Le LMNP est-il toujours avantageux fiscalement en 2026 ?

Chaque année, c’est la même rengaine : l’avenir du LMNP serait menacé. Pourtant, la loi de finances pour 2026 ne va pas dans ce sens. La création du statut de bailleur privé ne concerne que la location nue et n’a introduit aucun changement quant à la fiscalité de l’investisseur en meublé. Le statut pourrait peut-être évoluer, mais il reste encore rentable.

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Quelle est la fiscalité du LMNP en 2026 ?

L’activité commerciale du loueur en meublé non professionnel (LMNP) génère deux types de revenus :

• Les loyers, qui constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• Les plus-values, à la sortie de l’opération.

Les revenus locatifs comme la plus-value font l’objet d’une taxation.

Le régime micro-BIC

Les recettes annuelles peuvent être imposées sous le régime fiscal du micro-BIC. Celui-ci s’applique de plein droit et jusqu’à un plafond, qui varie en fonction de la nature de la location meublée :

• 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés ;
• 77 700 euros pour la location de longue durée, les meublés touristiques classés, les gîtes et chambres d’hôtes.

Avant l’imposition, l’administration fiscale applique un abattement pour tenir compte des charges, de respectivement 30 et 50 %.

Le régime réel

Au régime réel d’imposition, le bailleur peut déduire l’intégralité de ses charges exposées dans l’intérêt de l’exploitation et engagées au cours de l’exercice. Il peut aussi pratiquer des amortissements sur le bâti hors terrain, le mobilier et les travaux immobilisables, qui changent la structure du logement.

Grâce aux charges déductibles, le loueur en meublé peut créer un déficit, qui se reporte sur la catégorie des BIC de location. Les amortissements, qui ne peuvent pas générer ou créer un déficit, sont utilisés pour réduire le résultat fiscal imposable une fois le déficit consommé.

La taxation des plus-values

Une réforme du LMNP est intervenue l’année dernière. Elle prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière. Elle vient augmenter la base imposable, et donc la taxation.

Le LMNP est assujetti au régime des plus-values des particuliers. La plus-value qu’il génère lors de la revente de son investissement immobilier est taxée :

• À l’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux (PS), au taux de 17.2 %.

Le Code général des impôts prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Il faut attendre 22 ans pour obtenir une exonération d’IR et 30 ans pour une exonération de PS.

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La TVA

Les investisseurs en résidences de services peuvent récupérer la TVA sur le prix d’achat, s'ils louent leur logement meublé en proposant 3 sur 4 des activités para-hôtelières (fourniture de linge de lit, de petit-déjeuner, d’un service de réception et ménage).

Faut-il s’attendre à la suppression du LMNP ?

L’avenir du LMNP n’est donc pas menacé pour l’instant. Durant la navette parlementaire qui a abouti à l’adoption de la loi de finances pour 2026, différentes pistes avaient été évoquées, pour réduire l’attractivité du statut de loueur en meublé, comme la suppression de l’amortissement. Aucune d’elles n’a été retenue, le législateur ayant préféré se concentrer sur le nouveau dispositif Jeanbrun.

La sécurité du statut LMNP est-elle alors actée ? Le besoin en logements meublés porté par les étudiants, actifs en mobilité ou encore les seniors rend cette hypothèse probable. L’impact de la suppression du LMNP serait sans doute trop fort sur l’offre locative, qui peine déjà à satisfaire la demande.

En revanche, à moyen terme, peut-être faut-il s’attendre à un durcissement sur les avantages fiscaux de la location saisonnière, comme un autre coup de rabot dans les abattements du régime micro. Et peut-être également à un encadrement des amortissements, avec un plafond annuel et un taux variable en fonction du niveau de loyers, comme c’est le cas avec le dispositif Jeanbrun.

Le LMNP est-il toujours intéressant en 2026 ?

Pour répondre à cette question, il faut d’abord s’intéresser au rendement locatif de la location meublée. Il se révèle potentiellement plus élevé qu’en location nue, grâce aux loyers supérieurs de 10 à 20 %.

Par ailleurs, toujours en comparaison avec la location nue, le régime de la déduction de charges est plus généreux en location meublée. En vide, vous pouvez déduire une liste limitative de charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance…). En meublé, vous pouvez imputer l’intégralité des charges.

Désormais, les loueurs en vide peuvent amortir 80 % du prix d’achat du logement. L’amortissement est plafonné chaque année et son taux varie selon si le loyer est social, très social ou intermédiaire. Les bailleurs doivent aussi respecter un certain nombre de conditions, dont un engagement de location de 9 ans.

Les loueurs en meublé sont mieux lotis : ils peuvent amortir chaque année dans la limite de la différence entre les loyers et les charges et mettre en réserve les amortissements non consommés.

Vous le constatez, le statut de LMNP conserve tout son intérêt cette année !

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