Réintégration de l’amortissement à la revente : mythe ou réalité ?

Après plusieurs années en location meublée, vous envisagez de revendre votre bien locatif. Vous êtes au régime réel, se pose alors la réintégration des amortissements que vous avez pratiqué. Depuis la loi de finances pour 2025, vous devez en effet les ajouter à la plus-value brute pour calculer le montant de votre taxation.

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Quelle est la fiscalité de la revente d’une LMNP ?

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) réalise une plus-value lorsque le prix de cession de son logement est supérieur au prix d’acquisition. Il est assujetti au régime des plus-values des particuliers, contrairement au loueur en meublé professionnel (LMP), qui relève du régime des plus-values professionnelles.

Les impôts sur la plus-value

La plus-value sur la revente d’un bien immobilier ne constituant pas la résidence principale est soumise à une double taxation : 

• À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 % (l’augmentation de la CSG, qui porte la taxation à 18.6 % depuis la loi de finances pour 2026, s’applique uniquement aux revenus du capital et non pas à la plus-value).

Soit une taxation totale à 36.2 %. 

Les abattements pour durée de détention

L’article 150 VC du Code général des impôts (CGI) prévoit des abattements pour durée de détention. Plus longtemps vous conservez le bien immobilier, moins vous êtes imposé. Les abattements s’appliquent à chacune des taxes dès la sixième année, selon le barème suivant : 

Vous devez conserver le bien pendant minimum 22 ans pour être exonéré d’impôt sur le revenu sur la plus-value. Et 30 ans pour être également exonéré de prélèvement sociaux.

Comment est traité l’amortissement du LMNP à la revente ?

Pour l’imposition des recettes locatives, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel. 

Au régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire de charges ou pratiquer des amortissements, mais bénéficiez d’un abattement. Le calcul de la plus-value s’effectue alors uniquement sur la base de la différence entre prix de vente et prix d’acquisition.

Au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges et réaliser des amortissements. Le déficit provenant des charges peut être reporté sur la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de location meublée. 

Considérés comme une charge fictive, les amortissements viennent en déduction des bénéfices une fois le déficit consommé, pour les ramener au plus proche de zéro.

En tant qu’investisseur locatif, jusqu’à très récemment, vous bénéficiiez d’un double avantage fiscal : la possibilité de générer un déficit et la non récupération de l’amortissement LMNP. 

Depuis la loi de finances pour 2025, la réintégration de l’amortissement LMNP est devenue la règle. Il vient augmenter le montant de la plus-value, et ipso facto, votre taxation. Mais ils vous permettent de réduire l’impôt sur les loyers et d’améliorer votre cashflow chaque année !

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Calcul de la plus-value du LMNP : exemple

Vous êtes autorisé par le CGI à retraiter le prix de cession et le prix d’acquisition pour réduire le montant de base imposable.

Le retraitement du prix d’achat et du prix de vente

Vous pouvez déduire du prix de vente les frais que vous supportez, comme les dépenses liées à la réalisation du dossier de diagnostics techniques (DDT). Et vous pouvez augmenter le prix d’acquisition notamment : 

• Des frais d’acquisition, autrement dit des frais de notaire que vous avez versé lors de l’achat, pour leur montant réel. Si vous ne parvenez pas à les justifier, vous pouvez appliquer un forfait de 7.5 % du prix d’achat ;
• Des dépenses de travaux si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, soit pour leur montant réel, soit moyennant un forfait de 15 % du prix d’achat.

Exemple chiffré de l’impact de la réintégration des amortissements

Vous avez acheté un bien immobilier à 300 000 euros en 2011. Vous le revendez 410 000 euros en 2026.

• Prix de cession retraité, avec déduction de 1200 € de DDT : 408 800 €
• Prix de vente majoré avec les forfaits de 7.5 % et 15 % : 367 500 €
• Plus-value immobilière brute : 408 800 – 367 500 = 41 300 €
• Amortissements pratiqués : 9 000 €/ an × 15 = 135 000 € + 7 000 euros de meubles = 142 000 €
• Plus-value après réintégration des amortissements : 41 300 + 142 000 = 183 300 €
• Abattement pour durée de détention IR : années 6 à 15 = 10 années, soit 10 × 6 % = 60 %. 183 300 × 40 % = 73 320 € x 19 % = 13 931 €
• Abattement pour durée de détention PS : 10 ans x 1.65 % = 16,5 %. 183 300 × 83,5 % = 153 056 € x 17.2 % = 26 324 €
• Total fiscalité de la revente LMNP : 40 255 €.

À titre de comparaison, sans réintégration des amortissements LMNP, la taxation totale se serait limitée à 9 071 €. 

Faut-il s’attendre à une réforme du LMNP en 2026 ?

Il est peu probable que le statut LMNP connaisse une réforme majeure en 2026. L’amortissement n’a pas été supprimé cette année, et le législateur a même introduit un mécanisme similaire pour le loueur en location vide. 

Ce nouveau statut du bailleur privé, connu sous le nom de dispositif Jeanbrun, reste toutefois très différent de l’amortissement du LMNP. Il porte sur 3.5 à 5 % de 80 % du prix d’acquisition, moyennant une limite allant de 8 000 à 12 000 euros par an. Il faut attendre un décret d’application pour savoir s’ils seront réintégrés dans la plus-value.

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