Divorce et LMNP : que deviennent le bien, l'activité et les amortissements ?

En résumé

• Le partage d'un bien loué en meublé entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS n'est pas imposé à la plus-value, même lorsqu'une soulte est versée. Seul le droit de partage, au taux de 1,10 %, reste dû.
• Trois délais encadrent la sortie : 30 jours pour déclarer la cessation, 60 jours pour la dernière déclaration de résultats, 15 jours pour déclarer une reprise d'activité en son nom.
• Les amortissements déduits ne s'effacent pas au partage : ils minorent le prix d'acquisition à la revente, et la durée de détention continue de courir depuis l'entrée en indivision.

Un divorce ne met pas fin à la location meublée : il en change l'exploitant. Le partage du bien entre ex-époux ou ex-partenaires de PACS échappe à la plus-value, même avec soulte, mais le droit de partage de 1,10 % reste dû et les amortissements déjà déduits ressortiront à la revente. Comprendre la fiscalité de la location meublée est donc un préalable à tout arbitrage.

Trois choses sont ici régulièrement confondues. Le sort du bien relève du droit civil : partage, soulte ou vente. Le sort de l'activité relève du registre des entreprises : un numéro SIRET, une cessation, une reprise. Le sort du résultat fiscal relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux : amortissements et déficits. Un divorce peut parfaitement laisser le bien en indivision, l'activité inchangée et le résultat partagé en deux. Cet article traite la location meublée détenue en direct ; la détention par une SCI ou une SARL de famille obéit à d'autres règles.

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Le divorce oblige-t-il à vendre le bien loué en meublé ?

Non. La séparation ouvre trois issues, et le choix se fait rarement pour des raisons fiscales alors qu'il le devrait.

• La vente à un tiers. Chacun est imposé sur sa quote-part de plus-value, amortissements réintégrés, et l'activité cesse pour les deux, sauf si l'un conserve un autre bien meublé.
• L'attribution à l'un des deux, avec ou sans soulte. Le bien sort de l'indivision, l'un poursuit ou reprend l'exploitation, l'autre cesse la sienne.
• Le maintien en indivision, dite indivision post-communautaire, tant qu'aucun partage n'est signé. Le bien reste détenu à deux et le résultat continue d'être réparti entre les indivisaires.

La troisième issue est la plus fréquente, parce qu'elle est celle qu'on subit. Elle n'est pourtant pas neutre : pendant ces mois, parfois ces années, l'activité continue d'exister et les loyers restent à déclarer. C'est le vide déclaratif de cette période transitoire qui se paie ensuite, lorsque la liquidation révèle qu'aucune liasse n'a été déposée depuis la séparation de fait.

Attribution avec soulte : ce que coûte réellement le rachat

Racheter la part de son ex-conjoint n'est pas une opération neutre. Le droit de partage est un droit d'enregistrement, dû indépendamment de toute plus-value. Son taux de principe est de 2,50 % (article 746 du code général des impôts), ramené à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022 pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS.

L'assiette est l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens diminuée du passif, et non le montant de la soulte. Sur un actif net de 260 000 €, le droit représente 2 860 €. Deux limites méritent d'être connues avant de signer. Le taux réduit ne joue pas entre concubins non pacsés, qui restent à 2,50 %. Et une licitation, c'est-à-dire la vente d'un bien indivis, relève du taux de 2,50 % prévu au II de l'article 750 du même code, même lorsqu'elle intervient entre ex-conjoints : ce n'est pas un partage. Le taux applicable est enfin celui en vigueur à la date de prise d'effet de l'acte de partage, non à celle du jugement de divorce.

Le partage du bien déclenche-t-il une plus-value imposable ?

Non, sous deux conditions cumulatives : le partage doit intervenir entre les membres originaires de l'indivision, ou leurs conjoints, ascendants, descendants et ayants droit à titre universel, et l'indivision doit avoir une origine éligible. Ces conditions remplies, la plus-value n'est pas imposée, même à charge de soulte.

• Entre époux ou ex-époux. Le régime matrimonial est sans incidence, les biens peuvent avoir été acquis avant le mariage, et il n'est pas nécessaire que le partage résulte du divorce.
• Entre partenaires de PACS. L'exonération couvre aussi les biens acquis avant la conclusion du pacte, et le partage n'a pas à résulter de la rupture.
• Entre concubins. Seuls les biens acquis pendant la période de concubinage sont couverts. Ceux acquis avant restent imposables à hauteur des soultes versées.

Une situation reste pleinement taxable : la licitation au profit d'un tiers étranger à l'indivision. Elle constitue une cession à titre onéreux, imposable au nom de chaque coïndivisaire pour sa part, que la vente mette fin ou non à l'indivision pour tous les biens.

Ce qui se passe à la revente par celui qui garde le bien

L'exonération au partage est un report, pas une annulation. Pour la revente ultérieure par l'attributaire, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale du bien au jour de l'entrée dans l'indivision. Ni la valeur retenue au partage, ni le montant de la soulte payée ne viennent l'augmenter. La contrepartie est favorable : la date d'acquisition retenue pour l'abattement pour durée de détention est elle aussi la date d'entrée en indivision, de sorte que l'antériorité acquise à deux n'est pas perdue.

S'y ajoute la réintégration de l'amortissement à la revente. Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, en application du III de l'article 150 VB du code général des impôts. La plus-value est ensuite taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec une exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans. Pour mettre ce coût de sortie en regard de ce que le régime réel rapporte chaque année, le simulateur Nopillo chiffre les deux régimes sur votre bien.

Sortir à deux d'une location meublée : les trois issues (septembre 2026)

Taux applicables au 3 septembre 2026. Le droit de partage de 1,10 % suppose un partage consécutif à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS ; il reste à 2,50 % dans les autres cas, notamment entre concubins non pacsés. Une licitation, même entre ex-conjoints, relève du taux de 2,50 %.

À retenir : le partage n'est pas une vente, mais c'est la revente qui suivra qui portera la facture fiscale.

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Qui déclare les loyers l'année de la séparation ?

L'année du divorce, de la séparation ou de la rupture de PACS, chacun dépose sa propre déclaration pour l'année entière. Il n'y a pas de déclaration commune jusqu'à la rupture, puis une déclaration séparée ensuite : ce sont bien deux déclarations distinctes couvrant chacune les douze mois.

Chaque ex-conjoint y porte ses revenus personnels et sa quote-part des revenus communs. À défaut de justification de cette quote-part, les revenus communs sont partagés en deux parts égales. Les loyers d'un meublé détenu à deux suivent cette règle. Deux conséquences pratiques en découlent. Les loyers restent imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, augmenté de prélèvements sociaux portés à 18,6 % depuis l'imposition des revenus de 2025, alors que les plus-values immobilières demeurent à 17,2 %. Et la solidarité de paiement de l'impôt sur le revenu cesse pour l'année de la rupture, tout en subsistant pour les années d'imposition commune restées impayées.

Que deviennent les amortissements et les déficits accumulés ?

Deux stocks coexistent, et ils ne suivent pas la même personne. Les amortissements sont attachés au bien : ils ont déjà produit leur effet sur les résultats passés, et ils reviennent à la revente sous forme de minoration du prix d'acquisition. Les déficits, eux, sont attachés au contribuable. Issus d'une location meublée non professionnelle, ils ne s'imputent que sur des revenus de même nature, au cours des dix années suivantes : reporter un déficit BIC sur dix ans suppose donc de continuer à percevoir des loyers meublés. Aucun texte ne prévoit leur transfert à l'ex-conjoint. Celui qui quitte l'activité sans conserver d'autre bien meublé perd en pratique la possibilité de les utiliser, ce qui peut peser lourd dans le choix de qui garde le bien.

Un exemple rend l'écart tangible. Un bien acquis en indivision en 2014 pour 200 000 €, loué meublé au régime réel, a supporté 60 000 € d'amortissements en douze ans. En 2026, il est attribué à l'un des deux ex-époux pour une valeur de 260 000 €, contre une soulte de 130 000 €. Aucune plus-value n'est imposée au partage, et le droit de partage s'établit à 2 860 €. Si l'attributaire revend en 2028 pour 240 000 €, le prix d'acquisition retenu est la valeur d'entrée en indivision, soit 200 000 €, minorée des 60 000 € d'amortissements : 140 000 €. La plus-value brute atteint donc 100 000 €. Après quatorze ans de détention comptés depuis 2014, l'imposition ressort à environ 23 400 €, contre environ 9 400 € sous les règles applicables avant le 15 février 2025. La réintégration coûte ici de l'ordre de 14 000 €. À mettre en balance : ces mêmes amortissements ont effacé, pendant la détention, des loyers taxés au barème et aux prélèvements sociaux, soit un ordre de grandeur de 27 000 à 29 000 € d'impôt évité pour un bailleur imposé à 30 %. L'amortissement reste favorable, mais l'écart doit être connu avant de décider qui garde le bien.

Un point ne peut pas être tranché depuis un article. La valeur à laquelle l'attributaire inscrit le bien à l'actif de sa comptabilité, et donc sa base amortissable après le partage, ne fait l'objet d'aucune règle explicite : le partage étant déclaratif au plan civil, plusieurs lectures coexistent. Ce point mérite l'arbitrage d'un expert-comptable avant la signature de l'acte, car il détermine les dix à trente années d'amortissement suivantes.

Le risque de basculer en LMP après la séparation

Le caractère professionnel s'apprécie au niveau du foyer fiscal, sur deux conditions cumulatives : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer. Après une séparation, le foyer se scinde. Si l'un des deux conjoints portait l'essentiel des salaires, les autres revenus d'activité du foyer restant peuvent chuter fortement, sans que l'activité de location ait changé d'un euro. Le basculement devient alors possible, avec les conséquences que porte la différence entre LMNP et LMP en matière de déficits, de cotisations sociales et de plus-values. La vérification vaut d'être faite dès que le partage se dessine.

Quelles formalités faire, et dans quels délais ?

Tout passe par le guichet des formalités des entreprises. Le formulaire papier P2-P4i n'existe plus depuis le 1er janvier 2023.

1. Déclarer la cessation dans les 30 jours. Celui qui cesse d'exploiter le bien doit déclarer la cessation de son activité de loueur dans les trente jours suivant la fin de la mise en location. Cette formalité désactive son numéro SIRET.
2. Déposer la dernière déclaration de résultats dans les 60 jours. Ce délai dérogatoire remplace l'échéance habituelle du printemps : liasse 2031 et annexes 2033 au régime réel, report des dernières recettes sur la 2042-C-PRO au micro-BIC.
3. Déclarer la reprise dans les 15 jours. Celui qui reprend seul une activité qu'il n'exerçait pas en son nom déclare son début d'activité dans les quinze jours et obtient son propre numéro SIREN, puis SIRET.
4. Traiter la cotisation foncière des entreprises. Elle est due par celui qui exerce l'activité au 1er janvier de l'année. Après la cessation, un dégrèvement au prorata peut être demandé au service des impôts des entreprises : il n'est jamais automatique.
5. Conserver les pièces. Tableaux d'amortissement, factures, baux et liasses restent à archiver après la cessation : ce sont eux qui justifieront le calcul de la plus-value le jour de la revente.

Avant de figer la répartition, il est utile de vérifier la conformité de votre déclaration LMNP sur la période transitoire, souvent la plus négligée. Si la situation cumule indivision, soulte et stock d'amortissements important, mieux vaut être rappelé par un conseiller avant la signature plutôt qu'après.

Sources

• BOFiP — RFPI - Plus-values immobilières - Exonération liée à certains partages (BOI-RFPI-PVI-10-40-100) — consulté le 3 septembre 2026 — bofip.impots.gouv.fr
• Légifrance — Code général des impôts, articles 746 à 750 bis C, Partages et opérations assimilées — consulté le 3 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr
• Légifrance — Code général des impôts, article 150 VB — consulté le 3 septembre 2026 — legifrance.gouv.fr
• impots.gouv.fr — Déclarer l'année de séparation — consulté le 3 septembre 2026 — impots.gouv.fr
• BOFiP — BIC - Champ d'application et territorialité - Location meublée - Régime fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-20) — consulté le 3 septembre 2026 — bofip.impots.gouv.fr

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