Investir en LMNP en 2026 : est-ce toujours rentable ?
Pour diversifier votre portefeuille d’actifs ou vous constituer un patrimoine immobilier, vous envisagez d’investir en LMNP. Le rendement d’une location meublée est généralement plus élevé que celui d’une location nue, en raison des loyers plus chers et d’une fiscalité favorable. Pour le calculer, vous devez prendre en compte les recettes locatives et votre taxation. Explications !
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LMNP vs location nue : quelle différence pour l’investisseur ?
En tant qu’investisseur locatif, vous avez le choix entre la location vide et la location meublée.
Les caractéristiques d’un investissement en location nue
Pour investir en location nue, vous n’avez aucune démarche spécifique à réaliser, hormis déclarer vos revenus locatifs une fois par an. Vous fournissez au locataire un bien immobilier vide de meuble, mais répondant aux critères de décence.
Les caractéristiques d’un investissement en LMNP
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez remplir l’une de ces conditions :
- Percevoir moins de 23 000 euros par an de recettes locatives ;
- Ces revenus restent inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Par ailleurs, votre activité de loueur en meublé peut s’effectuer sur le marché de la longue durée, en saisonnier (avec des meublés de tourisme classés ou non classés) et en résidence de services.
Vous devez proposer des locaux équipés, qui comportent une liste de mobilier obligatoire lorsque vous faites de la location meublée classique, sous peine de requalification du bail en location nue. La distinction a son importance s’agissant de la fiscalité.
À savoir : si vous cumulez les deux conditions, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP). Vous devrez alors payer des cotisations sociales, et le traitement du déficit et de la plus-value seront différents.
Quelle fiscalité pour le LMNP en 2026 ?
Les loyers du LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pas comme des revenus fonciers, comme c’est le cas pour le loueur en vide. Ils sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe deux régimes fiscaux pour l’imposition : le régime micro-BIC et le régime réel, simplifié ou normal.
Investir en LMNP avec le régime micro-BIC
Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC, afin de simplifier votre activité. Vous n’aurez pas de comptabilité à tenir, car vous ne pouvez pas déduire de charges ou d’amortissements.
Vous profitez à la place d’un abattement forfaitaire, dont le montant a été réduit en 2026, ce qui a une conséquence pour la rentabilité du LMNP. Il passe ainsi de :
- 50 à 30 % pour la location saisonnière d’un meublé touristique non classée ;
- 71 à 50 % pour un logement loué en meublé de tourisme classé, et pour la location longue durée.
L’administration fiscale applique ces abattements dans la limite d’un plafond de recettes annuelles, de respectivement 15 000 et 77 700 euros.
Investir en LMNP au régime réel
Au régime réel, vous pouvez imputer les charges déductibles et les amortissements sur le bâti, le mobilier et les travaux supérieurs à 600 euros. L’objectif est de ramener l’imposition des loyers proche de zéro, voire de l’effacer.
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LMNP : quels avantages et inconvénients ?
L’activité de location meublée comporte différents avantages et inconvénients à avoir en tête avant de se lancer.
Investir en LMNP pour obtenir des loyers plus élevés
En moyenne, les loyers sont supérieurs de 10 à 20 % en location meublée, grâce aux meubles fournis. Mathématiquement, vous améliorez la rentabilité nette de votre investissement immobilier.
La location meublée, pour la souplesse dans le choix du bien et dans le bail
Ancien, neuf, colocation, coliving, meublé saisonnier : tout est possible ! Si vous optez pour la location de longue durée, vous vous engagez pour une durée minimum d’un an (contre 3 en location vide). Vous pouvez récupérer votre logement en respectant un délai de préavis de 3 mois (6 mois en location nue).
Acheter en LMNP pour obtenir des avantages fiscaux
Si vous avez choisi le régime réel, vous réalisez un déficit lorsque vos charges sont supérieures à vos loyers. Il se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Vous pouvez ainsi réduire ou supprimer votre taxation sur les loyers.
À savoir : en LMP et en location nue, le déficit et le déficit foncier sont imposables sur le revenu global (sous conditions pour le loueur en vide).
L’obligation de tenir une comptabilité au régime réel
La contrepartie de la déduction des charges et des amortissements, c’est de devoir tenir une comptabilité. Les honoraires d’un expert-comptable ou les frais d’utilisation d’un logiciel constituent des charges déductibles.
Une gestion locative plus complexe
La location meublée s’adresse avant tout aux personnes en mobilité et aux étudiants. Vous vous exposez potentiellement à un plus grand turn-over des locataires. Vous devrez donc plus souvent réaliser des tâches de gestion locative comme la rédaction du bail, et la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie.
Quelle rentabilité pour le LMNP en 2026 ?
Pour déterminer s’il est pertinent d’investir en LMNP, vous devez calculer la rentabilité de l’investissement. Dans un premier temps, la rentabilité brute s’obtient en divisant les loyers annuels par le prix d’acquisition.
Ensuite, vous affinerez le résultat avec la rentabilité nette, qui s’obtient en déduisant les charges des recettes annuelles.
Exemple
- Prix d’achat : 175 000 €
- Loyers annuels : 11 300 €
- Charges : 3 400 €
- Rendement brut : 11 300 / 175 000 = 6,46 %
- Rendement net : 11 300 € – 3 400 € = 7 900 € / 175 000 euros : 4.5 %.
Dernier facteur que vous ne pouvez pas connaître à l’avance, mais dont il faut tenir compte pour déterminer si l’investissement en LMNP est rentable : la plus-value future. Si vous sélectionnez avec soin l’emplacement du bien, il est fort probable qu’il se valorise avec le temps, ce qui renforcera la performance de votre investissement.
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