Micro-BIC LMNP en 2026 : faut-il encore l’utiliser ?
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La fiscalité du LMNP en 2026 évolue, avec l’abaissement du plafond de chiffre d’affaires et de l’abattement de la location saisonnière au régime micro-BIC. Si vos charges sont supérieures à l’abattement, vous avez tout intérêt à préférer le régime réel, pour réduire la taxation sur les loyers. Zoom sur le micro-BIC en LMNP, ses avantages et quand il faut le choisir.
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Comment fonctionne le régime micro-BIC en LMNP ?
Les loyers et charges locatives que vous percevez en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont imposés à au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2.
La taxation s’effectue sur le montant net des recettes locatives (loyers + charges). Pour le déterminer, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux d’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque vous lancez votre activité de loueur. Il s’agit d’un régime fiscal similaire à celui de la micro-entreprise. Il repose sur une déclaration et une taxation simplifiées des revenus locatifs.
Vous ne pouvez pas déduire de charges ou d’amortissements, mais profitez à la place d’un abattement. Le montant de ce dernier varie en fonction de la nature de la location : meublée de longue durée ou location saisonnière.
Le régime micro-BIC s’applique également dans la limite d’un plafond de chiffre d’affaires, lui aussi variable en fonction de la nature de l’activité.
À savoir : le statut LMNP vous est attribué par le fisc si vous réalisez moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ou si le montant des recettes reste inférieur aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.
Quels sont les avantages du micro-BIC ?
Premier atout du régime micro-BIC en LMNP : vous n’avez pas à tenir de comptabilité. Comme ne déduisez ni charges ni abattement, vous n’avez pas à remplir de liasse fiscale. Ce régime fiscal se révèle donc idéal pour l’investisseur qui débute son activité.
Autre avantage : la déclaration simplifiée des recettes locatives sur le formulaire 2042 C Pro. Vous devez simplement indiquer le montant brut des loyers et des charges. Vous n’avez pas à calculer le montant de l’abattement : l’administration fiscale l’applique directement.
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Quelles sont les conséquences de la réforme LMNP 2026 sur le régime micro-BIC ?
La loi de finances pour 2025 prévoit une diminution de l’abattement et du plafond du micro-BIC LMNP. Celle-ci entre en vigueur en 2026, sur les revenus réalisés en 2025.
La diminution de l’abattement au régime micro-BIC du LMNP
En 2025, le pourcentage de l’abattement était fixé à :
- 50 % pour la location meublée classique et pour les meublés touristiques non classés ;
- 71 % pour les meublés de tourisme classés.
En 2026, l’avantage fiscal s’amoindrit, dans l’optique de lutter contre la location saisonnière type Airbnb. L’abattement passe ainsi de 50 à 30 % pour les meublés touristiques non classés et de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés.
L’abaissement du plafond du régime micro-BIC du LMNP
Le plafond lui aussi connaît un coup de rabot. Il passe de 177 700 euros à 77 700 euros pour les meublés de tourisme classés et de 77 700 à 15 000 euros pour les meublés touristiques non classés.
Micro-BIC ou réel au LMNP : quelle différence ?
À la différence du micro-BIC, le régime réel vous autorise à imputer les charges déductibles et les amortissements. Vous pouvez ainsi amortir le bâti (hors terrain), le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros.
Lorsque vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez ce que l’on appelle un déficit. Celui-ci se reporte sur les revenus locatifs des 10 années suivantes, et vient réduire, voire effacer la taxation sur les loyers.
Vous pouvez opter pour le régime réel dès le départ ou en cours de location. Il deviendra obligatoire si vous dépassez le plafond de recettes du micro-BIC durant deux années consécutives.
À savoir : l’intégralité de vos charges d’exploitation peut être déduite (intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance…).
Quel régime fiscal LMNP choisir en 2026 ?
Le montant de l’abattement ayant diminué pour la location saisonnière, vous serez mathématiquement plus taxé sur le montant des nuitées. Par exemple, si vous investissez dans un meublé touristique classé, 50 % des sommes seront taxés à l’IR, dans votre tranche marginale d’imposition. Si celle-ci est élevée, l’addition sera salée.
Vous devez donc vous poser une question. L’abattement forfaitaire prévu est-il suffisant pour représenter les charges et amortissements ? Ce n’est généralement pas le cas, surtout si vous investissez dans l’ancien. Le montant des travaux, le remplacement du mobilier, tout cela a un coût que seule la déduction des charges et amortissements peut amortir.
Par ailleurs, le régime micro-BIC ne vous permet pas de faire de l’optimisation fiscale en LMNP. L’abattement étant limité, vous ne pouvez pas neutraliser l’imposition comme le ferait un déficit. Il ne vous permet pas d’obtenir la meilleure rentabilité de votre investissement locatif sur le long terme.
En somme, le micro-BIC LMNP reste pertinent dans des cas très spécifiques. Comme l’investissement dans un bien immobilier payé comptant, avec des charges extrêmement faibles, sans travaux ni gestion locative, avec des loyers modérés. Sinon, mieux privilégier le régime réel pour doper son rendement !
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