LMNP ou LMP : quelles différences et lequel choisir ?

Contrairement à la location nue, la location meublée implique de se lancer avec un statut spécifique : LMNP ou LMP. La différence entre les deux repose sur une condition de revenus. Elle a des conséquences fiscales sur le traitement du déficit et de la plus-value, ainsi que des conséquences sociales, sur le versement de prélèvements sociaux ou de cotisations sociales.

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Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

Comme son nom l'indique, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) exerce l'activité de location meublée à titre non professionnel. Et à l'inverse, le loueur en meublé professionnel (LMP) l'exerce à titre professionnel.

La distinction entre les deux statuts repose sur la prépondérance des recettes locatives dans les revenus globaux du foyer fiscal. Au lancement, l'investisseur locatif est considéré comme LMNP et il le reste tant qu'il :

• Perçoit moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
• A des recettes locatives inférieures aux autres revenus d'activité de son foyer fiscal (salaires, traitements, BIC, BA et BNC).

Si vous dégagez plus de 23 000 euros de revenus locatifs et qu'ils sont supérieurs à vos autres revenus d'activité, alors vous remplissez les conditions du statut LMP.

LMNP vs LMP : quelle est la fiscalité de la location meublée ?

Que vous soyez LMNP ou LMP, les loyers que vous percevez de votre investissement locatif constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Pourquoi ? Parce que la location meublée est une activité commerciale, et non une activité civile comme l'est la location vide.

Les BIC de location meublée font l'objet d'une double taxation, fiscale et sociale, sur leur montant net. Le loueur a le choix entre deux régimes fiscaux, le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime fiscal du micro-BIC

Le LMNP ou le LMP peuvent choisir le régime micro-BIC, qui n'impose pas la tenue d'une comptabilité. Il reste accessible tant que les recettes annuelles n'excèdent pas :

• 83 600 € pour la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés, les gîtes et chambres d'hôtes ;
• 15 000 € pour les meublés touristiques non classés.

Ce régime fiscal de la location meublée n'autorise pas à déduire les charges d'exploitation. Le bailleur profite à la place d'un abattement de respectivement 50 % et 30 %.

Le régime réel simplifié

Sur option ou dès lors que les seuils du micro-BIC sont dépassés, c'est le régime réel qui s'applique. Plus avantageux, il permet de déduire l'intégralité des charges dès lors qu'elles sont engagées dans l'intérêt de l'exploitation. Si elles sont supérieures aux revenus locatifs, elles permettent de générer un déficit.

En LMNP, le déficit se reporte sur les BIC de location meublée pendant 10 ans. Il permet de réduire, voire d'effacer la taxation des loyers.

En LMP, le déficit s'impute et se reporte pendant 6 ans sur les revenus globaux. Il permet de réduire ou de supprimer la taxation totale du foyer fiscal à l'impôt sur le revenu.

Enfin, en LMNP comme en LMP, vous pouvez pratiquer des amortissements sur le bâti, les meubles et certains travaux. Ceux-ci ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, mais le reliquat non consommé permet de diminuer le résultat redevenu bénéficiaire une fois le déficit consommé.

Le volet social de l'activité de location meublée

Si vous êtes LMNP, vous devez payer des prélèvements sociaux sur le montant net des loyers, au taux de 18.6 %.

Si vous êtes LMP, vous ne versez pas des prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales, à un taux autour de 40/45 %. Vous devez payer une cotisation annuelle minimale autour de 1200 euros, même si vous enregistrez un déficit.

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Passer de LMNP à LMP : quelles conséquences pour la plus-value ?

Vous réalisez une plus-value lorsque le prix de vente d'un bien immobilier est supérieur à son prix d'acquisition. La distinction entre LMNP et LMP a toute son importance, car elle entraîne l'application de deux régimes différents de taxation. Seul point commun entre les deux statuts : vous devez réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière.

En LMNP, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique. Il prévoit une taxation à l'impôt sur le revenu, au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17.2 %. Grâce aux abattements pour durée de détention, vous bénéficiez d'une exonération d'IR au bout de 22 ans et de PS au bout de 30 ans.

En LMP, c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique. Il prévoit une ventilation entre plus-value de court terme et de long terme, mais pas d'abattements pour durée de détention. Vous pouvez bénéficier d'une exonération totale ou partielle de taxation si vous exercez l'activité depuis plus de 5 ans, sous conditions de chiffre d'affaires.

LMNP ou LMP : lequel choisir ?

En réalité, vous ne pouvez pas choisir entre les deux statuts. Dès lors que vous dépassez le seuil LMP sur les revenus locatifs, vous basculez en location professionnelle. Toutefois, vous pouvez adapter votre stratégie d'investisseur pour être sous l'un ou l'autre des statuts, en fonction de vos objectifs.

Par exemple, si vous êtes fortement fiscalisé, vous avez intérêt à vous constituer un patrimoine immobilier d'envergure pour bénéficier du déficit sur vos revenus globaux. Considérés comme professionnels, les biens échapperont à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Par ailleurs, si vous optez pour le régime réel, les cotisations sociales constituent des charges déductibles.

Si vous recherchez la simplicité, le statut LMNP reste efficace pour gommer durablement l'imposition sur les recettes locatives. En partant sur une revente à long terme, vous profiterez en outre des abattements pour durée de détention, qui ramèneront la taxation à zéro.

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