LMNP - Amortissements non déductibles et erreurs à éviter 

Si les avantages de la niche fiscale sont très attractifs, il est essentiel de comprendre vos droits en LMNP, les amortissements non déductibles et les bons réflexes de la déclaration. 

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Si vous lisez ceci, c’est que vous connaissez déjà l’importance et les avantages du LMNP.

Cependant, naviguer seul dans les méandres de la fiscalité peut entraîner des erreurs coûteuses. Cet article vous explique les points essentiels à connaître pour éviter les pièges et optimiser vos impôts locatifs en toute sécurité.

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Les dépenses et amortissements non déductibles en LMNP

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Il est crucial de comprendre qu’en LMNP, toutes les dépenses ne sont pas éligibles à une déduction fiscale. Voici les principaux amortissements non déductibles en LMNP :

• Dépenses personnelles : Les frais non directement liés à votre activité locative (par exemple, l’achat d’un canapé pour votre résidence principale) ne sont pas déductibles.
• Améliorations de confort : Les travaux visant à transformer ou améliorer un bien, comme l’installation d’une piscine ou d’un sauna, sont considérés comme des investissements. Ils ne peuvent être comptabilisés qu’en tant que charges ou autres actifs à amortir.
• Mobilier déjà amorti : Si vous avez déjà amorti un meuble ou un équipement, toute dépense supplémentaire liée à cet élément ne sera pas déductible.

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🔍 À noter : Ces exclusions visent à éviter les abus fiscaux et à garantir une cohérence dans les déclarations des bailleurs.

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LMNP : Les charges non déductibles 

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La confusion entre charges et amortissements est une erreur fréquente. Voici ce qu’il faut retenir :

LMNP Charges non déductibles :

• Les frais de déplacement sans justificatif, même s’ils concernent votre bien loué.
• Les dépenses engagées avant la mise en location officielle, comme l’achat d’équipements ou les travaux préparatoires.

Amortissements limités :

• Les terrains ne sont jamais amortissables, car ils ne se dégradent pas avec le temps.
• Les biens déjà totalement amortis ne peuvent plus générer d’économies supplémentaires.
• En cas de revente rapide, l’administration fiscale peut limiter les amortissements déclarés pour éviter les stratégies d’optimisation abusives.

Ces restrictions peuvent sembler contraignantes, mais elles sont essentielles pour respecter les règles fiscales en vigueur.

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Conditions d’éligibilité et suivi des amortissements non déductibles en LMNP

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L’amortissement est un levier puissant du régime réel, c’est pourquoi un bon suivi des amortissements non déductibles en LMNP est d’une aide précieuse. Mais l’amortissement est soumis à certaines conditions :

Critères à respecter :

• Vous devez être déclaré en tant que LMNP auprès des autorités fiscales.
• Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % de vos revenus totaux.

Pièges fréquents :

• Si vos revenus locatifs dépassent les seuils, vous basculez automatiquement dans le statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel), ce qui modifie entièrement votre régime fiscal.
• En cas de revenus mixtes (activités salariées, autres investissements), la mauvaise répartition des charges peut entraîner des redressements fiscaux.

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🔑 Astuce : Un suivi précis de vos revenus et charges est indispensable pour rester dans les clous.

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Pourquoi faire appel à un expert pour gérer sa fiscalité en LMNP ?

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Gérer seul sa fiscalité peut rapidement devenir complexe. Les erreurs les plus courantes incluent :

• Déclarations erronées : Oublier une charge déductible ou mal calculer un amortissement peut entraîner un paiement d’impôts excessif. Pour télécharger gratuitement votre fichier Excel de calcul de l’amortissement non déductible en LMNP, c’est ici. 
• Omissions coûteuses : Certains bailleurs oublient de déclarer des travaux ou des frais éligibles, perdant ainsi des économies potentielles.

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Faire appel à un expert comme Nopillo, c’est s’assurer :

• Une optimisation complète de vos déductions et amortissements.
• Une mise en conformité avec les règles fiscales en vigueur.
• Un accompagnement personnalisé pour anticiper les évolutions législatives et éviter les erreurs.

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💡 Notre conseil : Les économies réalisées grâce à une gestion professionnelle sont souvent bien supérieures au coût de l’accompagnement.

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Besoin de plus de conseils pour gérer votre location meublée ? Consultez notre guide de la LMNP !

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Bien gérer votre fiscalité en LMNP demande de la rigueur et une bonne connaissance des règles fiscales. Attention aux dépenses non déductibles, aux limites d’amortissement et aux critères d’éligibilité. Si vous avez le moindre doute, l’intervention d’un professionnel comme Nopillo est votre meilleur atout pour optimiser vos impôts locatifs et éviter les erreurs coûteuses.

Découvrez dès maintenant comment Nopillo peut vous accompagner dans votre gestion fiscale et maximiser vos économies.

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