Quels sont les critères d'un logement décent ?

L’investissement locatif reste l’un des placements préférés des Français. Et pour cause, il permet de percevoir des loyers chaque mois, tout en agrandissant son patrimoine immobilier. Mais n’oublions pas que la mise en location est surtout un moyen d’offrir un toit à d’autres êtres humains. Alors avant de profiter de vos revenus locatifs, assurez-vous de respecter les critères de décence pour garantir la santé et la sécurité de votre futur locataire. Quels sont ces critères ? Nopillo vous explique ce qu’est un logement décent. 

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Les 5 critères d’un logement décent 

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Selon l’article 6 de loi du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal”. 

C’est la loi Solidarité et au Renouvellement Urbain (ou loi SRU) qui a introduit cette notion de décence obligatoire. Les propriétaires bailleurs doivent ainsi respecter 5 critères avant de louer un local à usage d’habitation. 

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La surface habitable

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Pour vivre confortablement, le locataire doit pouvoir profiter d’un minimum d’espace. À ce titre, un logement décent doit comporter au moins une pièce principale respectant l’une des conditions ci-dessous : 

• une surface habitable de 9 m² minimum avec une hauteur sous plafond de 2,20 m minimum ou

• un volume habitable d'au moins 20 m³. 

Il s’agit là des règles globales. En effet, chaque département est libre d’imposer ses propres normes en termes de surface et de volume habitable. Si vous proposez une petite surface, nous vous conseillons de vérifier le règlement sanitaire afin de vous assurer de votre conformité légale. 

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Les équipements du logement 

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Pour garantir un confort de vie optimal au locataire, un logement décent mis en location doit comporter a minima 

• Une installation permettant de chauffer le logement : celle-ci doit être adaptée à la taille de l’appartement pour permettre un chauffage global. Et surtout, elle doit être composée des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion. 
• Une installation d’alimentation en eau potable  : avec une pression et un débit corrects. 
• Un système d’évacuation des eaux usées muni de siphon : afin d’empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.
• Une cuisine (ou a minima un coin cuisine) : avec au moins un évier pour l’eau chaude et l’eau froide, ainsi que l’espace suffisant pour recevoir un appareil de cuisson. 
• Une installation sanitaire intérieure : cela comprend les WC et la baignoire ou la douche. Des exceptions peuvent être faites pour les studios où les toilettes sont situées à l’extérieur. 
• Un réseau électrique : pour pouvoir s’éclairer. Il est impossible de louer un logement plongé dans le noir. 
• Une ouverture : le logement doit comporter au moins une fenêtre ouvrant à l’air libre.

La sécurité physique et la santé du locataire

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Afin de garantir la sécurité et la santé de l’occupant, le logement décent doit

• assurer le clos et le couvert. C’est-à-dire que le gros œuvre et les accès sont solides, limitant ainsi les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. 
• empêcher l’infiltration d’eau via les menuiseries et la couverture.
• empêcher les infiltrations d’air via des portes, fenêtres, parois et murs étanches. 
• être doté d’équipements de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité. 
• posséder des balcons, terrasses ou escaliers solides. En cas de chute du locataire, la responsabilité du propriétaire-bailleur pourrait être engagée. 
• faciliter l’aération du logement, que ce soit à travers les portes, fenêtres ou dispositifs de ventilation. 
• posséder un éclairage naturel suffisant  
• offrir un accès à l’air libre. 
• bénéficier d’un état de conservation correct. 
• ne pas être situé en sous-sol (du moins pas en intégralité). 

Dès lors que le bien présente des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, il est considéré comme logement non décent. Le propriétaire devra alors engager les travaux de rénovation nécessaires pour mettre ses équipements et installations aux normes de conformité. 

L’absence de nuisible

Il est de la responsabilité du propriétaire de fournir un logement exempt de nuisibles ou de parasites, comme des rats, des souris, des cafards, des puces de lit, des blattes, etc. 

Comme tous les autres critères, le bailleur doit s’assurer que le logement reste décent tout au long de la location ; depuis la signature du contrat de bail jusqu’à sa conclusion. Lors de l’état des lieux, il est assez facile de détecter une infestation. Le bailleur devra alors prendre les mesures nécessaires pour éradiquer les nuisibles. 

Mais quid si la présence de ces nuisibles apparaît plusieurs mois, voire années, après la signature du bail ? Cela pourrait être lié à une négligence du locataire. Par exemple, s’il laisse ses déchets alimentaires à l’air libre. Dans ce cas, c’est au locataire d’éliminer les nuisibles, car lui aussi a des obligations ; notamment celle d’entretenir régulièrement le bien immobilier.  

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La performance énergétique

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La performance énergétique est l’un des critères de décence relativement récent, et surtout amené à évoluer. Et pour cause, depuis le 1er janvier 2023, un logement consommant plus de 450 kwh/m²/an est considéré comme non décent. C'est une passoire thermique. 

Mais dans les prochaines années, ce seuil sera modifié : 

• 1er janvier 2025 : tous les logements classés G seront “non décents". 
• 1er janvier 2028 : tous les logements classés G et F seront “non décents". 
• 1er janvier 2034 : tous les logements classés G, F et E seront “non décents". 

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Cependant, des difficultés peuvent apparaître dans les logements en copropriété. En effet, dans certains cas, des travaux d’amélioration énergétique sont nécessaires à l’ensemble de l’immeuble. Mais si les autres propriétaires vivent dans le logement (sans mise en location), ils n’ont pas l’obligation de respecter les critères de décence. La réalisation de tels travaux représente alors des frais importants à court terme, justifiant un refus massif en assemblée générale. Si vous démontrez que vous avez réalisé les travaux nécessaires dans les parties privatives pour l’isolation, mais que vous ne pouvez réaliser des travaux dans les parties communes, il est possible de s’extraire de cette obligation. 

Bon à savoir : pour les propriétaires LMNP, il ne suffit pas seulement de louer un logement décent. Vous devez également équiper le bien immobilier conformément à la liste fixée par le décret du 31 juillet 2015. 

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Les sanctions pour non-respect des critères de décence 

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Dès lors que le logement n’est pas décent, le propriétaire doit impérativement entreprendre les travaux de mise en conformité. 

À défaut, le locataire est en droit de l’assigner pour l’obliger à réaliser ces travaux. 

Pendant toute la période des travaux, le juge peut décider une réduction ou une suspension du paiement des loyers, avec parfois une condamnation au paiement de dommages-intérêts. 

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Pour éviter les litiges a posteriori, n’hésitez pas à demander une attestation de décence à un diagnostiqueur. Et surtout, pensez à réaliser tous les travaux nécessaires pour garantir la décence du logement, avant même sa mise en location. 

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