Guide complet : LMNP d'occasion

Vous souhaitez investir dans une LMNP d’occasion, mais êtes en manque d’informations sur certains sujets ? Nopillo vous explique tout !

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Faire un investissement optimisé en LMNP est une opportunité de bénéficier de revenus supplémentaires et de profiter d’avantages fiscaux intéressants. Le choix du logement l’est tout autant, car c’est la base de votre projet. Nopillo vous explique la différence entre un investissement d’occasion et un investissement neuf.
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Acheter une LMNP - L’occasion de profiter d’avantages fiscaux
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Acheter une LMNP, c’est l’occasion de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux du statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Grâce aux deux régimes de ce statut : le Micro-BIC et le Réel Simplifié, vous aurez la possibilité de pouvoir choisir le type d’imposition qui vous convient le mieux. 

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Mais avant de penser à quel régime fiscal choisir, vous devez tout d’abord choisir et acheter un bien à mettre en location meublée. Vous devez faire un investissement immobilier dans une zone géographiquement stable et intéressante afin que votre bien soit rentable. 

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Vous devez prendre en compte : 

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• L’attractivité de la ville 
• Qu’il y ait des sociétés de produits et de services à proximité.
• Accessible en transports et en voiture.
• Proche d’écoles et d’entreprises

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Concernant le choix du logement et le type de location que vous allez mettre en place, la zone géographique a un impact sur le type de location. Il faut que ce soit une location stratégique en fonction de l’environnement. Que ce soit de la location nue ou meublée, vous devez faire un maximum de recherches avant de faire votre achat. 

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Vous avez le choix entre plusieurs types de location : 

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• Location longue durée
• Location saisonnière ou de courte durée
• Location de moyenne durée
• Les résidences de services (étudiant, EHPAD, etc.) 

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Si vous souhaitez faire de la location meublée, vous devez respecter une liste de meubles qui doivent obligatoirement être présents dans le bien afin que les locataires puissent s’y installer dès leur arrivée. 

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Et pour finir, vous devez déclarer votre activité auprès de l’État. Lorsque vous faites de la location meublée professionnelle ou pas, vous êtes dans l’obligation de faire cette demande sur le site de L’INPI. À la suite de cette demande, vous recevrez un numéro de SIRET qui vous accompagnera dans toutes vos démarches en rapport avec votre LMNP. 

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L’immobilier d’occasion en LMNP vs L’immobilier neuf 
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Investir dans un bien d’occasion en LMNP ou un bien neuf est une réflexion que beaucoup se posent. Certains choisissent d’investir dans un bien neuf, car c’est plus simple et plus rapide, et d’autres iront sur l’occasion parce que c’est moins coûteux. Mais les deux options ont leurs avantages, tout dépend de votre budget et de votre stratégie.

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Investir dans l’immobilier neuf, c’est : 

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• Profiter de la modernité et de l’attractivité du bien 

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Un bien neuf attire plus facilement les locataires et est moins coûteux pour l’investisseur qui n’aura pas, voir très peu de travaux à faire. Car le bien répond déjà aux dernières normes (énergétiques, d’accessibilité, etc.).

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• Avantages fiscaux 

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En choisissant d’investir dans un bien neuf du type étudiant, senior ou de tourisme, vous pourrez bénéficier d’une récupération de TVA à hauteur de 20 %. 

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Investir dans l’immobilier neuf conviendrait plus pour les investisseurs souhaitant obtenir un patrimoine immobilier durable, avec peu de besoins en termes de rénovations et qui souhaitent sur le long terme pouvoir déléguer la gestion de leur bien. 

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Au contraire, avec l’immobilier d’occasion : 

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• Prix d’achat plus intéressant 

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En investissant dans une LMNP d'occasion, vous aurez la possibilité d’acquérir un bien avec un prix beaucoup plus attractif. Mais vous aurez sûrement des travaux à faire pour répondre aux normes de l’État.

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• Fiscalité 

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En LMNP, vous aurez la possibilité de pouvoir amortir le montant de vos travaux avec le régime Réel. Ce qui vous permettra de payer moins d’impôts sur vos recettes locatives. 

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Investir dans l’immobilier, pour une LMNP, en occasion, c'est le choix de passer plus de temps dans la gestion de son bien. Que ce soit avant la mise en location, pendant les travaux ou durant la gestion des locataires, si vous ne souhaitez pas faire appel à une agence de gestion. 
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Les risques et limites de l’achat d’une LMNP d’occasion 
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L’achat d’une LMNP d’occasion est certes moins cher, mais il vous faut que vous mettiez en place des actions afin de minimiser les risques que cela peut engendrer. 

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Les biens immobiliers d’occasion et/ou qui n’ont pas été habités depuis plusieurs années peuvent cacher une usure importante. C’est pour cela que nous vous conseillons de poser les bonnes questions dans le but d'éviter d’avoir de mauvaises surprises. 

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Vous devez aussi faire en sorte que votre logement respecte les normes techniques et énergétiques (DPE), car s’il ne l’est pas, l’État peut bloquer la mise en location de votre logement. 

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Prévoyez un budget pour éviter tout écart. 

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En mettant en location un logement LMNP d’occasion, le propriétaire bailleur aura la possibilité d’accéder à l’historique locatif du logement. Sur ce document, il pourra retrouver les montants des loyers, des charges, etc. 

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Si le logement est déjà sous un bail de location en cours, il lui sera difficile de le résilier ou encore de changer le montant des loyers. 
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Investir dans une LMNP d’occasion, les avantages fiscaux
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Investir dans une LMNP d’occasion peut être coûteux à cause des travaux, mais l’État a mis en place des solutions pour que vous puissiez avoir des avantages fiscaux. 

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Sous le statut LMNP, il existe deux régimes fiscaux, le Micro-BIC et le Réel Simplifié. Avec le Réel Simplifié, vous aurez la possibilité de pouvoir déduire vos charges et l’amortissement mobilier et immobilier à vos recettes locatives. 

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L’État estime qu’au fur et à mesure du temps, votre bien perd de la valeur et c’est cette valeur perdue que vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs. Cette valeur peut être amortie sur une durée de 50 à 10 ans environ ans. 

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Concernant les travaux immobiliers réalisés sur votre bien mis en location, ils jouent un rôle important dans l’optimisation fiscale de votre base imposable. Ils sont, comme vos charges et vos amortissements mobiliers et immobiliers, déduits de vos recettes locatives. 

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Cela permettra de ne pas payer d’impôts sur vos recettes locatives ou alors très peu. Pour avoir un montant exact de ce que vous allez pouvoir économiser, nous vous conseillons de prendre un rendez-vous avec l’un de nos experts fiscaux. 

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