Faut-il revendre ou conserver son LMNP à long terme ?
Après plusieurs années de détention, et face à un contexte réglementaire changeant, vous vous demandez si vous devez conserver ou revendre votre LMNP. La réponse varie en fonction notamment du rendement que vous en obtenez, du stock d’amortissements restant et des abattements pour durée de détention.
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Vendre le LMNP : quelle fiscalité ?
Lorsque le prix de cession d’un bien immobilier est supérieur au prix d’acquisition, le loueur en meublé non professionnel génère une plus-value. C’est alors le régime des plus-values des particuliers qui s’applique. Celui-ci prévoit une double taxation :
- À l’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %. La hausse de la CSG qui porte le taux des PS à 18.6 % concerne uniquement les loyers.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers prévoit également des abattements pour durée de détention, selon le barème suivant :
Concrètement, vous devez attendre 22 ans pour être exonéré d’IR et 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux.
Comment est calculée la plus-value du LMNP ?
Le calcul de la plus-value repose sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Toutefois, le Code général des impôts (CGI) vous autorise à retraiter chacun de ces composants, pour réduire le montant de la plus-value.
Vous pouvez ainsi :
- Minorer le prix de cession de divers frais comme ceux relatifs à la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, les frais de mainlevée d’hypothèque ou les frais d’agence immobilière ;
- Majorer le prix d’achat des frais d’acquisition, si vous ne les avez pas déjà déduits ou amortis. Entrent dans cette catégorie les frais de notaire et d’intermédiaires comme l’agence immobilière ou un courtier). Ces frais peuvent être déduits pour leur montant réel ou selon un forfait de 7.5 %. Il est aussi possible de réduire le prix d’achat des dépenses de travaux que vous avez supportées, à condition d’avoir conservé le logement meublé pendant au moins 5 ans. La déduction s’effectue au réel ou selon un forfait de 15 %.
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Que devient l’amortissement du LMNP en revente ?
Si vous avez opté pour le régime réel, vous avez sans doute pratiqué des amortissements sur :
- Le bâti, hors terrain (celui-ci ne se déprécie pas avec le temps et représente environ 20 % du prix d’achat) ;
- Le mobilier et les équipements ;
- Les travaux d’amélioration ou de transformation (les travaux d’entretien sont déductibles au titre des charges).
Depuis la loi de finances pour 2025, la fiscalité à la revente s’est alourdie. En effet, vous devez réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value. Ils viennent augmenter la base imposable, et donc, votre taxation.
Que devient la TVA à la revente d’un bien immobilier meublé ?
Si vous avez acheté un bien neuf dans une résidence avec services, vous aviez la possibilité de récupérer la TVA, à condition de fournir 3 sur 4 des prestations para-hôtelières suivantes :
- La fourniture du linge de maison ;
- Un service de réception, qu’il soit physique ou par le biais d’une boîte à clés ;
- La fourniture du petit-déjeuner ;
- Le nettoyage régulier des locaux pendant le séjour.
Cet avantage fiscal est conditionné à une durée de détention de 20 ans. Si vous revendez votre logement avant, vous devrez restituer la taxe au prorata de la durée réelle de conservation.
Pourquoi revendre un LMNP ?
Différentes raisons peuvent vous mener à revendre votre logement meublé, comme :
- Un rendement net devenu insuffisant, du fait de charges plus élevées et de l’érosion des amortissements ;
- Le marché local sur lequel vous êtes implanté offre un fort potentiel de plus-value ;
- Des travaux lourds comme le ravalement de la façade ou une mise aux normes énergétiques sont programmés. Vous ne disposez pas forcément du budget pour les assumer ;
- La crainte du risque réglementaire (contraintes du DPE, encadrement des loyers, restriction sur la location saisonnière…) ;
- Récupérer du capital pour investir sur un actif plus performant, financier ou immobilier.
L’arbitrage entre la conservation et la revente se basera donc essentiellement sur la performance actuelle et future comparée au capital que vous récupérerez après impôt.
Quand faut-il revendre un LMNP ?
Pour déterminer s’il est pertinent de revendre votre LMNP, vous devez tenir compte :
- Du potentiel du marché immobilier ;
- Du rendement de votre bien ;
- De l’impact de la réintégration des amortissements ;
- Des abattements pour durée de détention.
Penchez-vous d’abord sur les prix à la vente là où se situe votre location meublée. Allez-vous réellement réaliser une plus-value ou existe-t-il un risque de moins-value ? Vous en saurez alors plus sur la fiscalité de l’opération.
Concernant le rendement, est-il suffisant ? Avez-vous intérêt à conserver ce bien ou faut-il plutôt le revendre pour réinvestir dans un autre ? Un point avec un expert-comptable peut vous aider à arbitrer entre ces deux décisions.
S’agissant des amortissements, si vous disposez encore d’un stock important à utiliser, conserver le LMNP sur le long terme peut rester pertinent. Vous continuerez à percevoir des loyers peu ou pas fiscalisés, ce qui optimise votre rendement net.
En revanche, s’ils sont presque tous consommés, la fiscalité sur les loyers va augmenter. Le rendement sera alors en baisse, il peut être judicieux soit de revendre pour racheter un autre bien à amortir, soit de réaliser des travaux amortissables.
Enfin, tenez compte des abattements pour durée de détention. Si vous êtes sur le point d’obtenir une exonération partielle ou totale de taxation, mieux vaut patienter encore un peu. Quitte par exemple à réorienter un T4 familial en colocation meublée pour doper votre rendement.
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