Abattement LMNP : comment fonctionne le micro-BIC ?

Pour l’imposition de vos loyers, vous devez choisir un régime fiscal. Le régime micro-BIC présente l’avantage de la simplicité des obligations comptables et fiscales. Il prévoit un abattement pour le LMNP, dont le pourcentage varie en fonction de la nature de la location, longue durée ou saisonnière.

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Quelle est la fiscalité au micro-BIC du LMNP ?

Les loyers et les charges locatives que vous percevez entrent dans la catégorie non pas des revenus fonciers, comme c’est le cas pour une location nue, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale.

Les recettes locatives sont doublement taxées :

• Au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 18,6 % depuis le 1er janvier 2026.

Les revenus locatifs sont imposés sur leur montant net. Le montant net est déterminé en fonction du régime fiscal choisi, micro-BIC ou régime réel, après application d’un abattement ou déduction des charges.

Quel est le seuil du micro-BIC LMNP en 2026 ?

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit au lancement de votre activité de loueur en meublé non professionnel. Il est limité par un plafond de recettes annuelles, dont le montant dépend de la nature de la location : longue durée ou saisonnière.

En location longue durée et pour les meublés de tourisme classés, gîtes et chambres d’hôtes, vous pouvez rester au régime micro-BIC jusqu’à 77 700 euros de revenus locatifs. Le seuil passe à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés.

Quel est l’abattement en location meublée ?

Au régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire les charges d’exploitation que vous supportez. Pour en tenir toutefois compte, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire.

Le montant de l’abattement LMNP varie lui aussi en fonction du type de location. Il est de :

• 50 % pour la location meublée classique, les meublés touristiques classés, les chambres d’hôtes et gîtes ;
• 30 % pour les meublés touristiques non classés.

Concrètement, si vous percevez 9 000 euros de recettes annuelles avec un logement meublé de longue durée, vous serez imposé sur 4 500 euros (abattement LMNP de 50 %).

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Plafond, abattement et case à remplir

Comment faire la déclaration au micro-BIC du LMNP ?

Le régime micro-BIC est un régime micro-fiscal. Vos obligations déclaratives sont moins étendues qu’au régime réel.

Les obligations comptables du LMNP au régime micro-BIC

Comme vous ne pouvez pas déduire vos charges ni pratiquer d’amortissements, vous n’avez pas de comptabilité à effectuer.

Vous devez seulement tenir à jour un livre de recettes et de dépenses avec chaque loyer encaissé et chaque charge payée. Le fisc pourra vous le demander en cas de contrôle fiscal.

Les obligations fiscales du LMNP au régime micro-BIC

Bonne nouvelle : contrairement au bailleur au régime réel, qui doit produire une liasse fiscale, vous devez seulement remplir le formulaire Cerfa 2042 C-Pro.

La déclaration est très simple : il vous suffit de reporter le montant brut de vos recettes annuelles sur la case :

• 5ND pour la location meublée de longue durée et les meublés touristiques non classés ;
• 5NG pour les meublés touristiques classés et chambres d’hôtes.

Inutile de calculer le montant net des recettes : c’est l’administration fiscale qui applique l’abattement LMNP.

Micro-BIC ou régime réel du LMNP : quel régime fiscal choisir ?

Le régime réel fonctionne selon une autre logique que le régime micro-BIC.

La déduction de charges et le déficit au régime réel

À la place de l’abattement LMNP, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges dès lors qu’elles sont :

• Engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
• Payées au titre de l’exercice en cours ;
• Justifiées par une facture.

Entrent ainsi dans la catégorie des charges déductibles les intérêts d’emprunt, primes d’assurance, la taxe foncière, les frais d’acquisition dont les frais de notaire, certaines dépenses de travaux…

Si les charges que vous supportez sont supérieures aux revenus locatifs que vous percevez, alors vous créez un déficit. Celui-ci se reporte pendant 10 ans sur les BIC de location meublée pour supprimer votre imposition sur les loyers.

Les amortissements au régime réel

En parallèle, l’article 39 C du Code général des impôts vous autorise à pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et certains travaux immobilisables.

Ces amortissements servent à réduire le montant imposable des loyers. Ils sont limités chaque année à la différence entre les loyers et les charges, et ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit.

Le stock d’amortissements pourra être utilisé une fois le résultat fiscal redevenu bénéficiaire, pour le ramener au plus proche de zéro et limiter ainsi l’imposition.

Alors, comment bien choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel ? Tenez tout simplement compte de vos charges. Si elles sont supérieures à l’abattement LMNP prévu pour votre catégorie de location, mieux vaut opter pour le régime réel.

Vous pouvez basculer au régime réel dès le commencement de votre activité de loueur, ou en cours de location, à condition d’exercer l’option avant le dépôt de la déclaration de revenus.

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