Taxes
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous allez payer de l’impôt sur le revenu sur les recettes locatives que vous générez. Mais ce n’est pas votre seule charge fiscale ! Vous devez également vous acquitter de taxes LMNP et de prélèvements sociaux. En voici la liste !
La CFE du loueur en meublé
Même si la location meublée relève de la gestion d’un patrimoine privé, vous êtes considéré comme un entrepreneur individuel. Vous êtes en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), mais il existe des cas d’exonération.
Pourquoi un loueur particulier doit-il payer une taxe d'entreprise ?
L'article 1447 I du CGI dispose que cette taxe LMNP est due par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. C’est le cas de la location meublée, considérée comme une activité commerciale.
Même s’il y a “non professionnel” dans le signe LMNP, la location d’un bien immobilier garni de meubles vous assimile à un prestataire de services aux yeux de l'administration fiscale.
Le calcul de la CFE : base d'imposition et taux communaux
La CFE est calculée sur la base de la valeur locative du logement. Celle-ci correspond au loyer annuel théorique que le bien peut générer.
Il faut ensuite la multiplier par un taux fixé chaque année par la commune ou l'intercommunalité où se situe le bien. Le montant de cette taxe locale varie donc selon la ville où vous choisissez d'investir en LMNP
Les cas d'exonération de CFE en LMNP
Le code général des impôts prévoit une exonération de CFE pour la première année au cours de laquelle vous mettez votre bien en location. Attention, il faut compter en année civile : l’exonération est valable jusqu'au 31 décembre, peu importe la date de création du statut LMNP.
Vous y échappez également si :
- Les recettes locatives annuelles hors taxes sont inférieures à 5 000 euros ;
- Vous louez une chambre ou un logement indépendant au sein de votre résidence principale, qui ne constitue pas la résidence principale du locataire.
Comment consulter et payer son avis de CFE sur l'espace professionnel ?
Vous ne recevrez pas d’avis d’imposition papier. Vous devez créer un « Espace Professionnel » sur le site impots.gouv.fr en utilisant le numéro SIRET obtenu suite à l’immatriculation de votre statut de loueur.
Les avis sont mis en ligne chaque année en novembre, et vous effectuerez le paiement au plus tard le 15 décembre, par télérèglement ou prélèvement automatique.
La taxe foncière : la charge incontournable du propriétaire
Si vous êtes propriétaire au 1er janvier, vous devez payer la taxe foncière.
L'impact de la taxe foncière sur la rentabilité locative
Le rendement locatif net d’impôt se calcule en tenant compte de l’intégralité des taxes que vous supportez, dont la taxe foncière.
En hausse constante depuis la suppression de la taxe d’habitation, elle pèse lourd sur la facture fiscale. Elle peut représenter jusqu’à 2 mois de loyers dans certaines villes, d’où l’importance de l’estimer avant de concrétiser un investissement locatif.
La déductibilité de la taxe foncière au régime réel
Contrairement au régime micro-BIC, qui vous fait profiter d’un abattement, le régime réel vous permet de déduire l’intégralité de vos charges de vos revenus locatifs dès lors qu’elles sont :
- Engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Payées au titre de l’année en cours ;
- Justifiées par une facture.
Comme le prévoit la fiscalité LMNP, la taxe foncière entre dans la catégorie des charges déductibles.
Une spécificité à connaître : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), adossée à la taxe foncière, n’est pas déductible. Mais vous pouvez la refacturer au locataire.
À savoir : Vous pouvez être exonéré de TEOM si le logement en location est inoccupé indépendamment de votre volonté depuis plus de 3 mois.
Les prélèvements sociaux en meublé
Les prélèvements sociaux sont collectés par l’État sur les revenus du patrimoine (loyers, plus-values…) pour financer la Sécurité sociale, la dépendance et le remboursement de la dette sociale.
La réglementation a récemment évolué : la CSG a progressé de 1.4 points, ce qui fait passer le taux de prélèvements sociaux immobiliers de 17.2 % à 18.6 % à partir de 2026.
Comment les prélèvements sociaux sont-ils calculés ?
Les prélèvements sociaux ne sont pas retenus à la source, mais calculés sur le montant net des recettes annuelles. L’investisseur locatif détermine ce dernier après l’application d’un deux régimes fiscaux possibles en LMNP : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Au régime micro-BIC, vous payez forcément des prélèvements sociaux. En effet, l’abattement forfaitaire porte sur seulement 30 à 50 % des revenus : vous restez donc redevable de la taxe sur 50 à 70 % des loyers encaissés.
À l’inverse, au régime réel, vous déduisez vos charges et pouvez pratiquer des amortissement LMNP. Les premières vous permettent de réaliser un déficit LMNP, reportable sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Vous utiliserez les seconds pour réduire votre bénéfice imposable, et ainsi ne pas payer de prélèvements sociaux.
Quand faut-il payer des cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux ?
Les cotisations sociales ouvrent directement droit à une protection contre les risques de la vie (maladie, vieillesse, famille, accidents du travail). Elles viennent remplacer les prélèvements sociaux lorsque :
- Vous faites de la location saisonnière et percevez plus de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
- Vous basculez du statut de LMNP vers celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce sera le cas si vous engrangez plus de 23 000 euros de revenus locatifs et que ces derniers sont supérieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Pour le paiement des cotisations sociales, vous avez le choix entre :
- Le régime micro-entrepreneur, si vous n'excédez pas 83 600 euros de chiffre d’affaires par an. Les cotisations sociales représenteront alors 21.2 % du CA ;
- Le régime réel. Les cotisations tourneront autour de 30/40 % du bénéfice, avec une cotisation annuelle minimum de 1 250 euros.
Les taxes spécifiques à la location saisonnière
Si vous optez pour la location de courte durée, vous devez payer des taxes additionnelles aux précédentes.
La taxe de séjour
La taxe de séjour est une contribution financière locale payée par les voyageurs qui logent dans une commune touristique sans y être domiciliés. Elle est perçue par les communes ou les intercommunalités pour financer les actions de promotion touristique, l'entretien des espaces naturels, et le développement des infrastructures.
Il appartient au bailleur de collecter la taxe de séjour auprès des clients avant leur départ. Son montant varie selon si le meublé de tourisme est classé ou non classé :
- Hébergements classés. Le tarif est fixé par personne et par nuitée, selon la catégorie ;
- Hébergements non classés. Le tarif est proportionnel et représente généralement 5 % du coût hors taxes de la nuitée par occupant.
Vous devez déclarer la taxe de séjour sur la plateforme de la commune ou sur Declaloc.
Le reversement à la commune s'effectue à des dates fixes, tous les 4 mois. Si vous passez par une plateforme comme Airbnb, Booking, celle-ci collecte et reverse la taxe pour votre compte. Mais vous devez tout de même vérifier la cohérence des montants sur votre espace déclarant.
La taxe sur les résidences secondaires
Vous êtes également redevable de la taxe sur les résidences secondaires si vous faites de la location saisonnière. C’est-à-dire lorsque le logement meublé n’est pas affecté à la résidence principale du locataire. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale.
La TVA en LMNP
De plein droit, la location meublée est une activité commerciale exonérée de TVA. Vous ne pouvez donc ni facturer ni récupérer la taxe sur la valeur ajoutée.
Il existe toutefois une exception, lorsque votre activité de loueur s’assimile à une activité para-hôtelière. Vous pourrez ainsi récupérer la TVA sur l’achat d’un logement neuf dans une résidence de services, si vous proposez 3 sur 4 des prestations suivantes :
- Fourniture du petit-déjeuner ;
- Fourniture du linge de lit ;
- Accès à un service de réception ;
- Ménage en cours de séjour.
La taxe sur la plus-value immobilière à la revente
Le LMNP est assujetti au régime des plus-values immobilières des particuliers. Le calcul du montant de la plus-value s’effectue après :
- Minoration du prix d’acquisition et du prix de vente avec différentes dépenses, comme celle de réalisation des diagnostics de performance énergétiques ;
- Réintégration des amortissements.
Le régime des particuliers prévoit une double taxation :
- À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention pour chacune de ces taxes, à compter de la sixième année. Vous devez attendre 30 ans pour être exonéré de taxe sur la plus-value.
Une surtaxe s’applique également si vous réalisez une plus-value supérieure à 50 000 euros. La taxation s’effectue en fonction d’un barème variable selon le montant de la plus-value.
Vous le constatez : les taxes LMNP peuvent peser lourd sur le rendement de votre investissement immobilier locatif. Pour optimiser votre fiscalité, vous pouvez appuyer sur le logiciel Nopillo. Il vous permet d’automatiser le calcul des amortissements, votre comptabilité et de remplir sereinement vos obligations fiscales.
