Plus-value immobilière en LMNP : calcul et stratégies
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Lorsque vous revendez un bien loué, vous êtes redevable de la taxe sur la plus-value. Vous devez payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Vous pouvez profiter d’un abattement pour durée de détention, voire d’une exonération. Tout comprendre sur le LMNP et la plus-value !
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Qu’est-ce qu’une plus-value en LMNP ?
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) réalise une plus-value immobilière lorsque le prix de vente de son bien immobilier est supérieur au prix d’acquisition. La différence de prix est normalement taxable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf cas d’exonération.
À l’inverse, lorsque le prix de cession est inférieur au prix d’acquisition, le bailleur subit une moins-value.
À savoir : la taxation de la plus-value concerne uniquement la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif. La cession de la résidence principale en est exonérée.
Comment calculer la plus-value en LMNP ?
Le calcul de la plus-value en LMNP s’effectue sur la base de la différence entre :
- Le prix de cession. Celui-ci est minoré des dépenses liées à la vente comme la réalisation du dossier de diagnostics immobiliers ;
- Du prix d’acquisition. Celui-ci est majoré de différents frais comme les frais de notaire et les dépenses de travaux (si le logement est détenu depuis plus de 5 ans), pour leur montant réel. Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez appliquer des montants forfaitaires de respectivement 7.5 % et 15 %.
Quel est l’impact de l’abattement sur la plus-value du LMNP ?
La fiscalité de la plus-value du LMNP a évolué en 2025. Les amortissements LMNP que vous avez pratiqué si vous avez opté pour le régime réel doivent être réintégrés dans calcul de la plus-value (article 150 VB du Code général des impôts-CGI). Ils viennent minorer le prix d’acquisition et ainsi augmenter le montant de la plus-value imposable.
Exemple de calcul de la plus-value LMNP
Vous avez acheté un bien à 200 000 euros en 2016. Vous le revendez à 300 000 euros en 2026. Vous avez amorti à hauteur de 40 000 euros.
- Prix de cession net : 300 000 euros – 10 000 euros de différents frais = 290 000 euros.
- Prix d’acquisition net : 200 000 euros – frais de notaire forfaitaires de 7.5 % (15 000 euros) – dépenses de travaux forfaitaires (30 000 euros) – amortissement de 40 000 euros = 205 000 euros.
- Plus-value taxable : 290 000 – 205 000 = 85 000 euros.
Quelle est l’imposition de la plus-value en location meublée ?
La plus-value de la revente d’un bien LMNP est taxée au régime des plus-values des particuliers. Elle fait l’objet d’une double imposition :
- À l’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux (PS), au taux de 17.2 %.
Soit un total de 36.2 %.
Il existe un abattement pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Il s’applique à partir de la sixième année, comme suivant :
En conséquence, vous devez conserver le bien au moins 22 ans pour être exonéré d’IR et 30 ans pour une exonération de plus-value LMNP totale.
Exemple de taxation de la plus-value LMNP
Revenons à notre exemple, pour une plus-value de 85 000 euros sur un bien détenu depuis 10 ans.
- Taxation à l’IR : abattement de 30 % (6% par an des années 6 à 10). Soit 85 000 x 70 % = 59 500 euros x 19 % = 11 305 euros.
- Taxation aux PS : abattement de 8.25 %. Soit 85 000 x 91.75 % = 77 987.50 euros x 17.2 % = 13 413.85 euros.
- Fiscalité de la plus-value LMNP : 24 718.85 euros.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP pour la plus-value ?
Le LMP (loueur en meublé professionnel) n’est pas taxé au régime des particuliers, mais au régime des plus-values des professionnels. Il ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention, et ses amortissements sont également réintégrés dans le calcul.
Toutefois, il peut être exonéré totalement ou partiellement de taxation si :
- Il exerce son activité depuis au moins 5 ans et ses recettes annuelles n’excèdent pas 90 000 euros. Il bénéficie alors d’une exonération totale ;
- Il exerce son activité depuis au moins 5 ans et ses recettes annuelles sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros. Il profite d’une exonération partielle et dégressive.
Sinon, la plus-value est imposée au régime des plus-values de court terme (détention de moins de 2 ans, application du barème de l’IR) ou de long terme (taux de 30 %).
Quelles stratégies pour la plus-value du LMNP ?
Première piste à explorer pour limiter la taxation : arbitrer la durée de détention, pour profiter des abattements. Ne raisonnez pas seulement en termes de rendement locatif, mais intégrez l’horizon de sortie dès votre achat.
Autre levier : bien choisir son régime fiscal de taxation des bénéfices. Si vous optez pour le régime du micro-BIC, vous ne pouvez pas pratiquer d’amortissements. Ceux-ci ne viendront donc pas augmenter la base taxable de la plus-value.
Si vous préférez le régime réel, privilégiez la déduction des charges et les amortissements portant uniquement sur le mobilier, les travaux et les équipements, à l’exclusion du bâti, pour ne pas alourdir la plus-value à la sortie.
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