LMNP et TVA : dans quels cas êtes-vous concerné ?
- LMNP et TVA : la location meublée d’habitation est exonérée. Vous ne facturez pas la TVA et ne récupérez pas celle de vos achats.
- Deux exceptions : la para-hôtellerie, dès trois services sur quatre, et les résidences de services confiées à un exploitant par bail commercial.
- Récupération de la TVA à 20 % possible dans le neuf, en échange d’un engagement de location de 9 ans et de conservation de 20 ans.
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En LMNP, la location meublée d’habitation est exonérée de TVA (article 261 D, 4° du CGI) : vous ne la facturez pas et ne la récupérez pas. Deux exceptions y échappent : la para-hôtellerie, dès trois services sur quatre, et les résidences de services confiées à un exploitant.
Si vous louez un appartement meublé classique, en longue durée ou à un étudiant, vous êtes dans le premier cas et la TVA ne vous concerne pas. La suite s’adresse aux deux exceptions, qui sont aussi les seules où la récupération de 20 % du prix d’achat est possible.
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LMNP et TVA : calcul, déclaration et récupération
En principe, remboursement, récupération, LMNP et TVA… ne vont pas ensemble !
Le Loueur Meublé Non Professionnel n’est pas redevable de la TVA mais il existe certaines exceptions. Comprendre les taxes ainsi que les liens entre TVA et LMNP est essentiel pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité. Dans quels cas peut-on profiter de la récupération de la TVA en LMNP ? Découvrez les réponses.
Comment récupérer la TVA sur un achat en LMNP ?
Acheter un logement neuf auprès d’un professionnel suppose de payer 20 % de TVA sur le prix. Sur un bien à 200 000 € hors taxes, cela représente 40 000 €. Cette TVA est récupérable, mais seulement dans le cadre d’un investissement en résidence de services.
Cinq conditions cumulatives, dans l’ordre où elles se vérifient :
- Un bien neuf, acquis en première main : construction de moins de cinq ans, VEFA, ou construction après achat du terrain.
- Des services para-hôteliers rendus : trois au moins parmi petit-déjeuner, nettoyage, linge et réception. En résidence de services, c’est l’exploitant qui les assure.
- Une exploitation confiée à un professionnel, par bail commercial, pour une durée de 9 ans minimum.
- Un engagement de conservation de 20 ans : en cas de revente avant ce terme, la TVA est à reverser au prorata des années restantes.
- L’assujettissement effectif : obtention d’un numéro de TVA et dépôt des déclarations aux échéances.
La quatrième condition est celle qu’on sous-estime. Revendre au bout de dix ans, c’est reverser la moitié de la TVA récupérée, soit 20 000 € dans notre exemple. La récupération n’est donc pas un gain acquis mais un avantage conditionnel, à intégrer à l’horizon de détention.`
Les démarches, étape par étape
Trois formalités se suivent, et la première conditionne les autres.
- Déclarer l’activité sur le guichet des formalités des entreprises pour obtenir un SIRET. Sans immatriculation, aucune récupération n’est possible : la procédure est détaillée dans notre guide sur l’immatriculation LMNP à l’INPI.
- Demander l’assujettissement à la TVA auprès du service des impôts des entreprises, par courrier recommandé avec accusé de réception, en vous engageant à confier l’exploitation à un professionnel pour 9 ans. Un numéro de TVA vous est alors attribué.
- Déposer la demande de remboursement avec le formulaire 3519, accompagné du RIB, de l’acte notarié mentionnant les prix hors taxes et toutes taxes, de la copie du bail commercial et du décompte du notaire.
Le remboursement arrive par virement du Trésor public. Le délai varie de quelques semaines à plusieurs mois selon la complétude du dossier : c’est la qualité des pièces jointes qui détermine la rapidité, pas la taille du montant. En VEFA, le remboursement suit les appels de fonds et intervient donc de manière échelonnée.
Quand la TVA s’applique-t-elle à une location meublée ?
Le principe est l’exonération : louer un logement meublé est une location de chose, pas une prestation de services. Vous ne collectez donc pas de TVA sur les loyers, et vous ne récupérez pas celle payée sur les meubles, les travaux ou les honoraires.
L’exonération tombe dans deux situations, et deux seulement.
1. Vous fournissez des prestations para-hôtelières
Quatre services sont visés. Dès que vous en proposez au moins trois de manière habituelle, votre activité bascule dans le champ de la TVA :
- le petit-déjeuner ;
- le nettoyage régulier des locaux, en cours de séjour et non seulement entre deux locataires ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception de la clientèle, même non physique.
La simple mise à disposition suffit : vous n’avez pas besoin que le locataire utilise le service pour être assujetti. C’est la situation de nombreuses locations de courte durée qui se croient exonérées alors qu’elles ne le sont plus.
2. Vous investissez en résidence de services
Sont également dans le champ de la TVA les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés, et les résidences de services : résidence de tourisme classée, résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence d’affaires.
Dans ce cas, ce n’est pas vous qui rendez les services mais l’exploitant, à qui vous confiez le bien par bail commercial. C’est le montage qui ouvre la récupération de TVA détaillée plus bas, et l’argument principal de ce type d’investissement, examiné dans notre article sur l’investissement en résidence étud
Voici, selon votre type de location meublée, si la TVA s’applique, à quel taux, et si elle est récupérable.
En résumé : pas de TVA en location meublée classique, 10 % en para-hôtellerie et en résidence de services, 5,5 % dans les établissements à vocation sociale, et 20 % sur les services annexes.
Quels taux, et quelles déclarations ?
Assujetti, vous facturez la TVA sur vos loyers et prestations, au taux correspondant à l’activité. En contrepartie, vous déduisez celle de vos dépenses : travaux, entretien, charges de copropriété, frais de comptabilité, émoluments du notaire.
Attention aux dépenses sans TVA récupérable, souvent intégrées à tort dans les calculs : les droits de mutation, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises n’en comportent pas.
Le rythme des déclarations
Au régime simplifié (CA12), la déclaration est annuelle, avec deux acomptes : 55 % de la TVA de l’exercice précédent en juillet, 40 % en décembre. La régularisation intervient à la déclaration annuelle.
Au-delà de 15 000 € de TVA annuelle, c’est le régime réel normal (CA3), avec une déclaration mensuelle ou trimestrielle. La déclaration passe par votre espace professionnel : sa création est expliquée dans notre guide de l’espace impôt pro.
Dans tous les cas, une comptabilité permettant de retracer la TVA collectée et la TVA déductible est obligatoire. C’est une contrainte supplémentaire par rapport à une location meublée classique, où la question ne se pose pas.
L’exonération de TVA en LMNP
Si vous répondez aux conditions susmentionnées, vous êtes alors redevables de la TVA avec votre LMNP. Cependant, il est possible de bénéficier d’une franchise de TVA si vos recettes locatives sont inférieures au seuil ci-dessous :
- 91 900 euros en para-hôtellerie (ou 101 000 euros, si les recettes de l’année N-2 étaient inférieures à 91 900 euros)
Attention, bénéficier d’une franchise de TVA signifie également que vous ne pourrez récupérer la TVA déductible.
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Sources
- Légifrance — Code général des impôts, article 261 D (exonération de TVA des locations meublées) — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr
- Service-public Entreprendre — Franchise en base de TVA, seuils 2026 et abandon du seuil unique — consulté le 30 juillet 2026 — entreprendre.service-public.gouv.fr
- impots.gouv.fr — Location meublée : CFE, CVAE et TVA — consulté le 30 juillet 2026 — impots.gouv.fr
- Loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 — abrogation du seuil unique de franchise en base de TVA — consulté le 30 juillet 2026 — legifrance.gouv.fr
