Prélèvements sociaux en LMNP : que change le passage à 18,6 % ?

En résumé

• Les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue.
• La mesure s’applique dès l’imposition des revenus 2025, déclarés au printemps 2026 : l’ajustement se lit sur l’avis d’imposition.
• Le taux porte sur le résultat imposable. Au régime réel, un résultat ramené à zéro annule la ligne entière, quel que soit le taux nominal.

En location meublée, les prélèvements sociaux s’élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % en location nue. La hausse vient de la CSG, portée de 9,2 % à 10,6 %. Elle porte sur le résultat imposable, jamais sur les loyers encaissés : une distinction qui structure l’ensemble des règles d’imposition du loueur en meublé.

Une précision de vocabulaire, parce qu’elle change tout : prélèvements sociaux et cotisations sociales ne désignent pas la même chose. Les premiers sont un prélèvement sur les revenus du patrimoine, recouvré avec l’impôt sur le revenu. Les secondes relèvent de l’URSSAF et supposent une activité professionnelle au sens social. Un même loueur ne paie jamais les deux.

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Quel est le taux des prélèvements sociaux en location meublée en 2026 ?

Le taux global applicable aux revenus de location meublée est de 18,6 %. Il réunit trois contributions juridiquement distinctes, recouvrées ensemble :

• CSG : 10,6 %, dont une fraction est déductible du revenu global l’année suivante ;
• CRDS : 0,5 %, inchangée ;
• Prélèvement de solidarité : 7,5 %, inchangé.

La hausse de 1,4 point résulte de l’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, qui a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 % en modifiant l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale.

Elle s’applique dès l’imposition des revenus perçus en 2025. Autrement dit, l’ajustement se lit sur un avis d’imposition portant sur une année déjà close au moment du vote. Les loueurs qui avaient budgété 17,2 % découvrent l’écart au moment de la régularisation, sans avoir rien changé à leur activité.

Pourquoi la location nue reste-t-elle à 17,2 % ?

Parce que la hausse ne vise pas la même catégorie de revenus. Les loyers d’un logement loué nu sont des revenus fonciers, expressément écartés du relèvement : ils conservent une CSG à 9,2 %, soit 17,2 % au total. Les loyers d’un logement meublé, eux, sont des bénéfices industriels et commerciaux, catégorie concernée par le nouveau taux de 10,6 %.

Le résultat est un écart de 1,4 point entre deux modes de location du même appartement. Il ne remet pas en cause l’avantage du meublé, qui tient à la déduction des charges et à l’amortissement, mais il réduit d’autant l’écart net entre les deux régimes.

Un point ne bouge pas : la plus-value dégagée à la revente reste soumise à 17,2 % de prélèvements sociaux. Un bailleur supporte donc désormais deux taux différents au cours de la vie de son investissement, 18,6 % sur le bénéfice locatif annuel et 17,2 % sur la plus-value de cession.

Sur quelle base les 18,6 % sont-ils calculés ?

C’est la question qui décide du montant, et celle sur laquelle se concentrent la plupart des erreurs de lecture. Les prélèvements sociaux ne portent pas sur les loyers encaissés, mais sur le montant net imposable. Ce montant se détermine différemment selon le régime, ce qui suffit à faire varier la note dans un rapport de un à l’infini. Avant d’aller plus loin, il est utile de comparer le micro-BIC et le régime réel sur son propre bien.

Au micro-BIC : la hausse s’applique après abattement

L’assiette correspond aux recettes diminuées de l’abattement forfaitaire, soit 50 % pour une location meublée de longue durée et 30 % pour un meublé de tourisme non classé. Sur 9 600 € de loyers annuels en longue durée, la base est donc de 4 800 €.

L’abattement fait écran, mais il ne protège pas de la hausse : il en divise seulement l’effet par deux. Et comme aucune charge réelle ne vient s’y ajouter, cette base reste positive même sur un bien financé à crédit dont la rentabilité comptable est nulle.

Au régime réel : un résultat nul annule la ligne

L’assiette correspond aux recettes diminuées des charges déductibles puis des amortissements. Intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion et honoraires comptables se déduisent au réel, puis l’amortissement du bâti hors terrain et du mobilier vient absorber le solde.

Sur un bien acheté à crédit, ce mécanisme ramène fréquemment le résultat imposable à zéro. Dans ce cas, aucun prélèvement social n’est dû : le taux de 18,6 % s’applique à une base nulle. C’est le seul levier réellement efficace sur cette ligne, et il vaut la peine de calculer l’amortissement de votre bien avant de conclure quoi que ce soit sur votre imposition.

Deux limites à connaître : les amortissements ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit, et la fraction non utilisée une année se reporte sans limitation de durée sur les bénéfices ultérieurs.

Prélèvements sociaux et cotisations sociales en location meublée (septembre 2026)

À retenir : le taux dépend de la nature de la location et du lieu d’affiliation sociale, mais l’assiette dépend du régime fiscal, et c’est elle qui décide du montant.

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Combien la hausse coûte-t-elle vraiment ?

Prenons un studio loué meublé à l’année 800 € par mois, soit 9 600 € de recettes annuelles, détenu par un salarié dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %.

Au micro-BIC, l’abattement de 50 % ramène l’assiette à 4 800 €. Les prélèvements sociaux s’établissent à 4 800 × 18,6 %, soit 892,80 €. À l’ancien taux de 17,2 %, ils auraient été de 825,60 €. La hausse coûte donc 67,20 € sur l’année, à peine plus de cinq euros par mois.

Mais ces 892,80 € ne sont qu’une partie de la facture. S’y ajoute l’impôt sur le revenu, 4 800 × 30 %, soit 1 440 €. Total au micro-BIC : 2 332,80 € pour ce seul studio.

Au régime réel, sur un bien de ce profil financé à crédit, les charges déductibles et l’amortissement du bâti et du mobilier ramènent fréquemment le résultat imposable à zéro. L’assiette étant nulle, l’impôt sur le revenu comme les prélèvements sociaux tombent à 0 €.

L’écart mérite d’être posé côte à côte : le relèvement de la CSG représente 67 € par an, le choix du régime en représente 2 333 €, soit près de trente-cinq fois plus. L’ordre de grandeur varie selon le prix d’acquisition, le montant emprunté et les travaux réalisés, et le simulateur Nopillo le chiffre sur votre situation réelle.

Prélèvements sociaux ou cotisations sociales : lequel vous concerne ?

Les deux régimes s’excluent, et la frontière est un seuil social, distinct des seuils fiscaux du micro-BIC.

Tant que l’activité relève de la gestion du patrimoine privé, seuls les prélèvements sociaux sont dus. C’est le cas de l’immense majorité des loueurs en meublé, notamment en location de longue durée. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles tirées de la location de courte durée, l’activité peut être regardée comme professionnelle au sens de la sécurité sociale : le loueur est alors affilié et verse des cotisations sociales dues à l’URSSAF, calculées selon le barème des travailleurs indépendants, en remplacement des prélèvements sociaux.

Ce basculement n’est pas neutre : les cotisations ouvrent des droits, mais leur coût est d’un tout autre ordre que 18,6 %. Un loueur proche du seuil a intérêt à connaître sa position exacte avant la fin de l’année civile, car le franchissement s’apprécie sur les recettes brutes encaissées, frais de plateforme compris.

Que change la hausse si vous vivez à l’étranger ?

Trois situations, dans l’ordre. Un loueur affilié à un régime d’assurance maladie de l’Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de Suisse, et non à charge d’un régime obligatoire français, n’acquitte ni CSG ni CRDS : il reste redevable du seul prélèvement de solidarité, au taux de 7,5 %. Pour lui, la hausse est sans effet.

Un loueur résidant hors de cette zone relève du taux de droit commun, donc de 18,6 %. Un loueur resté à la charge d’un régime français y relève également, quel que soit son pays de résidence. Le détail des obligations déclaratives figure dans notre guide sur les règles applicables aux loueurs non-résidents.

Peut-on récupérer une partie de la CSG payée ?

En partie, et automatiquement. La CSG sur les revenus du patrimoine soumis au barème progressif est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu brut global de l’année de son paiement. Le mécanisme joue donc avec un an de décalage : la CSG acquittée en année N se déduit du revenu global déclaré en N+1.

Le montant est pré-imprimé en case 6DE de la déclaration 2042. Il vaut la peine de vérifier qu’il y figure bien, car un oubli de report se traduit par un surcoût d’impôt sans recours automatique.

Sur les cas frontières — un seuil de recettes proche de 23 000 €, une affiliation sociale à l’étranger, un passage au réel en cours d’année — l’analyse ne se fait pas sur un tableau. Mieux vaut faire le point avec un conseiller avant de figer une position déclarative pour trois ans.

Sources

• impots.gouv.fr — Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? — consulté le 3 septembre 2026 — impots.gouv.fr
• Légifrance — LOI n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 — consulté le 3 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr
• impots.gouv.fr — Les régimes d’imposition — consulté le 3 septembre 2026 — impots.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr — Doit-on verser des cotisations sociales pour la mise en location d’un meublé ? — consulté le 3 septembre 2026 — service-public.gouv.fr

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