Marché secondaire LMNP : faut-il acheter ou vendre ?

Les prix dans votre région connaissent un rebond, vous envisagez de vendre votre bien immobilier sur le marché secondaire du LMNP pour réaliser une plus-value. Investisseur, vous souhaitez profiter des opportunités de la location meublée pour vous lancer en LMNP d’occasion. Dans les deux cas, vous devez apporter une vigilance toute particulière aux avantages et inconvénients de ce marché. Explications !

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Qu’est-ce que le marché secondaire en LMNP ?

Le marché secondaire en LMNP désigne l’ensemble des biens en location meublée non professionnelle déjà exploités et remis en vente par leur propriétaire. Il s’oppose au marché primaire, qui porte sur l’immobilier neuf ou sur des logements récemment livrés.

Concrètement, vous allez investir dans l’immobilier locatif en ayant déjà une vision de la performance du logement. Vous aurez le choix entre la location meublée classique, saisonnière ou la revente d’une LMNP en résidence services.

Si vous êtes vendeur, différentes raisons peuvent vous amener à revendre votre logement sur le marché secondaire. Comme la valorisation du bien LMNP, qui vous assure une belle plus-value. Ou encore l’arrivée en retraite, un besoin de liquidités ou la transmission de votre patrimoine immobilier à vos héritiers.

Quels sont les avantages d’un achat LMNP sur le marché secondaire ?

Focus sur les atouts du marché secondaire LMNP.

Vous connaissez à l’avance la rentabilité du LMNP sur le marché secondaire

Généralement, vous achetez un bien déjà loué. Vous connaissez donc à l’avance le montant du loyer et des charges et pouvez ainsi calculer la rentabilité locative. Vous pouvez déterminer la stratégie à mettre en place pour optimiser la performance, par exemple en défiscalisant les travaux.

Vous profitez d’un prix d’achat décoté

Vous achetez sur le marché de l’ancien, vous profitez donc d’une décote sur le prix par rapport au marché neuf. En outre, si vous achetez avec le locataire en place, le prix de revente sera aussi abaissé en fonction de la durée restante du bail. Il en va de même si vous reprenez un bien sous bail commercial en résidences services.

Vous percevez des revenus complémentaires immédiats

Lorsque vous partez de zéro, vous devez trouver vos premiers locataires. En LMNP d’occasion, vous percevez immédiatement les loyers, versés par le preneur ou par l’exploitant de la résidence services. Le rendement est donc déjà au rendez-vous !

Vous profitez d’avantages fiscaux

Devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP), c’est profiter d’une fiscalité favorable. Les loyers que vous percevez peuvent être imposés au régime micro-BIC, avec un abattement allant jusqu’à 50 %. Vous n’avez alors pas de comptabilité à tenir, seulement à déclarer vos recettes une fois par an.

Vous pouvez préférer le régime réel, grâce auquel vous pouvez déduire toutes vos charges (taxe foncière, dépenses de travaux, primes d’assurance, intérêts d’emprunt…) et pratiquer des amortissements. Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit, qui vient réduire, votre effacer votre imposition sur les revenus locatifs.

Enfin, si vous réalisez un investissement immobilier en résidences services (résidences seniors ou résidences étudiantes), vous pouvez récupérer la TVA sous conditions.

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Quels sont les risques du marché secondaire LMNP ?

Voici quelques inconvénients à connaître avant d’investir en LMNP ancien.

Vous devrez peut-être réaliser des travaux

En fonction de l’âge du bien et de sa performance énergétique, vous devrez peut-être réaliser des travaux. Il peut s’agir d’un simple rafraîchissement, ou d’une obligation légale pour augmenter le loyer, si le logement est classé F ou G au DPE.

Vous êtes engagé par les termes du bail

Le bail civil ou commercial vous engage au même titre que l’ancien bailleur. Vous devez en respecter les clauses et aller au bout de la durée d’engagement. Ce qui peut, à terme, générer des difficultés pour obtenir les loyers et mettre fin à la location.

Vous ne disposez pas des garanties du neuf

Dans le neuf, vous profitez de garanties sur le bâti et les équipements (décennale, parfait achèvement et bon fonctionnement). Elles peuvent ne plus être activables en fonction de l’âge du logement.

Quelles sont les conséquences d’une vente LMNP sur le marché secondaire ?

Sauf à avoir conservé le logement suffisamment longtemps, vous devrez payer une taxe sur la plus-value et restituer une quote-part de TVA le cas échéant.

La taxation de la plus-value immobilière

Le régime de taxation des plus-values des particuliers prévoit une double imposition :

• À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Le Code général des impôts prévoit toutefois des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Vous devez avoir conservé le bien pendant 30 ans pour être totalement exonéré de taxation.

L’éventuelle récupération de TVA

Si vous avez loué un bien en résidence services et récupéré la TVA, l’administration fiscale peut vous demander une restitution partielle. Celle-ci s’effectue au prorata du temps de conservation du bien, sur 20 ans.

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