Que faire en cas de loyers impayés ?

Entre stress, perte de revenus, et lourdeur administrative, les loyers impayés sont le cauchemar de tout bailleur. Mais cela dépend également de votre degré de préparation. En effet, certains propriétaires anticipent le défaut de paiement à travers des garanties bien ficelées. Dans ce cas, les conséquences et les démarches à entreprendre sont beaucoup plus acceptables. Nous allons justement voir les actions à implémenter en cas de loyers impayés. Et ce, pour tous les types de garantie. 

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Vous n’avez aucune garantie 

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Sans aucune garantie, le propriétaire risque une procédure longue et fastidieuse pour obtenir le paiement des loyers dus. Mais avant de se présenter devant le juge, il convient d’entamer la discussion avec le locataire. Et ce, de manière calme et courtoise. L’idée est surtout de comprendre la situation et de favoriser le dialogue. 

Si le locataire traverse des difficultés financières, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice pour trouver un accord de paiement. Généralement, cela se traduit par un étalement du remboursement de l’arriéré. 

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Mais en l’absence de retour du locataire (ou refus pur et simple de payer), le propriétaire doit entamer certaines démarches : 

• La mise en demeure : il s’agit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception en rappelant l’obligation de payer le loyer. 
• L’avertissement de la CAF : dès lors que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer net hors charges, le propriétaire peut avertir la CAF ou la MSA. Cela concerne uniquement les locataires bénéficiant de l’aide au logement. 
• Le recours à un huissier : si la mise en demeure n’aboutit pas, il est possible de faire appel à un huissier de justice. Celui-ci pourra établir un commandement de payer imposant la régularisation des dettes sous un délai de deux mois. C’est la dernière étape avant la saisie du juge. 
• L’assignation en paiement : à défaut de réponse, le propriétaire pourra saisir le tribunal d’instance (pour les dettes inférieures à 10 000 €). 

Entre le premier jour de loyer impayé et la décision du juge, il se passe souvent plusieurs mois, voire plusieurs années. Autant de temps pendant lequel le propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif. Pour autant, il doit continuer à rembourser son prêt immobilier, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc. 

Les loyers impayés représentant un véritable risque financier pour les loueurs meublé non professionnels, il est préférable de bénéficier de quelques garanties. 

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Vous bénéficiez d’une caution solidaire 

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Lors de la signature du contrat de bail, il est possible de signer un acte de cautionnement solidaire. L’idée est de pouvoir se retourner contre un tiers en cas de défaillance du locataire. 

Ainsi, dès le 1er impayé de loyer, le propriétaire peut s'adresser au garant. Celui-ci devient alors redevable de la dette locative. 

Par principe, vous pouvez vous adresser au garant de la même manière que vous vous adressez au locataire. Cela dit, nous vous conseillons de discuter d’abord avec votre locataire avant de vous retourner contre son garant. Ce n’est qu’en cas d’absence de réponse du locataire qu’un recours contre le garant est nécessaire. Et dans ce cas, vous devrez entreprendre les mêmes démarches qu’avec le locataire mauvais payeur. C’est-à-dire, coup de téléphone ou conversation amiable, mise en demeure, huissier de justice et enfin le juge. 

En toute logique, si le garant rencontre également des difficultés financières, il ne pourra pas rembourser les arriérés financiers du locataire.

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Votre locataire a souscrit une garantie Visale 

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À défaut de garant personne physique, le locataire a la possibilité d’utiliser la garantie Visale. Il s’agit d’un dispositif créé par Action Logement en 2016 qui facilite l’accès au logement. 

Mais pour les propriétaires, comment ça se passe en cas de loyers impayés ? 

Tout d’abord, il faut respecter les conditions de la garantie Visale : 

• Souscription de la garantie avant ou en même temps que la signature du contrat de bail ; 
• Loyers inférieurs à 1500 € en Île-de-France, et 1 300 € pour les autres régions. 

Dès lors que ces conditions sont respectées, le propriétaire pourra s’adresser à Visale pour obtenir le remboursement des loyers impayés. Mais attention, le dispositif ne couvre le propriétaire que dans les 3 premières années du bail. Par ailleurs, l’indemnisation est limitée à 36 impayés. 

Dans la pratique, force est de constater que la garantie Visale est loin de satisfaire les propriétaires. En cause, un délai d’indemnisation trop long, les temps de traitement, et la limitation aux trois premières années de bail. 

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Bon à savoir : il n’est pas possible de cumuler plusieurs garanties (que ce soit Visale, caution solidaire ou assurance pour loyers impayés). 

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Vous avez souscrit une assurance loyers impayés 

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La garantie loyers impayés est une excellente manière de se couvrir contre les incidents de paiement. Et pour cause, une telle assurance vous couvre contre : 

• les loyers impayés ; 
• les vacances locatives ; 
• la remise en état en cas de dégradation ; 
• les départs prématurés (décès ou absence de préavis). 

Avec en prime une protection juridique. 

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En cas d’incident de paiement, il suffit de prévenir son assureur. Celui-ci se charge alors de la procédure auprès du locataire pour le recouvrement des loyers. Et surtout, il vous indemnise des loyers impayés pendant toute la durée du bail. Il faudra toutefois attendre un délai de carence de 1 à 4 mois. 

Par ailleurs, avant de souscrire une garantie loyers impayés, vous devez accepter les conditions de la compagnie d’assurance. Bien souvent, cela porte sur la solvabilité du locataire. Par exemple, emploi stable (CDI ou fonction publique en tête) et salaire supérieur à trois fois le montant du loyer. 

Si l’assurance pour loyers impayés vous offre une garantie optimale contre le défaut de paiement, elle présente aussi un coût non négligeable (entre 2 et 4 % du loyer annuel). Mais rassurez-vous, si vous avez opté pour le régime réel en LMNP, vous pourrez déduire ces frais de vos recettes locatives. 

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Quid si le défaut de paiement s’éternise ? 

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Si les garanties pour loyers impayés permettent de limiter la perte financière en cas d’incident de paiement, un locataire mauvais payeur est par définition un mauvais locataire. Pour le propriétaire, mieux vaut trouver un autre occupant qui paye effectivement son loyer tous les mois, sans avoir besoin de faire appel à un tiers. 

Mais avant d’en trouver un autre, encore faut-il déloger l’ancien. Et ce, quelles que soient les garanties et procédures mises en place. 

Pour cela, il faut d’abord obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour défaut de paiement. Celles-ci doivent être prononcées par le juge des contentieux de la protection. Afin que la résiliation soit acceptée, le propriétaire (ou sa compagnie d’assurance) doit avoir mis en place toutes les actions susmentionnées). 

Suite à la décision du juge, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice chargé de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux. Dès réception, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour quitter le logement. 

Et si passé ce délai, la situation ne change pas, le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion. Mais attention, seul lui en a le pouvoir. Le propriétaire ne peut entrer dans le logement, changer la serrure, …. À défaut, il risque des poursuites judiciaires. 

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