Passer du micro-BIC au régime réel en LMNP : pourquoi et comment ?
- Le régime réel LMNP réduit bien plus l'impôt que le micro-BIC (déduction des charges + amortissement au lieu d'un abattement de 50 %).
- On y passe via le formulaire P0i au démarrage, ou par courrier au SIE avant la date limite de déclaration.
- Seul inconvénient : une comptabilité plus lourde, mais dont les frais sont déductibles.
Pour passer du régime micro-BIC au régime réel en LMNP, deux voies existent. En début d'activité, il suffit de cocher le régime réel lors de la déclaration d'activité (formulaire P0i, via le guichet unique de l'INPI), dans les 15 jours suivant le démarrage. En cours d'activité, il faut lever l'option par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du bien, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. L'option est valable 1 an et tacitement reconduite.
Si le régime micro-BIC est applicable de plein droit, ce n'est pas forcément le plus avantageux pour les loueurs en meublé non professionnels. Et pour cause : avec le régime réel, vous avez la possibilité de réduire drastiquement votre revenu imposable. Alors comment passer du régime micro-BIC au régime réel ? Découvrez la solution dans cet article.
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Pourquoi passer du régime micro-BIC au régime réel ?
Le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, frais de notaire, assurances, honoraires…) et d'amortir le bien, les meubles et les travaux. La base imposable diminue ainsi bien plus qu'avec l'abattement forfaitaire de 50 % du micro-BIC : dans 85 % des cas, le régime réel permet de payer 0 € d'impôt sur les loyers.
En tant que propriétaire d'une location meublée non professionnelle (LMNP), vos revenus locatifs sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux — BIC (et non comme des revenus fonciers). Si ce statut vous permet de bénéficier d'avantages fiscaux, le montant des impôts à payer va sensiblement varier selon le régime choisi. Il convient de rappeler la différence entre ces deux options :
- Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées de longue durée (dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025, portée à 83 600 € pour les revenus 2026). Attention : depuis la loi Le Meur, l'abattement n'est plus que de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, plafonné à 15 000 € de recettes.
- Le régime réel vous permet de déduire l'intégralité de vos charges (frais de notaire, intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, honoraires d'agence, assurance…) et d'amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation.
Grâce au régime réel, votre base imposable n'est pas seulement réduite de moitié, mais de 75, 80, 100 % voire plus. Résultat : le montant des impôts à payer sera nettement diminué, et dans certains cas supprimé — c'est le cas de 95 % des clients Nopillo, qui ne paient pas d'impôt sur leurs revenus locatifs. Il semble donc plus logique d'opter pour le régime réel.
Pour vous assurer des avantages de l'amortissement et de la déduction des charges sur votre déclaration de revenus, nous vous conseillons de réaliser votre simulation LMNP en ligne, ou de comparer les deux régimes à partir de vos chiffres avec le comparateur micro-BIC ou régime réel.
Cependant, si le régime réel est le plus avantageux dans la grande majorité des cas, c'est le régime micro-BIC qui est proposé de manière automatique par l'administration fiscale. Heureusement, il est possible de passer du régime micro-BIC au régime réel.
Comment se fait le passage du micro-BIC au régime réel ?
Le passage du micro-BIC au régime réel se fait soit dès la déclaration de début d'activité LMNP (formulaire P0i via le guichet unique de l'INPI, dans les 15 jours), soit en cours d'activité par une levée d'option : un courrier recommandé avec AR envoyé au SIE du lieu du bien, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.
En début d'activité : le formulaire P0i
Si vous venez tout juste de démarrer votre activité de LMNP, vous devez vous déclarer auprès de l'administration fiscale. Pour cela, il suffit de remplir le formulaire P0i via le guichet unique des formalités d'entreprises géré par l'INPI. Notre guide vous accompagne pas à pas dans la démarche.
Lors de cette déclaration, vous pouvez choisir le régime applicable. C'est donc le moment parfait pour passer du régime micro-BIC au régime réel.
Attention : cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé non professionnel.
En cours d'activité : la levée d'option
Si vous avez raté le coche lors de votre déclaration d'activité, il n'est pas trop tard pour passer du régime micro-BIC au régime réel.
En effet, il est toujours possible de lever l'option pour le régime réel dès lors que vous effectuez les démarches avant la date butoir pour le dépôt de la déclaration des revenus (mai-juin selon votre département). Par exemple, pour que vos loyers 2026 soient imposés au régime réel, vous devez informer l'administration fiscale avant la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus au printemps 2026. Ainsi, lors de votre déclaration de 2027, vos recettes locatives 2026 seront imposées au régime réel. Retrouvez toutes les échéances dans le calendrier fiscal LMNP.
Bon à savoir : pour informer le centre des impôts, nous vous conseillons d'envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception. Celui-ci est à envoyer au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le bien mis en location. Vous pouvez générer ce document en quelques clics grâce au modèle de courrier de levée d'option.
Dès lors que vous avez choisi votre régime, celui-ci est applicable pendant un délai d'un an et reconductible tacitement. Il n'y aura donc plus de démarches supplémentaires à réaliser, sauf si vous souhaitez, de nouveau, changer de régime fiscal en LMNP.
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Tableau comparatif micro-BIC vs régime réel
Passer du micro-BIC au régime réel : quelles sont les conséquences ?
La principale contrepartie du régime réel en LMNP est comptable : il faut tenir une comptabilité et transmettre chaque année une liasse fiscale (Cerfa 2042-C-Pro, 2031, 2033 et annexes). Les frais de comptabilité sont toutefois 100 % déductibles du résultat, avec en plus une réduction d'impôt des deux tiers maintenue en 2026, plafonnée à 915 €, sous conditions.
Si le régime réel est presque systématiquement plus intéressant que le régime micro-BIC, il présente un inconvénient majeur : les formalités comptables.
Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement automatique, peu importe le montant de vos charges. Il n'y a donc pas besoin de calcul spécifique. À l'inverse, avec le régime réel d'imposition, vous pouvez déduire toutes vos charges. C'est idéal au moment de payer (ou ne pas payer) les impôts. Mais cela implique de comptabiliser tous les frais engagés pour les besoins de la mise en location, et ce tout au long de l'année.
Concrètement, cela se matérialise par l'envoi d'une liasse fiscale composée de plusieurs formulaires :
- Cerfa 2042-C-Pro ;
- Cerfa 2031 ;
- Cerfa 2033 et annexes.
L'idée étant d'envoyer votre compte de résultat et votre bilan simplifié à l'administration fiscale. Un vrai travail de comptable !
Heureusement, il existe plusieurs solutions pour vous alléger dans ces formalités comptables. Les frais de comptabilité restent intégralement déductibles du résultat fiscal, ce qui permet de diminuer le montant imposable et, par conséquent, de réduire l'impôt à payer. S'y ajoute une réduction d'impôt des deux tiers des frais de comptabilité, maintenue en 2026 (plafond de 915 € par an, sous conditions, notamment l'adhésion à un organisme de gestion agréé lorsque applicable). Par exemple, l'abonnement Nopillo s'élève à 599 € TTC avant réduction d'impôt, soit 316 € avec un TMI de 30 % ou 431 € avec un TMI de 11 % — en moyenne 2 fois moins cher que les services traditionnels. La déclaration ne prend que 15 minutes par an, pour +2 000 € d'économies d'impôts en moyenne.
Grâce à ce mécanisme, vous n'avez plus aucune raison de ne pas passer du micro-BIC au régime réel.
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FAQ : passer du micro-BIC au régime réel en LMNP
Quand faut-il opter pour le régime réel en LMNP ?
En début d'activité, dans les 15 jours suivant le démarrage, via le formulaire P0i. En cours d'activité, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (mai-juin) : l'option s'applique alors aux revenus de l'année en cours.
Comment lever l'option pour le régime réel ?
Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le bien loué, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus.
Le passage au régime réel est-il définitif ?
Non. L'option pour le régime réel est valable 1 an et tacitement reconduite. Vous pouvez revenir au micro-BIC en le notifiant à l'administration fiscale, sous réserve de respecter les seuils de recettes du micro-BIC.
Quels formulaires faut-il remplir au régime réel ?
Au régime réel, la liasse fiscale LMNP comprend le Cerfa 2042-C-Pro, le Cerfa 2031 ainsi que le Cerfa 2033 et ses annexes (compte de résultat et bilan simplifié). Les frais de comptabilité engagés pour l'établir sont 100 % déductibles.
Sources officielles : service-public.gouv.fr (fiche « Location meublée : quel régime fiscal ? » et guichet unique des formalités d'entreprises) · BOFiP, BOI-BIC-DECLA (options des régimes d'imposition, art. 50-0 du CGI).
