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Cumul LMNP et Censi-Bouvard - Est-ce pertinent ?

Cumul LMNP et Censi-Bouvard - Est-ce pertinent ?
Mathieu d'Ornellas
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Depuis le 1er janvier 2023, la loi Censi-Bouvard a été supprimée de l’arsenal des dispositifs fiscaux relatifs à l’investissement locatif. Cette suppression peut s’avérer comme une perte d’opportunité pour les investisseurs. D’autant plus que le statut LMNP et Censi-Bouvard étaient cumulables. Mais avant de déplorer cette suppression, il convient de s’assurer de la  pertinence du cumul entre les deux. 

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Le statut LMNP pour la location meublée

Au-delà du cumul LMNP et Censi-Bouvard, le statut de loueur en meublé non professionnel vous permet de bénéficier d’une multitude d’avantages fiscaux. 

Les conditions de statut LMNP 

Pour profiter de tous les avantages du statut LMNP, il convient de respecter ses conditions

  • Louer un bien meublé : vous devez équiper le logement de la liste des fournitures définies par le décret du 31 juillet 2015. 
  • Louer un logement décent : il s’agit de respecter les critères de surface (9m2 minimum), de santé et de sécurité du locataire (chauffage en bon état, dispositif d’eau chaude, électricité fonctionnelle …). 
  • Louer un logement à usage d’habitation : cela concerne plusieurs types de location, tels que les contrats saisonniers, les baux étudiants, mobilité, les locations longue durée ou les résidences de services. 
  • Respecter les seuils du statut LMNP :  les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € annuel et la moitié des revenus de votre foyer fiscal. 

Les avantages de la location meublée non professionnelle 

À travers le statut de loueur en meublé non professionnel, les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui vous permet de bénéficier d’une fiscalité unique. Et ce que vous choisissiez le régime micro-BIC ou le régime réel d’imposition : 

  • Le régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives (en location saisonnière, les taux varient).
  • Le régime réel : vous pouvez déduire vos charges nécessaires à la mise en location et amortir le bien immobilier. Ce faisant, vous réduisez votre base imposable, voire, vous la supprimez (si les charges sont supérieures aux loyers). Avec le régime réel en LMNP, vous ne payez donc pas (ou peu) d'impôt sur vos revenus locatifs. 

Attention, si le régime réel d’imposition est souvent considéré comme le plus avantageux fiscalement, il n’est pas applicable de plein droit. Pour en bénéficier, vous devrez sélectionner l’option lors de votre déclaration d’activité (ou effectuer le changement a posteriori). 

Malgré tous ces avantages, le dispositif Censi-Bouvard est-il plus intéressant que le statut LMNP ? 

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La loi Censi-Bouvard pour les résidences de service 

La loi Censi-Bouvard a été mise en place afin de favoriser l’investissement locatif dans les résidences de service. 

Les conditions Censi-Bouvard

Pour bénéficier des dispositions de la loi Censi-Bouvard, les investisseurs immobiliers doivent respecter les conditions ci-dessous : 

  • Une résidence de service : comme un EHPAD, une résidence étudiante, ou une maison spécialisée. 
  • Des prestations de services : plus précisément le petit déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge de maison et l’accueil des locataires ou clients. Vous devez en proposer au minimum 3 sur les 4. 
  • Une gestion déléguée à un professionnel. 
  • Une durée de location minimale de 9 ans. 
  • Un bien immobilier neuf ou achevé depuis 15 ans maximum. 

Les avantages de Censi-Bouvard 

Dès lors que vous respectez les conditions susmentionnées, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. À savoir : 

  • une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d'achat du bien immobilier HT. Celle-ci s’étale sur 9 ans et est limitée à 300 000 €
  • une possibilité de récupérer de la TVA. 

Si les avantages fiscaux de Censi-Bouvard sont totalement différents du statut de LMNP, est-il possible de les cumuler ? 

LMNP et Censi-Bouvard - Un cumul possible, mais restreint

La possibilité de cumuler LMNP et Censi-Bouvard 

Le statut LMNP ne se cumule pas avec la plupart des dispositifs fiscaux (comme la loi Pinel ou la loi Malraux). Il existe toutefois une exception avec la loi Censi-Bouvard. Mais attention, si le cumul est possible, il se fait au détriment de l’amortissement du régime réel. 

Ainsi, vous devrez choisir entre le cumul LMNP Censi-Bouvard et l’absence de cumul avec la possibilité d’amortissement. Alors quel est le plus avantageux ?

L’amortissement LMNP vs Censi-Bouvard

Le choix entre l’amortissement en LMNP et Censi-Bouvard dépend surtout de votre situation personnelle. Cela dit, pour faire votre choix, il est primordial de bien comprendre l’intérêt de chaque avantage fiscal : 

Avec Censi-Bouvard, vous bénéficiez de : 

  • Une réduction d'impôt : celle-ci est limitée à un prix d’achat HT de 300 000 € et s’étale sur 9 ans. Concrètement, cela signifie que votre réduction d'impôt est au maximum de 33 000 €, soit 3666 € par an. 
  • Une récupération de la TVA : cela concerne uniquement les logements neufs. En effet, avec le statut LMNP, vous pouvez acheter un logement ancien à un particulier. Auquel cas, vous n’aurez même pas de TVA à payer. 

De son côté, l’amortissement en LMNP porte sur le logement, les meubles mis à disposition du locataire, et les travaux de rénovation. La plus grosse partie de l'amortissement repose généralement sur les biens immobiliers. Ces derniers sont amortissables sur une période de 20 à 40 ans. 

Alors, si l’on reprend l’exemple d’un bien d’une valeur de 300 000 €, vous pourrez déduire 10 000 € par an (300 000/30), sur 9 ans. Auquel s’ajoute l’amortissement des meubles et des travaux. C’est bien plus que la réduction d'impôt de Censi-Bouvard.

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