Revente d'un bien en LMNP : quelle fiscalité ?
- Lors de la revente d’un bien en LMNP, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers, à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements liés à la durée de détention.
- L’impôt sur le revenu est exonéré après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
- Depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui en augmente le montant.
- Des règles spécifiques s’appliquent en cas de récupération de TVA ou de situation ouvrant droit à exonération.
Après des années de location meublée, vous envisagez de revendre votre bien immobilier. En fonction de la durée de détention, vous devrez, ou non, payer une taxe sur la plus-value. Elle comprend de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité d’une revente en LMNP !
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Quelle est l’imposition de la plus-value du LMNP ?
Lorsque le prix de vente d’un bien est supérieur au prix d’achat, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) dégage une plus-value. Elle est imposée au régime des particuliers.
Le régime fiscal de la revente d’une location meublée
Le régime des plus-values des particuliers entraîne une double imposition :
- À l’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Les articles 150 VC à VE du Code général des impôts (CGI) prévoient des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes, à partir de la 6ème année.
Vous devez conserver le logement pendant 22 ans pour être exonéré d’IR et 30 ans pour une exonération totale de taxation.
Barème des exonérations à la revente d’un bien LMNP
| Durée de détention | Taux d'abattement par année de détention | |
|---|---|---|
| Assiette pour l'impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux | |
| Jusqu'à 5 années | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30e année | Exonération | Exonération |
Le calcul de la plus-value du LMNP
La plus-value est calculée en fonction de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Le prix de vente peut être augmenté de divers frais comme ceux relatifs à la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires.
Le prix d’achat peut être minoré :
- Des frais d’acquisition (frais de notaire et d’intermédiaires comme une agence immobilière ou un courtier), pour leur montant réel ou sur la base d’un forfait de 7.5 % ;
- Des dépenses de travaux réelles ou forfaitaires, au taux de 15 %.
Le sort de l’amortissement du LMNP en revente
Si vous avez choisi le régime micro-BIC pour l’imposition des recettes locatives, vous ne pouvez déduire ni charges ni amortissements.
À l’inverse, si vous avez opté pour le régime réel, vous pouvez imputer les charges déductibles et amortir le bâti, le mobilier et les travaux d’un montant supérieur à 600 euros.
Dans cette hypothèse, vous devez réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value. Il s’agit là d’une nouveauté introduite par la loi de finances pour 2025.
Concrètement, vous devez corriger le prix d’achat en soustrayant le montant des amortissements que vous avez pratiqués. Mathématiquement, le montant de la plus-value augmente, ce qui alourdit votre taxation.
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Exemple chiffré de l’intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Vous avez acheté un bien en 2019 au prix de 200 000 euros. Vous le revendez à 260 000 euros en 2026. Pendant toute la durée de détention, vous avez amorti le bâti, les équipements et le mobilier, pour un total de 40 000 euros.
Avant la loi de finances de 2025, le montant de la plus-value taxable s’élevait à 260 000 – 200 000 = 60 000 euros.
Aujourd’hui, en réintégrant les amortissements, il s’élève à : 200 000 – 40 000 = 160 000 euros. 260 000 – 160 000 = 100 000 euros.
La TVA des logements en résidence de services à la revente
Sous conditions, vous avez récupéré la TVA à 20 % sur l’achat d’un logement meublé en résidence de services. Vous devez garder le bien pendant au moins 20 ans pour conserver l’avantage fiscal.
Dans le cas contraire, vous devez reverser 1/20ème du total de la taxe par année précédant le seuil des 20 ans.
Exemple
- TVA récupérée à l’achat : 30 000 €
- Revente après 12 ans : 12/20ᵉ de la TVA sont définitivement acquis et 8/20ᵉ doivent être reversés à l’État, soit 30 000 € × 8 / 20 = 12 000 €.
LMNP : une exonération sur la plus-value est-elle possible ?
Vous pouvez également être exonéré de taxation sur la plus-value lorsque :
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et affectez le prix de revente à l’achat ou la construction de votre habitation principale dans les 2 ans suivant la cession :
- Le prix du bien n’excède pas 15 000 euros ;
- Le bien fait l’objet d’une expropriation ;
- Vous percevez une pension de retraite ou d’invalidité et respectez une condition de ressources.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP en revente ?
Le loueur en meublé professionnel (LMP) est assujetti au régime des professionnels pour la taxation de la plus-value immobilière. Il ne bénéficie pas d’abattements pour durée de détention.
Le LMP profite d’une exonération totale de taxation après une activité de 5 ans, si les recettes n’excèdent pas 90 000 euros. Et d’une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros.
Sinon, la plus-value est taxée au barème progressif si elle est à court terme, à un taux de 30 % si elle est à long terme.
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