Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir en LMNP ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes d’une location meublée classique, dans la limite de 83 600 € pour les revenus 2026, sans aucune charge déductible. Le régime réel permet de déduire charges et amortissements : il aboutit à 0 € d’impôt dans une large majorité de cas, au prix d’une liasse fiscale.

Le micro-BIC s’applique par défaut, le réel sur option. La bonne question n’est donc pas « lequel est le meilleur », mais « à partir de quand mes charges réelles dépassent-elles l’abattement forfaitaire ». C’est ce que détaille la suite.

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Comment fonctionne le micro-BIC en location meublée ?

Les revenus d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Le micro-BIC s’applique de plein droit tant que les recettes restent sous le plafond : aucune démarche à faire, aucune comptabilité à tenir.

Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le micro-BIC ne fonctionne plus à taux unique. Trois situations coexistent, avec des écarts considérables :

• Location meublée classique, longue durée, bail étudiant, bail mobilité : abattement de 50 %, plafond de 83 600 € pour les revenus 2026 (economie.gouv.fr, seuils 2026-2028). Le plafond était de 77 700 € pour les revenus 2025.
• Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes : abattement de 50 %, même plafond. Le taux était de 71 % avant la réforme.
• Meublé de tourisme non classé, la majorité des Airbnb : abattement de 30 %, plafond ramené à 15 000 €.

Deux règles de calcul à connaître. Le plafond s’apprécie au prorata du temps d’exploitation : une activité démarrée le 1^er novembre doit rester sous 13 933 € de recettes sur les deux mois. Et l’abattement ne peut pas être inférieur à 305 €, quel que soit le taux.

Le dépassement du plafond ne fait pas basculer immédiatement : il faut le dépasser deux années consécutives pour relever du régime réel l’année suivante. La mécanique de l’abattement est détaillée dans notre article sur le régime micro-BIC en LMNP.

Ce que le micro-BIC interdit

Au micro-BIC, aucun retranchement complémentaire n’est possible : ni intérêts d’emprunt, ni taxe foncière, ni travaux, ni amortissement. L’abattement est réputé couvrir la totalité des charges, même si vos charges réelles représentent 90 % des loyers.

Vous déclarez donc l’intégralité des recettes encaissées, loyers et charges comprises : c’est l’administration qui applique l’abattement. Sur 10 800 € de loyers à un TMI de 30 %, la base imposable ressort à 5 400 € et l’imposition à 2 549 €, prélèvements sociaux de 17,2 % inclus.

La déclaration se limite à une ligne sur la 2042-C-PRO. Attention, les cases ont changé en 2026 : le détail figure dans notre guide de la 2042-C-PRO en LMNP.

Comment fonctionne le régime réel en location meublée ?

Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au-delà du plafond du micro-BIC, soit 83 600 € de recettes pour 2026, et jusqu’à 286 000 €. Au-delà, c’est le réel normal, avec une liasse complète. Ces seuils valent pour la période 2026-2028.

En dessous du plafond, le réel est optionnel : c’est le choix que font la plupart des bailleurs, non par obligation mais par calcul. Trois familles de charges deviennent déductibles :

• les charges du logement : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété non récupérable, travaux d’entretien ;
• les charges de l’activité : frais de comptabilité, abonnement logiciel, honoraires de gestion ;
• les amortissements : le bâti par composants, le mobilier, les travaux d’amélioration.

Ce sont les intérêts et l’amortissement qui font la différence : additionnés, ils absorbent souvent la totalité du loyer pendant les premières années de crédit. Le détail des postes figure dans notre article sur les charges déductibles en location meublée.

Comment opter pour le régime réel, et quand

Deux situations, deux délais :

• En début d’activité : l’option se coche sur le formulaire P0i, dans les 15 jours suivant le début de la location.
• Activité déjà déclarée : il faut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au service des impôts des entreprises, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année concernée.

L’option vaut un an et se reconduit tacitement : vous n’avez rien à refaire chaque année. Pour ne pas rater la formulation exacte attendue par le SIE, notre courrier de levée d’option est générable en ligne.

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Quelles obligations au régime réel ?

La contrepartie du réel est une comptabilité d’engagement et une liasse fiscale annuelle, à déposer auprès du service des impôts des entreprises avant votre déclaration de revenus. Elle comprend :

• la déclaration de résultats 2031-SD ;
• le bilan simplifié (2033-A) et le compte de résultat simplifié (2033-B) ;
• le tableau des immobilisations et amortissements (2033-C) ;
• le relevé des provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables (2033-D) ;
• le tableau de détermination de la valeur ajoutée (2033-E).

Cette liasse est obligatoirement télétransmise par voie EDI depuis 2015 : elle ne peut pas être déposée depuis votre espace particulier ni envoyée sur papier. En pratique, cela suppose de passer par un partenaire agréé, un expert-comptable ou un logiciel spécialisé.

Le résultat obtenu est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO. Le détail de la construction de ces documents figure dans notre guide de la liasse fiscale en LMNP. Si vous préférez déléguer, notre logiciel comptable LMNP génère et transmet la liasse pour 599 € TTC par an, montant lui-même déductible.

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Micro-BIC ou réel : la comparaison sur un cas chiffré

Même logement, même loyer, même contribuable à un TMI de 30 %. Recettes annuelles : 10 800 €.

Au micro-BIC : abattement de 50 %, base imposable de 5 400 €. Avec 30 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, l’imposition ressort à 2 549 €. Aucune charge ne vient réduire ce montant.

Au régime réel : 5 100 € de charges du logement, 500 € de charges d’activité, 5 600 € d’amortissement pratiqué.

• 10 800 − 5 600 de charges = 5 200 € : c’est le plafond d’amortissement déductible cette année ;
• résultat imposable : 10 800 − 5 600 − 5 200 = 0 €, donc aucune imposition ;
• amortissement non déduit : 5 600 − 5 200 = 400 €, mis en report sans limite de durée.

Écart entre les deux régimes sur cette seule année : 2 549 €. Sur dix ans de crédit, l’écart cumulé dépasse largement le coût de la comptabilité. C’est ce qui explique que, chez nos clients, le réel aboutisse à 0 € d’impôt dans 85 % des dossiers.

Point de vocabulaire utile : ces 400 € ne sont pas un déficit. Un déficit est créé par les charges seules et s’impute sur les bénéfices de même nature pendant 10 ans ; un amortissement en report n’a aucune limite de durée. Le mécanisme est expliqué dans notre article sur le report du déficit en LMNP.

Pour chiffrer l’écart sur vos propres montants plutôt que sur cet exemple, le comparateur micro-BIC ou réel le calcule à partir de la valeur du bien, du loyer et des charges.

Voici les différences entre le micro-BIC et le régime réel, critère par critère, pour une location meublée.

En résumé : le micro-BIC est plus simple mais impose 50 % des loyers sans exception ; le réel demande une liasse annuelle mais ramène le résultat à zéro dès que les charges et amortissements dépassent l’abattement.

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Sources

• economie.gouv.fr — Le régime réel simplifié et les seuils micro-BIC 2026-2028 — consulté le 30 juillet 2026 — economie.gouv.fr
• Service-public Entreprendre — BIC : régime réel d’imposition, vérifié le 21 février 2026 — consulté le 30 juillet 2026 — entreprendre.service-public.gouv.fr
• impots.gouv.fr — Nouveau régime fiscal des locations meublées de tourisme (abattements et seuils) — consulté le 30 juillet 2026 — impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr — Location meublée : régimes et obligations déclaratives — consulté le 30 juillet 2026 — impots.gouv.fr
• Données internes Nopillo au 30 juillet 2026 : 85 % des dossiers au régime réel aboutissent à 0 € d’impôt, 2 000 € d’économie annuelle moyenne.

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