Investir dans une résidence de service - Avantages et inconvénients

Location saisonnière, logement vide, logement meublé longue durée, bail étudiant, …. Il existe une multitude de manières de placer son argent dans la pierre. Et notamment l’investissement dans les résidences de service. Alors de quoi s’agit-il exactement ? Quels sont les avantages et inconvénients ? On vous explique tout dans cet article. 

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Qu’est-ce qu’une résidence de service ? 

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Une résidence de services est un ensemble de logements meublés autonomes (du studio au T2, T3, …) proposant des prestations supplémentaires aux locataires. Outre les habitations, ces établissements se caractérisent également par plusieurs espaces communs, comme une salle de sport, un restaurant, une cuisine commune, …

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Il existe différentes manières d’investir en résidence de service : 

• Les résidences étudiantes : elles s’adressent principalement à des étudiants (minimum 70 %). Bien souvent, les services proposés sont le gardiennage, la blanchisserie et le petit-déjeuner. 
• Les résidences seniors : les personnes âgées bénéficient de plusieurs prestations, comme un restaurant, un espace de convivialité, des cours de gym, des spectacles, un coiffeur, etc. Certains de ces services s’adressent à tous les occupants, alors que d’autres sont sous option. 
• Les EHPAD : ces derniers s’adressent spécifiquement aux personnes âgées dépendantes. Du fait de leur perte d’autonomie, elles ont besoin d’un accompagnement renforcé et de soins médicaux. 
• Les résidences de tourisme : ces dernières sont souvent situées à proximité de la mer ou de la montagne. Autrement dit, des régions attractives pour les vacanciers.
• Les résidences d’affaires : à destination des voyageurs d’affaires pour des missions relativement longues (moyenne durée). L’idée est alors de leur fournir une alternative aux chambres d’hôtel pour gagner en autonomie (notamment pour la cuisine). 

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Que ce soit pour les logements individuels, les prestations ou les parties communes, ils sont tous gérés par un exploitant professionnel (et non par le propriétaire du logement). 

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Pourquoi investir dans une résidence de service ? 

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Percevoir des loyers réguliers 

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Contrairement à la location traditionnelle, les résidences de services réduisent grandement le risque de loyers impayés. Et pour cause, c’est l’exploitant qui en garantit le paiement, et non le locataire. D’ailleurs, vous ne signez pas un bail d’habitation, mais un bail commercial. 

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Sachez que l’investissement en résidence gérée permet aussi de bénéficier d’une rentabilité avantageuse (autour de 4 %). À condition de bien choisir le logement, l’emplacement, et surtout, le gestionnaire. 

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Déléguer la gestion locative 

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La résidence de service implique de confier la gestion locative à un exploitant. Ce faisant, vous n’avez plus à vous préoccuper de trouver les locataires, de réaliser l’état des lieux d’entrée ou de sortie, d’effectuer les réparations nécessaires, les travaux d’entretien, etc. 

Mais attention, comme tout repose sur le gestionnaire, il est primordial de bien choisir son exploitant avant de se lancer. À ce titre, privilégiez les exploitants reconnus. En effet, une mauvaise exploitation peut vous coûter très cher. À la fois en cours de contrat, mais aussi en cas de revente (avec une moins-value). 

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Réduire le risque de vacances locatives 

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Les résidences gérées s’adressent à des catégories de populations très spécifiques : les personnes âgées ou les étudiants en priorité. 

Or, ces derniers font très souvent face à une pénurie de logements. Et pour cause, la France comptait 143 300 logements étudiants à la rentrée de septembre 2020. La même année, 1 650 000 étudiants étaient inscrits aux universités. Dans ce cadre, l’offre locative correspond à moins de 10 % de la demande. Investir dans une résidence de service permet ainsi de réduire considérablement le risque de vacances locatives. À condition bien sûr d’acheter un logement proche des écoles et bien desservi en transport en commun.  

Il en va de même pour les résidences pour seniors ou les EHPAD. En effet, le vieillissement de la population ne fait que s’accélérer avec un nombre de plus en plus important de personnes âgées de plus de 65 ans. Ils devraient d’ailleurs représenter 1 personne sur 4 d’ici 2070 (selon les prévisions de l’Insee). Les problématiques liées au logement des seniors s’accentuent. Ce qui constitue de belles opportunités pour les investisseurs. 

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Récupérer la TVA

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En optant pour l’acquisition d’un logement neuf situé dans une résidence de service, vous avez la possibilité de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (soit 20 % du coût TTC du bien immobilier). Mais attention, pour bénéficier de cet avantage fiscal, il convient de respecter certaines conditions : 

• Confier le bien à un gestionnaire pendant au moins 9 ans ; 
• Proposer au moins 3 prestations para-hôtelières, parmi lesquelles le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle ;
• Percevoir des loyers à un taux de TVA à 5,5 % ; 
• Conserver le bien immobilier pendant 20 ans minimum. 

À défaut de respecter cette dernière condition, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années pendant lesquelles vous n'êtes plus propriétaire. 

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Et bien sûr, vous devez également opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel, puisque les loyers perçus doivent entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. 

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Profiter du statut LMNP 

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Les résidences de services étant composées de biens meublés, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP. En tant que loueur meublé non professionnel, vous profitez alors de plusieurs avantages fiscaux selon le régime choisi : 

• Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % (au lieu de 30 %). 
• Le régime réel d’imposition : une déduction des charges et un amortissement du bien immobilier, de ses meubles et travaux. Grâce à ces deux mécanismes, vous ne payez presque pas d’impôts sur vos recettes locatives (voire pas du tout). 

Vous souhaitez en savoir plus sur l’activité de location meublée non professionnelle ? N’hésitez pas à jeter un œil à notre guide LMNP.

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Bon à savoir : avant 2023, les propriétaires de résidence de service pouvaient bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Ce n’est désormais plus le cas. Cela dit, cette loi n’était pas cumulable avec l’amortissement en LMNP. Or, c’est justement cet amortissement qui vous permet de réduire considérablement votre imposition. 

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Quelles sont les limites à la résidence de service ? 

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Au-delà des prestations obligatoires, certaines résidences de services doivent également répondre à des règles précises. C’est notamment le cas des EHPAD ou des maisons spécialisées. Ici, il faut impérativement respecter des normes sanitaires, architecturales et d'accessibilité (formalisées par un agrément de la préfecture pour le EHPAD). Ce qui implique des coûts nettement plus élevés. Même si en contrepartie, les loyers proposés dans ce type d’établissement sont aussi plus importants. 

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