Investir en résidence étudiante - Bonne ou mauvaise idée ?

Investir en résidence étudiante, c’est bénéficier d’un loyer garanti et d’une gestion simplifiée. Mais est-ce une si bonne idée ?

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En 2024-2025, 2,99 millions d’étudiants poursuivaient leur cursus universitaire. Parmi eux, des milliers recherchent un logement. Et ce, tous les ans.

Cette demande constante est une aubaine pour les investisseurs immobiliers. En ciblant ces profils, vous limitez le risque de vacances locatives, puisqu’il y a toujours des étudiants. 

Mais alors, pour satisfaire cette demande, quel type de logement acheter ? Faut-il investir dans une résidence étudiante ? Comment faire ? Dans quelle ville acheter ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce type d’investissement locatif en résidence étudiante ? Faut-il acheter en tant que Loueur Meublé Non Professionnel ? Nopillo répond à toutes vos questions.

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Investissement en résidence étudiante ou en appartement ? Quel type de logement acheter ? 

Les investissements en résidence étudiante sont des opportunités attractives pour les investisseurs immobiliers. Avec une demande en forte croissance, acheter en résidence étudiante est rentable et sécurisé, offrant des revenus locatifs réguliers et une fiscalité avantageuse, notamment via le statut LMNP.

Qu'ils bénéficient d’une aide financière de leurs parents ou qu’ils travaillent en parallèle de leurs études, les étudiants ont très souvent un budget limité. Ils sont donc à la recherche de logements abordables. Pour satisfaire leur demande, vous avez trois possibilités : 

• Acheter un studio

Sur quelques mètres carrés, ils ont un coin cuisine, une salle de bain, un bureau et une chambre à coucher. À vous d’aménager le studio convenablement pour qu’ils ne ressentent pas trop le manque d’espace. Et comme la surface est réduite, le budget mobilier du Loueur en Meublé Non Professionnel le sera également. 

• Transformer un appartement en colocation

Vous pouvez acheter un appartement avec 2, 3 ou 4 chambres. Grâce à ce modèle de location meublée, vous maximiserez votre rentabilité. Le prix du loyer n’est pas fixé pour l’intégralité du logement, mais pour les différentes chambres. 

• Investir dans une résidence étudiante

Ce sont des ensembles de logements loués, intégralement meublés et surtout réservés aux étudiants. Ces résidences regroupent des services adaptés à la population estudiantine. 

Les studios et les appartements vous offrent davantage de flexibilité, dans le sens où vous pouvez louer à une grande variété de profils (pas seulement les étudiants). Pour autant, les résidences étudiantes vous offrent des avantages que vous ne trouverez pas ailleurs. Nous allons justement nous intéresser spécifiquement à ce modèle. 

‍Les résidences étudiantes en tant qu’investissement locatif entrent dans la catégorie des résidences de services. Autrement dit, il s’agit d’un « ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables » (article L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation).

Les investissements en résidence étudiante obéissent à des règles différentes par rapport à un logement plus traditionnel, comme les appartements ou les studios. Vous ne signez pas un contrat de bail avec un étudiant, mais un contrat commercial à durée déterminée avec l’exploitant de la résidence étudiante. C’est lui qui va ensuite sous-louer le logement à des étudiants. Et surtout, il va gérer l’intégralité de la gestion locative. De votre côté, vous n’avez plus qu’à vous préoccuper de la réception des loyers. 

Si vous souhaitez investir dans une résidence étudiante, vous devez investir dans des villes étudiantes attractives. La plupart du temps, les résidences étudiantes où investir se trouvent principalement dans les grandes métropoles françaises. Par exemple : 

• Paris 
• Lyon
• Toulouse 
• Rennes
• Montpellier
• Strasbourg

‍En raison de leur pôle universitaire développé et attractif, ces différentes villes offrent de belles opportunités. Mais chacune a ses propres particularités. À vous de bien les analyser avant d’acheter dans une résidence étudiante. 

‍S’il est primordial de choisir une ville étudiante, il ne faut pas non plus se tromper de quartier. Et oui, pendant leur cursus scolaire, les étudiants vont en cours et profitent de la vie nocturne. Vous devez donc leur offrir un logement qui leur permet de réaliser ces deux activités simplement. C'est-à-dire, investir dans des résidences étudiantes à proximité de campus ou de grandes écoles. Et s’il y a de nombreux commerces, bars et restaurants à proximité, c’est encore mieux. 

Acheter dans une résidence étudiante à proximité des transports en commun. Cela permettra aux étudiants de se déplacer aisément dans la ville, notamment s’ils ont un job étudiant à côté. 

Outre la localisation géographique, choisissez plutôt une résidence qui propose un maximum de services aux étudiants, comme une salle de sport, une salle de travail, un espace commun, etc. Cela attirera davantage les locataires et vous pourrez bénéficier de revenus locatifs plus intéressants.

Vous signerez par la suite un contrat avec un gestionnaire, vous devez vous assurer de son sérieux. Ici, vous ne demandez pas de dossier locatif aux étudiants, mais il va quand même falloir scruter au peigne fin le profil du gestionnaire. Voici quelques indices : 

• La réputation du gestionnaire : 

Et ce, aussi bien auprès des propriétaires bailleurs que des étudiants. S’il offre une mauvaise qualité de service, cela impactera directement ses rentrées d’argent. 

• L’ancienneté : 

La gestion d’une résidence de services nécessite une certaine expertise. Privilégiez un prestataire qui a déjà plusieurs biens à gérer et plusieurs années d’expérience. 

• Le montant du capital social : 

Pour évaluer sa solidité financière (notamment s’il doit faire face à de la vacance locative ou à des loyers impayés). 

Si vous souhaitez en savoir plus sur les résidences de services en LMNP, vous pouvez cliquer juste ici.

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Les résidences étudiantes sont-elles un investissement rentable ? 

L’objectif des résidences étudiantes, en tant qu'investissement locatif, est d’en tirer une certaine rentabilité. Alors, avant de voir le potentiel de rentabilité de la résidence étudiante, il convient d'identifier les gains potentiels et les dépenses associées : 

• Côté dépenses :

Vous retrouverez les frais liés à un achat immobilier. Il faut savoir qu’il est possible d'investir en résidence étudiante sans apport grâce au financement bancaire et aux loyers garantis. À savoir le prêt, les frais de notaire, etc. En revanche, vous économisez d’autres frais, comme les honoraires d’agence immobilière ou les charges de copropriété, puisque tout est géré par le gestionnaire. Et surtout, il ne faut pas oublier la fiscalité. 

• Côté recettes locatives :

Cela dépend essentiellement de la ville dans laquelle vous décidez d’acheter. Plus la demande est élevée, plus les prix des loyers sont importants. 

‍Ce n’est qu’après avoir identifié l’ensemble de vos charges et revenus locatifs que vous pourrez déterminer la rentabilité de votre projet d’acquisition immobilière.

‍En moyenne, sachez que les rendements locatifs d’une résidence étudiante atteignent 4,1 % (contre 3,5 % pour d’autres types de locations). Pour autant, il est très important de réaliser ces calculs en amont pour chaque investissement. Et pour cause, il se peut qu’une résidence étudiante vous offre un taux de rentabilité de 6 % à Paris, alors qu’une autre, également située dans la capitale, ne vous offre que 2 % de rentabilité. 

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Investir dans une résidence étudiante : avantages et inconvénients

Investir dans une résidence étudiante vous offre une série d’avantages à connaître : 

• La stabilité locative : 

À la rentrée, vous trouverez de nouveaux locataires avec un minimum d’efforts. Ce type de logement est d’ailleurs victime de son succès. La demande locative est nettement supérieure à l’offre. 

• La gestion simplifiée : 

C'est l’exploitant preneur du bail qui gère l’intégralité de la location. De la publication des annonces jusqu’à l’état des lieux en passant par les réparations en cours de bail, les visites de bien ou encore la rédaction du contrat de location. 

Les loyers sont garantis : 

Comme vous signez un bail commercial avec votre locataire, celui-ci vous garantit le paiement des loyers chaque mois. 

La revente : 

Ce type d’investissement locatif étant très prisé, il n’est pas difficile de trouver preneur lors de la revente. 

‍Les investissements en résidence étudiante et leurs inconvénients. Bien qu’elles vous offrent de nombreux avantages, les résidences étudiantes sont loin d’être parfaites. En voici certains : 

• Le coût de l’investissement : 

Investir en résidence étudiante, en LMNP, est plus coûteux à l’achat qu’investir dans des studios ou dans des appartements. Notamment, parce qu’il s’agit souvent de logements neufs. 

• Les achats dans le neuf : 

Les investissements en LMNP, en résidence étudiante, sont intéressants pour les propriétaires bailleurs, mais il y a peu d’offres disponibles sur le marché. Du moins, pas dans l’ancien. La plupart du temps, il faut attendre l’adoption d’un nouveau programme de construction immobilière. Vous achetez donc en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ce qui implique d’attendre la fin des travaux avant de percevoir les premiers loyers. 

• Le manque de flexibilité : 

Que ce soit au niveau des travaux, de l’emplacement, de l’ameublement, vous n’êtes pas libre de louer le logement comme bon vous semble. C’est entre les mains du promoteur immobilier et du gestionnaire commercial. 

Pour plus d’informations sur l’investissement en LMNP, vous pouvez consulter notre page dédié.

‍Investir dans les résidences étudiantes : pourquoi choisir le statut LMNP ?

Investir dans les résidences étudiantes, bien qu’il ne soit plus possible de bénéficier du dispositif Censi Bouvard reste toujours intéressant. Vous pouvez profiter d’une fiscalité avantageuse en devenant Loueur en Meublé Non Professionnel. Pour cela, il vous suffit de meubler le bien et de déclarer votre activité LMNP. 

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En devenant LMNP, vous pouvez récupérer la TVA versée lors de l’acquisition du bien immobilier. 

Mais surtout, vous pouvez réduire votre base imposable. À condition bien sûr de choisir le bon régime fiscal : 

• Le régime micro-BIC : pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. 
• Le régime réel : pour déduire vos charges, vos amortissements, et même le déficit si vous en avez. 

En choisissant le régime réel, vous pouvez réduire considérablement le montant de vos impôts à payer sur vos recettes locatives. Vous avez tout aussi la possibilité de pouvoir le supprimer totalement. Et ça, aucun autre dispositif de défiscalisation ne vous le permet.

Pour plus d’informations sur la Location Meublée Non Professionnelle, vous pouvez visiter les différents articles de notre Guide de la LMNP. 

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