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Investir en résidence étudiante - Bonne ou mauvaise idée ?

Investir en résidence étudiante - Bonne ou mauvaise idée ?
Christopher Dieng
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En 2022-2023, 2,93 millions d’étudiants poursuivaient leur cursus universitaire. Parmi eux, des milliers recherchent un logement. Et ce, tous les ans. Cette demande constante est une aubaine pour les investisseurs immobiliers. En ciblant ce profil, vous limitez le risque de vacances locatives, puisqu’il y a toujours des étudiants. Mais alors pour satisfaire cette demande, quel type de logement acheter ? Est-ce rentable d'investir dans une résidence étudiante ? Comment faire ? Dans quelle ville acheter ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce type d’investissement immobilier locatif ? Faut-il acheter en tant que loueur meublé non professionnel ? Nopillo répond à toutes vos questions. 

Quel type de logement acheter pour louer à des étudiants ? 

Qu’ils bénéficient d’une aide financière de leurs parents ou qu’ils travaillent en parallèle de leurs études, les étudiants ont très souvent un budget limité. Ils sont donc à la recherche de logements abordables. Pour satisfaire leur demande, vous avez trois possibilités : 

  • Acheter un studio : ces petites surfaces conviennent parfaitement aux étudiants. Sur quelques mètres carrés, ils ont un coin cuisine, une salle de bain, un bureau et une chambre à coucher. À vous d’aménager le studio convenablement pour qu’ils ne ressentent pas trop le manque d’espace. Et comme la surface est réduite, le budget mobilier du loueur en meublé non professionnel le sera également. 
  • Transformer un appartement en colocation : vous pouvez acheter un appartement avec 2, 3, 4, … chambres. Grâce à ce modèle de location meublée, vous maximisez votre rentabilité. Le prix du loyer n’est pas fixé pour l’intégralité du logement, mais pour les différentes chambres. 
  • Investir dans une résidence étudiante : ce sont des ensembles de logements loués intégralement meublés, et surtout réservés aux étudiants. Ces résidences regroupent des services adaptés à la population estudiantine. Par exemple, une laverie, une salle de sport, des espaces de travail collaboratifs, des espaces communs, … 

Les studios et appartements vous offrent davantage de flexibilité, dans le sens où vous pouvez louer à une grande variété de profils (pas seulement les étudiants). Pour autant, les résidences étudiantes vous offrent des avantages que vous ne trouverez pas ailleurs. Nous allons justement nous intéresser spécifiquement à ce modèle. 

Comment investir dans des résidences étudiantes ? 

Les résidences étudiantes entrent dans la catégorie des résidences de services. Autrement dit, il s’agit d’un “ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables” (article L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation). 

Et surtout, ce type de bien est réservé uniquement aux étudiants. Ce doit être des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, des apprentis, et parfois des enseignants-chercheurs.

Investir dans une résidence étudiante obéit donc à des règles différentes par rapport à un logement plus traditionnel, comme les appartements ou les studios. Vous ne signez pas un contrat de bail avec un étudiant, mais un contrat commercial à durée déterminée avec l’exploitant de la résidence étudiante. C’est lui qui va ensuite sous-louer le logement à des étudiants. Et surtout, il va gérer l’intégralité de la gestion locative. De votre côté, vous n’avez plus qu’à vous préoccuper de la réception des loyers. 

Bon à savoir :  Même si les résidences étudiantes obéissent à un régime similaire, il existe différents types de résidences. Certaines proposent des studios aménagés avec tous les équipements requis (salle de bain, cuisine, lit dans le logement) alors que pour d’autres il s’agit simplement de chambres étudiantes, où la cuisine et la salle de bain sont communes à l’ensemble des locataires. 

Est-ce rentable d’investir dans une résidence étudiante ? 

Comme pour tout investissement immobilier locatif, l’objectif est d’en tirer une certaine rentabilité. Alors avant de voir le potentiel de rentabilité de la résidence étudiante, il convient d'identifier les gains potentiels et les dépenses associées : 

  • Côté dépenses : vous retrouverez les frais liés à un achat immobilier. À savoir le prêt, les frais de notaire, … En revanche, vous économisez d’autres frais, comme les honoraires d’agence immobilière ou les charges de copropriétés, puisque tout est géré par le gestionnaire. Et surtout, il ne faut pas oublier la fiscalité. 
  • Côté recettes locatives : cela dépend surtout de la ville dans laquelle vous achetez. Plus la demande est élevée, plus les prix des loyers sont importants. 

Ce n’est qu’après avoir identifié l’ensemble de vos charges et revenus locatifs que vous pourrez déterminer la rentabilité de votre projet d’acquisition immobilière.

En moyenne, sachez que les rendements locatifs d’une résidence étudiante atteignent 4,1 % (contre 3,5 % pour d’autres types de locations). Pour autant, il est très important de réaliser ces calculs en amont pour chaque investissement. Et pour cause, il se peut qu’une résidence étudiante vous offre un taux de rentabilité de 6 % à Paris, alors qu’une autre, également située dans la capitale, ne vous offre que 2 % de rentabilité. 

Comment bien choisir sa résidence étudiante ?

Des métropoles étudiantes 

Sans surprise, si vous souhaitez investir dans des résidences étudiantes, vous devez investir dans des villes étudiantes. 

La plupart du temps, il s’agit des grandes métropoles françaises. Par exemple : 

  • Paris : avec près de 400 000 étudiants (venus aussi bien de France que de l’étranger), la capitale ne vous fera pas défaut. En revanche, si vous prévoyez d’investir dans une résidence étudiante, il faudra disposer d’un budget conséquent. 
  • Lyon : entre l’université Lyon 2 et l’INSA, la ville des Lumières attire chaque année près de 180 000 étudiants. Ici, les prix immobiliers sont plus intéressants. 
  • Toulouse : l’université Toulouse 1 Capitole et l’université Paul Sabatier sont particulièrement réputées en Occitanie. Plus d’infos sur l’investissement à Toulouse. 
  • Rennes : la préfecture de la Bretagne dispose des meilleures universités du Grand Ouest. 
  • Montpellier : elle a été classée meilleure ville étudiante de France pour l’année 2023-2024. Découvrez notre étude de marché LMNP à Montpellier. 
  • Strasbourg : la ville alsacienne performe particulièrement dans les secteurs de la santé. 

En raison de leur pôle universitaire développé et attractif, ces différentes villes offrent de belles opportunités. Mais chacune a ses propres particularités. À vous de bien les analyser avant d’investir dans une résidence étudiante. 

Des quartiers 

S’il est primordial de choisir une ville étudiante, il ne faut pas non plus se tromper de quartier. Et oui, pendant leur cursus scolaire, les étudiants vont en cours et profitent de la vie nocturne. Vous devez donc leur offrir un logement qui leur permet de réaliser ces deux activités simplement. C'est-à-dire, investir dans une résidence étudiante à proximité du campus universitaire ou des grandes écoles. Et s’il y a de nombreux commerces, bars et restaurants à proximité, c’est encore mieux. 

En plus, choisissez une résidence à proximité des transports en commun. Cela permettra aux étudiants de se déplacer aisément dans la ville, notamment s’ils ont un job étudiant à côté. 

Les services 

Outre la localisation géographique, choisissez plutôt une résidence qui propose un maximum de service aux étudiants, comme une salle de sport, une salle de travail, un espace commun, etc. Cela attirera davantage les locataires et vous pourrez bénéficier de revenus locatifs plus intéressants. 

Le gestionnaire 

Comme vous signez un contrat avec un gestionnaire, vous devez vous assurer de son sérieux. Ici, vous ne demandez pas de dossier locatif aux étudiants, mais il va quand même falloir scruter au peigne fin le profil du gestionnaire. Voici quelques indices : 

  • La réputation du gestionnaire : et ce, aussi bien auprès des propriétaires-bailleurs que des étudiants. S’il offre une mauvaise qualité de service, cela impactera directement ses rentrées d’argent. 
  • L’ancienneté : la gestion d’une résidence de services nécessite une certaine expertise. Privilégiez un prestataire qui a déjà plusieurs biens à gérer et plusieurs années d’expérience. 
  • Le montant du capital social : pour évaluer sa solidité financière (notamment s’il doit faire face à de la vacance locative ou des loyers impayés). 

Investir en résidence étudiante : avantages et inconvénients

Les avantages 

L’investissement en résidence étudiante vous offre une série d’avantages à connaître : 

  • La stabilité locative : à la rentrée, vous trouverez de nouveaux locataires avec un minimum d’efforts. Ce type de logement est d’ailleurs victime de son succès. La demande locative est nettement supérieure à l’offre. 
  • La gestion simplifiée : c’est l’exploitant preneur du bail qui gère l’intégralité de la location, depuis la publication des annonces, jusqu’à l’état des lieux en passant par les réparations en cours de bail, les visites de bien ou encore la rédaction du contrat de location. 
  • Les loyers sont garantis : comme vous signez un bail commercial avec un bail, celui-ci vous garantit le paiement des loyers chaque mois. 
  • La revente : ce type d’investissement locatif étant très prisé, il n’est pas difficile de trouver preneur lors de la revente. 

Bon à savoir : jusqu’au 31 décembre 2021, les investisseurs qui achetaient des biens dans des résidences de services bénéficiaient des avantages fiscaux de la loi Censi-Bouvard. Malheureusement, ce dispositif de défiscalisation n’est plus applicable pour les nouvelles acquisitions immobilières. 

Les inconvénients 

Bien qu’elles vous offrent de nombreux avantages, les résidences étudiantes sont loin d’être parfaites : 

  • Le coût de l’investissement : investir en résidence étudiante est plus coûteux à l’achat qu’investir dans des studios ou des appartements. Notamment parce qu’il s’agit souvent de logements neufs. 
  • Les achats dans le neuf : comme l’investissement en résidence étudiante est intéressant pour les propriétaires-bailleurs, il y a peu d’offres disponibles sur le marché. Du moins, pas dans l’ancien. La plupart du temps, il faut attendre l’adoption d’un nouveau programme de construction immobilière. Vous achetez donc en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ce qui implique d’attendre la fin des travaux avant de percevoir les premiers loyers. 
  • Le manque de flexibilité : que ce soit au niveau des travaux, de l’emplacement, de l’ameublement, vous n’êtes pas libre de louer le logement comme bon vous semble. C’est entre les mains du promoteur immobilier et du gestionnaire commercial. 

Investir en résidence étudiante : pourquoi choisir le statut LMNP ?

S’il n’est plus possible de bénéficier du dispositif Censi Bouvard pour votre investissement en résidence étudiante, vous pouvez toujours profiter d’une fiscalité avantageuse en devenant loueur en meublé non professionnel. Pour cela, il vous suffit de meubler le bien et de déclarer votre activité LMNP. 

En devant LMNP, vous pouvez récupérer la TVA versée lors de l’acquisition du bien immobilier. 

Mais surtout, vous pouvez réduire votre base imposable. À condition bien sûr de choisir le bon régime fiscal : 

  • Le régime micro-BIC : pour bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. 
  • Le régime réel : pour déduire vos charges, vos amortissements, et même le déficit si vous en avez. 

En choisissant le régime réel, vous pouvez déduire drastiquement le montant de l’impôt à payer sur vos recettes locatives. Voire même le supprimer totalement. Et ça, aucun autre dispositif de défiscalisation ne vous le permet. 

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