu égard aux charges à payer. En revanche, l’abattement de 71 % peut faire la différence. Mais si vous souhaitez faire de l’optimisation fiscale avec le micro-BIC, il faut impérativement louer un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôte. 

Bon à savoir : après abattement, vos revenus locatifs seront ajoutés à l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. Le tout sera ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

Comment déclarer ses revenus en micro-BIC ?

Bénéficiant d’une comptabilité simplifiée, vos déclarations le sont également. 

Avec le régime micro-BIC en LMNP, il vous suffira de remplir le formulaire 2042-C-Pro. Mais attention, même si vous bénéficiez d’un abattement fiscal, ce n’est pas à vous de le renseigner. L’administration fiscale se charge de le calculer. De votre côté, vous devez simplement renseigner le montant total des loyers perçus sur l’année N- 1. 

Ce formulaire est à envoyer en même temps que votre déclaration d’impôts. 

Quels sont les challenges liés au régime micro-BIC en LMNP ?

Bien souvent, les propriétaires d’une location saisonnière optent pour le statut de loueur en meublé non professionnel. C’est bien plus simple que de créer une société pour gérer ses biens immobiliers. Mais la location de courte durée est souvent problématique, en particulier dans les zones tendues ; là où la demande locative est plus élevée que l’offre. 

Dans ces zones, les locataires à l’année ont parfois du mal à se loger à des prix décents, faute de logements suffisants. Alors quand il y a des logements saisonniers qui font grimper les prix des loyers, la situation n’est plus tenable. 

C’est pour cette raison que les villes réagissent, mais aussi le gouvernement. Ainsi, la nouvelle loi de finances 2024 a remanié le régime micro-BIC pour les propriétaires LMNP des logements touristiques. Ainsi, de nouvelles règles sont apparues avec : 

  • Une nouvelle classification des logements : les logements seront désormais divisés en 5 catégories ; les logements meublés de longue durée, les chambres d'hôtes, les meublés de tourisme non classés, les meublés de tourisme classés hors zones tendues, et les meublés de tourisme classés en zones tendues,  
  • De nouveaux niveaux d’abattement : avant la réforme, l’abattement était presque toujours de 50 %, sauf pour les chambres d’hôte et les meublés de tourisme classés où il était fixé à 71 %. 
  • De nouveaux seuils : le seuil de 15 000 € n’est apparu qu’en 2024. 

Au-delà de ces nouvelles règles, le régime micro-BIC en LMNP n’est pas à l’abri d’un autre remaniement législatif. 

Quelle stratégie pour une rentabilité accrue en LMNP ?

Si le régime micro-BIC LMNP est le régime par défaut, ce n’est pas le seul qui existe. Il y a aussi le régime réel d’imposition. Et bien souvent, celui-ci est encore plus avantageux. En effet, il vous permet d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux, mais aussi de déduire les charges engagées pour la location meublée. Or, la combinaison des amortissements et charges déductibles est généralement supérieure à 50 % des recettes locatives. Vous pouvez ainsi réduire drastiquement votre assiette imposable. Et dans le meilleur des cas, ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs. 

Alors pour optimiser votre rentabilité en LMNP, le plus simple est souvent de passer du régime micro-BIC au régime réel. Si vous souhaitez vous faire accompagner, n’hésitez pas à faire appel à nopillo. 

Exemple d’un investissement LMNP en micro-BIC

Pour vous aider à mieux comprendre le régime micro-BIC en LMNP, voici un exemple simplifié.

Voici la situation :

  • Vous percevez 1 500 € par mois pour un logement loué à l’année
  • Vous êtes célibataire avec un salaire de 42 000 €

Pour vos recettes locatives, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, soit : (1 500 *12) * 0,5 = 9 000 €

Pour vos revenus professionnels, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 10 %, soit : 42 000 * 0,9 = 37 800 €

Votre assiette imposable est de 37 800 + 9 000 = 46 800 €

Cette somme est alors soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ce qui fait un total d’impôt à payer de 7 633 €.

Il s’agit évidemment d’un exemple extrêmement basique visant à vous aider à comprendre la simplicité du calcul du régime micro-BIC en LMNP. Pour autant, cette simplicité ne vous aide pas forcément à payer moins d’impôt. En choisissant le régime réel et en optimisant vos charges, vous pourriez supprimer totalement l’impôt à payer sur vos recettes locatives. Résultat, vous ne seriez plus imposé sur 46 800 €, mais sur 37 800 €. Et dans ce cas, vous devrez verser à l’administration fiscale 4 933 €, soit une économie d’impôt de 2 700 € par rapport au régime micro-BIC.

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