CFE et LMNP : Le guide pratique pour tout comprendre et déclarer

La CFE en LMNP est une taxe locale à laquelle sont soumis de nombreux loueurs en meublé : elle est due dès que les recettes dépassent 5 000 € HT, sauf si le meublé fait partie de votre résidence principale. On vous dit tout sur son calcul, son exonération et comment s’en acquitter, dans le cadre de la fiscalité du LMNP. Le point de départ reste le régime LMNP et ses deux options d’imposition.

Article mis à jour le 26/10/2026.

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En LMNP, la CFE qu’est-ce que c’est ?

La LMNP, la CFE est une taxe locale qui concerne les propriétaires d'une LMNP, incluse dans la contribution économique territoriale (CET), tout comme la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Instaurée par la loi de finances pour 2010 (loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) pour remplacer la taxe professionnelle, elle concerne les entreprises et les personnes exerçant une activité professionnelle non salariée, sauf exonération.

La CVAE, seconde composante de la CET, ne concerne en revanche que les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel hors taxes dépasse 500 000 € : en dessous de ce seuil, son taux est de 0 %. Sa suppression est prévue de manière progressive jusqu’en 2030. Dans la grande majorité des cas, un propriétaire en LMNP n’est donc pas concerné par la CVAE, mais bien par la CFE.

Même si les Loueurs Meublés Non Professionnels exercent une activité locative à titre non professionnel, ils perçoivent régulièrement des revenus locatifs. Ces revenus, assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) par l’administration fiscale, font des propriétaires-bailleurs en LMNP des redevables potentiels de la CFE.

En effet, la CFE ne se limite pas aux entreprises au sens traditionnel, mais s’applique également aux activités générant des revenus réguliers hors salariat. Cela inclut les locations meublées, qu’elles soient exercées par des Loueurs Meublé Professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP) : la location meublée est concernée lorsque les recettes HT dépassent 5 000 €, sauf si le meublé fait partie de la résidence principale du propriétaire.

Comprendre les spécificités de la CFE et du LMNP est donc essentiel pour tous les propriétaires souhaitant se conformer à leurs obligations tout en optimisant leur fiscalité.

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La CFE en LMNP, quel est le montant ?

Pour payer la CFE en LMNP, le montant dépend principalement des décisions de chaque commune, car il s'agit d'une taxe locale. Elle est calculée à partir de la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière, à laquelle s'applique le taux voté par la commune. Lorsque cette valeur locative est inférieure à un minimum, une base minimum s'applique.

Cette base minimum dépend du chiffre d’affaires hors taxes réalisé deux ans auparavant (N-2) : la commune la fixe dans une fourchette. Voici les fourchettes applicables pour la CFE due en 2026, qui vous donnent un exemple de calcul de la CFE sur votre LMNP :

Les montants de la CFE en LMNP peuvent varier en fonction des décisions locales, notamment si des exonérations ou des réductions sont prévues par la commune. Il est donc essentiel pour les propriétaires en LMNP de se renseigner auprès de leur mairie ou des services fiscaux pour anticiper le montant exact à payer. Le coût de la CFE dans votre LMNP est donc à prévoir dans vos calculs de rentabilité : vous pouvez estimer votre économie d’impôt avec le simulateur Nopillo.

À savoir !

Dans le cadre de la CFE en LMNP, avec plusieurs biens en location meublée, la CFE établie sur une base minimum est due au lieu de l’établissement principal. La situation exacte dépend de votre configuration : en cas de doute, rapprochez-vous de votre service des impôts des entreprises (SIE).

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Est-il possible de bénéficier d’une exonération sur la cotisation foncière des entreprises en LMNP ?

La cotisation foncière des entreprises en LMNP peut être exonérée dans les cas suivants :

• Votre meublé fait partie de votre résidence principale : la CFE n’est alors pas due.
• Vos recettes hors taxes de N-2 n’ont pas dépassé 5 000 € : vous êtes exonéré.
• Vous venez de créer votre activité : l’exonération s’applique jusqu’au 31 décembre de l’année du démarrage.

Si vous répondez à l’un de ces critères, l’exonération de la CFE sur votre LMNP est possible. Dans le cas contraire, cette cotisation devra être réglée.

En outre, il est important de noter que la CFE n’est pas due l’année de création de l’activité. Vous profitez donc, avec la première CFE, d’une exonération, suivie d’une réduction de 50 % de la base l’année suivante. Cette règle offre un délai avant d’assumer cette obligation fiscale.

Le dégrèvement de la CFE en LMNP n’est possible que dans les cas prévus par l’administration fiscale. Si le montant de votre avis vous semble erroné ou si votre situation a changé, vérifiez votre avis dans votre compte fiscal en ligne et, en cas de désaccord, rapprochez-vous de votre service des impôts des entreprises.

LMNP et CFE, comment s’acquitter de cette obligation ?

Pour vous acquitter de vos obligations en matière de LMNP et CFE, vous devez commencer par remplir le formulaire n° 1447-C-SD. Ce formulaire est essentiel pour effectuer votre déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises : pour une entreprise nouvelle, il est à déposer avant le 31 décembre de l’année de création afin de bénéficier de l’exonération.

En parallèle, il est nécessaire de disposer d’un compte fiscal professionnel sur le site des impôts. Ce compte vous permet d’accéder à votre avis de CFE (délivré en ligne), de communiquer avec l’administration fiscale et de régler la cotisation. Le paiement en ligne est le mode de paiement par défaut ; un prélèvement mensuel ou à l’échéance est possible sous conditions. Pour une CFE de 3 000 € ou moins, elle se règle au plus tard le 15 décembre (inclus).

À noter : le formulaire n° 1447-M-SD sert à demander une exonération facultative ou à signaler une modification (surface, effectifs, cessation, etc.).

Est-il possible de récupérer la CFE ?

La cotisation foncière des entreprises étant une charge supplémentaire pour le propriétaire bailleur, la question de sa déduction se pose. Elle dépend du régime d’imposition choisi : pour comparer le micro-BIC et le régime réel, le comparateur Nopillo vous aide à estimer l’écart.

Avec le régime Micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire (50 % pour une location meublée de longue durée, 30 % pour un meublé de tourisme non classé). En contrepartie, les charges réelles ne sont pas déductibles. Les plafonds et abattements du micro-BIC en 2026 sont détaillés dans un article dédié.

À l’inverse, le régime Réel d’imposition vous permet de déduire les charges réelles de l’activité, parmi lesquelles la CFE peut figurer ; votre expert-comptable pourra le confirmer pour votre situation.

FAQ

Les propriétaires en LMNP paient-ils la CFE ?

En principe oui, lorsque leurs recettes hors taxes dépassent 5 000 €. Elle n’est pas due si le meublé fait partie de votre résidence principale, ni si vos recettes de N-2 n’ont pas dépassé 5 000 €.

Quelle est la date limite de paiement de la CFE ?

Pour une CFE de 3 000 € ou moins, le paiement intervient au plus tard le 15 décembre (inclus). Au-delà de 3 000 €, un acompte de 50 % de la CFE de l’année précédente est dû entre le 26 mai et le 16 juin (inclus), puis le solde au plus tard le 15 décembre (inclus).

La CVAE concerne-t-elle un propriétaire en LMNP ?

La CVAE ne concerne que les entreprises dont le chiffre d’affaires annuel hors taxes dépasse 500 000 € ; en dessous, le taux est de 0 %. Sa suppression est prévue de manière progressive jusqu’en 2030.

Quel formulaire utiliser pour déclarer la CFE ?

Le formulaire 1447-C-SD sert à la déclaration initiale, avant le 31 décembre de l’année de création pour une entreprise nouvelle. Le formulaire 1447-M-SD sert aux déclarations modificatives et à la demande d’exonération facultative.

Micro-BIC ou régime réel : lequel retenir face à la CFE ?

Le choix du régime ne dépend pas de la seule CFE. Pour choisir entre micro-BIC et régime réel, comparez l’ensemble de vos charges et amortissements avec l’abattement forfaitaire. Cette information est générale et ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.

Sources officielles

• Service-Public Entreprendre : cotisation foncière des entreprises (CFE), consulté le 26/10/2026
• Economie.gouv.fr : loi de finances 2026, ce qui change pour les entreprises, consulté le 26/10/2026
• Service-Public Entreprendre : CVAE, consulté le 26/10/2026
• Service-Public : revenus d’une location meublée, consulté le 26/10/2026

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