Peut-on vraiment ne pas payer d’impôt en LMNP ?
- L’impôt zéro est possible en LMNP, mais uniquement au régime réel : la déduction des charges crée un déficit reportable 10 ans, et les amortissements ramènent ensuite le résultat près de zéro.
- Au micro-BIC, l’imposition est inévitable (abattement de 50 % ou 30 % seulement, sans défiscalisation).
- Même à l’impôt zéro, le LMNP reste redevable d’autres taxes : taxe foncière, IFI au-delà de 1,3 M€, et plus-value à la revente (exonération après 22 à 30 ans de détention).
Vous envisagez d’investir en location meublée, car vous avez entendu dire qu’on ne paie pas d’impôt en LMNP. Cette affirmation est-elle vraie ? Il est effectivement possible de ne pas payer d’impôt au régime réel, grâce aux charges déductibles et aux amortissements. Vous resterez toutefois redevable d’autres taxes, comme la taxe foncière.
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Au micro-BIC LMNP : impôt minimum obligatoire
Les loyers et charges locatives que vous percevez constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont taxés sur leur montant net au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18.6 %.
De plein droit au lancement de votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous êtes assujetti au régime micro-BIC. Celui-ci reste accessible jusqu’à :
- 83 600 euros de recettes locatives annuelles pour la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés, gîtes et chambres d’hôtes ;
- 15 000 euros de revenus locatifs pour les meublés de tourisme non classés.
Vous ne pouvez pas déduire de charges, mais pour en tenir compte, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de respectivement 50 % et 30 %.
En clair, vous serez forcément imposé sur les loyers, après une déduction de 50 % ou de 30 %. Le régime micro-BIC ne permet donc pas de faire de la défiscalisation en LMNP.
La fiscalité du LMNP au régime réel, pour réduire, voire supprimer son impôt
Sur option dès le commencement de l’activité ou en cours d’année, vous pouvez préférer le régime réel. Le Code général des impôts autorise alors à déduire les charges et à pratiquer des amortissements.
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Les charges déductibles pour créer un déficit
Charges de copropriété non répercutables sur le locataire, primes d’assurance, frais d’acquisition, intérêts d’emprunt : en tant que bailleur, vous supportez de nombreuses charges. Vous pouvez toutes les déduire de vos recettes annuelles dès lors qu’elles sont :
- Engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
- Payées par vous-même ;
- Comptabilisées durant l’exercice en cours ;
- Justifiées par des factures.
Les charges déductibles peuvent donc venir réduire le montant des loyers imposables. Si elles sont supérieures à vos recettes annuelles, elles servent même à créer un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Pendant toute cette période, vous ne payez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
Le LMNP, l’amortissement et l’impôt
Autre possibilité que vous offre le statut de loueur en meublé : l’amortissement sur le bâti, les meubles et certains travaux. L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la perte de valeur d’un élément sur la durée, due au temps et à l’usure.
L’amortissement est limité chaque année à la différence entre les loyers perçus et les charges déduites. Par ailleurs, il ne peut pas créer ou aggraver un déficit, mais le stock constitué peut être mis en report sans limitation de durée ou de montant. Il sera ensuite utilisé une fois le déficit consommé pour ramener le résultat fiscal au plus près de zéro et limiter l’imposition.
Le LMNP est-il imposable à d’autres taxes ?
Oui, le LMNP est soumis à d’autres taxes, en cours de détention et à la sortie de l’opération.
La taxe foncière
La taxe foncière est due chaque année lorsque vous êtes propriétaire d’un logement au 1er janvier. Calculée sur la base de la valeur locative cadastrale, elle a fortement augmenté ces dernières années. Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez la passer en charge déductible.
L’impôt sur la fortune immobilière
Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) lorsque le montant net de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros. Il existe un abattement de 30 % pour la résidence principale, et vous pouvez être exonéré d’IFI sur les biens professionnels. Autrement dit, si vous basculez du statut de LMNP à celui de loueur en meublé professionnel (LMP).
La taxe sur les plus-values immobilières
Si vous avez correctement sélectionné l’emplacement de votre investissement locatif, vous avez de grandes chances de réaliser une plus-value à la revente. Celle-ci est taxée :
- À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
- Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
Le régime des plus-values des particuliers prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Vous devez attendre 22 ans pour être exonéré d’IR, 30 ans pour être également exonéré de PS.
Micro-BIC ou régime réel : quel impact sur votre impôt en LMNP ?
Comment payer moins d’impôt en LMNP ?
Au LMNP, l’impôt zéro est donc possible à condition de choisir le régime réel. Pour que celui-ci produise tous ses effets, mieux vaut :
- Acheter à crédit, pour avoir des intérêts d’emprunt à déduire ;
- Préférer une acquisition dans l’ancien pour réaliser des travaux, qui passeront soit en charges (travaux de remise en état du logement), soit en amortissements (travaux d’amélioration ou de modification du bien immobilier).
L’objectif est de créer un déficit pour annuler l’impôt sur plusieurs années, ainsi qu’un stock d’amortissements à actionner ensuite. Programmez régulièrement des dépenses de travaux et le renouvellement du mobilier pour reconstituer le stock d’amortissements !
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