Pourquoi le LMNP est l’un des meilleurs statuts pour réduire ses impôts ?

Un investissement locatif, qu’il soit meublé ou nu, génère des loyers. Ceux-ci sont taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Une pression fiscale lourde, qu’il est toutefois possible de réduire grâce à un avantage fiscal du LMNP : l’amortissement. Cumulé à la déduction de l’intégralité des charges, il permet de ramener le bénéfice au plus près de zéro. Vous pouvez ainsi concilier revenus complémentaires et fiscalité douce.

{{quel-regime="/composants"}}

LMNP : quel impôt sur les revenus locatifs ?

Est considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) l’investisseur locatif :

• Qui perçoit moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
• Dont les recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale. En conséquence, les recettes locatives constituent non pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les BIC sont doublement imposés :

• À l’impôt sur le revenu, dans la tranche marginale d’imposition ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux non plus de 17.2 % mais de 18.6 % depuis le 1er janvier 2026.

La taxation s’effectue sur le montant net des loyers. L’investisseur doit alors choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Quelle est la fiscalité de la location meublée ?

De plein droit, vos loyers sont taxés selon les règles du régime fiscal du micro-BIC. Celui-ci prévoit un plafond à ne pas dépasser pour profiter de ce régime simplifié :

• 15 000 € de recettes annuelles pour le meublé touristique non classé ;
• 83 600 € de revenus annuels en location de longue durée, pour le meublé de tourisme classé, les gîtes et chambres d’hôtes.

Si ce régime est dit simplifié, c’est parce qu’il ne vous impose pas la tenue d’une comptabilité. En effet, vous ne pouvez pas déduire les charges que vous supportez mais bénéficiez à la place d’un abattement. Celui-ci s’élève à :

• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
• 50 % dans leurs autres cas.

Une fois que vous excédez les plafonds, ou sur option en début ou en cours d’activité, vous basculez au régime réel simplifié. C’est lui qui vous permet de réduire vos impôts immobiliers, grâce à la déduction des charges et des amortissements.

À savoir : à titre de comparaison, en location nue, le régime micro-foncier (l’équivalent du régime micro-BIC) s’applique jusqu’à 15 000 euros avec un abattement de 30 %.

{{quizz-valeur="/composants"}}

Comment faire de la défiscalisation en LMNP ?

Le LMNP et l’optimisation fiscale vont de pair lorsque vous choisissez le régime réel.

Grâce à la déduction de charges

Votre investissement locatif génère de nombreuses charges, dont :

• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier bancaire ;
• La taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Les primes d’assurance (PNO, GLI) ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les charges de copropriété non répercutables sur les locataires ;
• Les dépenses de travaux…

Au régime réel, vous pouvez les déduire intégralement, dès lors qu’elles :

• Sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
• Justifiées par des documents comme des factures ;
• Comptabilisées au titre de l’année en cours ;
• Payées par le bailleur.

Lorsque vos charges sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée, et peut ainsi réduire, voire supprimer votre taxation sur les loyers. Un avantage fiscal du LMNP que le régime micro-BIC ne vous offre pas. Au micro, vous serez forcément taxé sur 50 ou 70 % de vos recettes.

À savoir : en location nue, vous ne pouvez pas déduire toutes vos charges, mais une liste limitative de charges.

Grâce à l’amortissement LMNP

L’amortissement est un mécanisme comptable qui prend en compte la vétusté et la perte de valeur d’un élément, liée à l’usure et au temps. Il est fictivement considéré comme une charge : il vient diminuer votre résultat imposable, mais sans que vous ne dépensiez un euro comme c’est le cas avec les charges.

L’’amortissement du bâti

L’amortissement s’effectue par composant, selon une durée de vie estimée pour chaque composant. Vous pouvez amortir le bâti hors terrain, lequel ne se déprécie pas avec le temps.

Exemple d’un bien acheté à 200 000 euros, dont le terrain représente 20 %. Sur 30 ans, vous pouvez amortir 5 300 euros par an.

En location nue, il est aussi possible d’amortir jusqu’à 80 % du prix du bien grâce au nouveau dispositif Jeanbrun. Le taux de l’amortissement et la somme déductible chaque année varient en fonction du niveau de loyer proposé (social, très social, intermédiaire). Toutefois, pour y prendre, le bailleur en vide doit respecter de nombreuses conditions, dont un engagement de location de 9 ans. Des contraintes qui ne pèsent pas sur le LMNP !

L’amortissement du mobilier et des équipements

Le statut LMNP permet aussi d’amortir les meubles et équipements nécessaires à la location meublée, dès lors qu’ils excèdent 600 euros.

Ces éléments sont amortis sur une durée allant de 5 à 10 ans.

L’amortissement des travaux

L’un des grands avantages du LMNP au régime réel, c’est enfin la possibilité d’amortir les travaux qui améliorent le bien ou prolongent sa durée d’utilisation.

Tous ces amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. L’excédent que vous ne pouvez pas imputer est mis en report par l’expert-comptable. Il sera utilisé une fois que vous aurez consommé le déficit de charges, pour ramener le résultat fiscal près de zéro. Autrement dit, vous pouvez louer sereinement pendant 10 ans ou plus sans payer d’impôts !

{{prendre-rdv="/composants"}}