LMNP et transmission : pourquoi et comment anticiper la succession ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous vous interrogez sur le sort de votre patrimoine immobilier après votre décès. Au décès, le bien meublé entre dans la succession : vos héritiers paient des droits de succession sur sa valeur nette, après abattements légaux (100 000 € par parent et par enfant), alors que la plus-value n'est pas imposée à cette occasion. Pour replacer ce sujet dans la fiscalité du LMNP, nous détaillons ci-dessous les règles applicables. Pour réduire la facture fiscale, vous avez tout intérêt à anticiper avec une donation simple ou en démembrement. Tout ce que vous devez savoir sur le LMNP et la succession !

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Comment s'effectue la succession d'une location meublée ?

Au décès du propriétaire, le bien locatif meublé entre dans l'actif successoral. En l'absence de testament, les règles de la dévolution légale s'appliquent. Elles déterminent l'ordre des héritiers selon leur lien de parenté avec le défunt. L'époux survivant hérite dans tous les cas, mais sa part varie en fonction du nombre d'enfants. Pour situer votre propre situation avant de transmettre, vous pouvez comparer le micro-BIC et le régime réel.

Les héritiers doivent payer des droits de mutation à titre gratuit, par opposition aux droits de mutation à titre onéreux que l'on paie dans le cadre d'une vente. Ils s'appliquent après un abattement légal pour degré de parenté, qui est par exemple de 100 000 euros par parent et par enfant. En ligne directe, le barème progressif va de 5 % à 45 % de la part taxable après abattement, selon les règles publiées par service-public.gouv.fr.

Sources : service-public.gouv.fr (succession) et service-public.gouv.fr (donation), montants vérifiés le 07/11/2026. Ils peuvent évoluer en loi de finances.

Les héritiers doivent d'abord faire l'inventaire du patrimoine du défunt, puis évaluer la valeur du patrimoine hérité. La valeur du logement meublé correspond à sa valeur au jour du décès. Il faut ensuite déduire les dettes, comme par exemple le prêt immobilier qui a servi à acheter le bien.

Qu'en est-il de la plus-value du LMNP en succession ? En cas de vente, elle est calculée sur la base de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, après réintégration des amortissements pratiqués au régime réel (loi de finances 2025).

Bonne nouvelle : dans le cadre d'une mutation à titre gratuit, la plus-value n'est pas imposable. On dit que la succession purge la plus-value. Celle-ci ne devient taxable que dans un second temps, lorsque les héritiers décident de revendre le logement. La valeur qui sera alors retenue pour déterminer le prix d'achat sera celle fixée au jour du décès, et non pas celle à laquelle le défunt l'avait acheté.

Pourquoi transmettre un bien locatif meublé par anticipation ?

Mieux vaut anticiper votre succession pour limiter les droits de mutation. L'abattement pour lien de parenté se recharge tous les 15 ans. Vous pouvez en profiter pour faire des donations successives, qui permettent de réduire, voire de supprimer les droits de succession.

Par ailleurs, procéder à une donation du vivant ou à un démembrement permet de figer la valeur du bien au jour où elle a lieu. Rappelez-vous : même si la plus-value n'est pas taxable au moment de la succession, les héritiers doivent tout de même payer des droits sur la valeur vénale du bien au jour du décès. Si vous avez correctement sélectionné l'emplacement du bien, celui-ci va se valoriser. Grâce à une donation anticipée, simple ou en démembrement de propriété, vous limitez l'effet de la valorisation sur la taxation.

Enfin, préparer votre succession de LMNP vous permet d'organiser la gestion des biens meublés. Vous pouvez par exemple prévoir une convention d'indivision pour éviter les litiges ou conserver l'usufruit et de donner la nue-propriété pour continuer de percevoir des revenus complémentaires. Pour estimer l'impôt sur ces loyers, vous pouvez utiliser le simulateur Nopillo.

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Comment réduire l'impact fiscal d'une transmission LMNP ?

Il existe deux pistes à explorer pour optimiser la fiscalité d'une transmission LMNP : la donation du vivant et le démembrement de propriété.

La donation d'un LMNP : fiscalité et fonctionnement

La donation consiste comme son nom l'indique à donner le logement meublé du vivant de l'investisseur. Elle doit être acceptée expressément par les donataires (ceux qui reçoivent la donation) pour être valable. Elle donne lieu au paiement de droits de donation, calculés sur la valeur vénale du logement au jour de la donation, et après application des abattements légaux.

Attention toutefois : vous ne pouvez pas donner librement l'intégralité de votre patrimoine. La loi impose de respecter la part revenant aux héritiers réservataires. En pratique, chacun d'eux dispose d'un droit minimum sur la succession, auquel vous ne pouvez déroger qu'avec leur accord explicite. Seule la quotité disponible peut être attribuée comme vous l'entendez.

Le démembrement LMNP : la clé pour optimiser la transmission

Le démembrement est un montage juridique qui consiste à séparer le droit de propriété entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le nu-propriétaire reçoit la nue-propriété, ce qui lui donne droit de disposer du bien immobilier. L'usufruitier reçoit l'usufruit, ce qui lui donne droit d'occuper le logement ou d'en percevoir les loyers. L'un ne peut pas vendre le bien immobilier sans l'accord de l'autre.

L'avantage du démembrement de propriété, c'est que les droits de donation sont calculés selon un barème fiscal, en fonction de l'âge de l'usufruitier (le donateur qui conserve l'usufruit), et pas sur la valeur en pleine propriété. Par exemple, si vous donnez un bien d'une valeur de 200 000 euros à 52 ans, la base taxable retenue sera de 50 %. Les héritiers bénéficient en outre de l'abattement applicable pour lien de parenté. Il est donc possible de réduire, voire d'effacer la taxation sur la donation : dans cet exemple, 100 000 € de nue-propriété moins 100 000 € d'abattement en ligne directe laissent une base taxable nulle (hors autres donations des 15 dernières années).

Ce barème fiscal est celui de l'article 669 du CGI ; le simulateur officiel de service-public.gouv.fr permet de calculer la répartition pour un âge donné.

Autre atout de ce montage : la pleine propriété se reconstitue au décès de l'usufruitier entre les mains des nus-propriétaires, sans taxation supplémentaire. Le démembrement de propriété reste ainsi l'outil le plus efficace pour léguer un patrimoine d'envergure sans grosse pression fiscale.

Questions fréquentes sur la transmission d'un LMNP

La plus-value d'un LMNP est-elle imposée au décès du propriétaire ?

Non. La transmission à titre gratuit (succession ou donation) n'entraîne pas d'imposition de la plus-value. Celle-ci ne devient taxable que si les héritiers ou donataires revendent ensuite le bien.

Quel est l'abattement applicable à un enfant ?

L'abattement est de 100 000 € par enfant et par parent, en succession comme en donation. En donation, il se reconstitue au bout de 15 ans pour un même donateur et un même donataire.

Quels sont les taux des droits de succession en ligne directe ?

Le barème progressif va de 5 % (jusqu'à 8 072 € de part taxable) à 45 % (au-delà de 1 805 677 €), avec 20 % entre 15 933 € et 552 324 €. Il s'applique après l'abattement.

Le conjoint survivant paie-t-il des droits de succession ?

Non, l'époux ou le partenaire de Pacs est totalement exonéré de droits de succession. Le conjoint marié hérite dans tous les cas, mais la part dépend de la présence d'enfants ou de parents.

Faut-il se faire accompagner pour préparer la transmission ?

Chaque situation familiale et patrimoniale est différente. Pour les actes (donation, démembrement), le notaire est votre interlocuteur ; pour la fiscalité de vos loyers en LMNP, vous pouvez demander à être rappelé par un expert.

Article mis à jour le 07/11/2026.

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