La durée de l’amortissement en LMNP

La durée de l’amortissement en LMNP est un des atouts fiscaux majeurs du régime Réel Simplifié.Comment calculer et choisir la durée d’amortissement de son bien ? 

L’amortissement correspond à la perte de valeur progressive de vos biens immobiliers et mobiliers due à l’usure naturelle avec le temps. Ce mécanisme permet de comptabiliser cette dépréciation et de la déduire fiscalement, optimisant ainsi la gestion des charges liées à votre activité de location meublée. Il permet la réduction du bénéfice imposable, est considéré comme une charge mais sans sortie de fonds de la trésorerie de votre activité et dans certains cas de réduire la base imposable de vos loyers perçus sur votre LMNP à 0 euros ! Mais la durée d’amortissement immobilier en LMNP est un mécanisme comptable qui peut être compliqué à calculer et à mettre en place pour que celui-ci soit vraiment efficace et rentable dans votre stratégie LMNP.

Nous allons donc voir pas à pas comment calculer et choisir la durée d’amortissement d’un bien immobilier en LMNP pour optimiser au mieux sa rentabilité.

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En LMNP, quelle durée d’amortissement faut-il choisir ?

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En LMNP, la durée d’amortissement est essentielle pour profiter de cet avantage fiscal au maximum mais doit être calculée et sélectionnée avec soin pour maximiser les bénéfices tout en respectant les obligations fiscales.

La durée de l’amortissement en LMNP au Réel n’est pas la même pour le bien et les composants du bien. Il faut donc bien choisir et calculer la durée d’amortissement pour chaque composant de son bien.

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Les durées d’amortissement selon les biens et composants

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La durée d’amortissement pour un bien immobilier est généralement comprise entre 25 et 40 ans, soit un taux annuel de 2,5 % à 4 %. Un appartement ou un immeuble suit souvent une période de 50 à 10 ans..

Les meubles, appareils électroménagers, et les différents équipements utilisés dans la location meublée sont amortissables sur une période de 5 à 10 ans. Par exemple, un canapé ou une machine à laver peut être amorti sur 7 ans, tandis que des équipements technologiques, comme une télévision, ont une durée plus courte d’environ 5 ans.

Les dépenses liées aux travaux d’amélioration ou de rénovation du bien, qui sont non déductibles immédiatement, peuvent être amorties sur une période allant de 10 à 20 ans, en fonction de leur nature. Par exemple, la réfection d’une toiture pourrait être amortie sur 25 ans. Tandis qu’une cuisine peut, quant à elle, s’amortir sur 10 ans.

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Comment choisir la durée d’amortissement du bien en LMNP et de ses composants ?

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Choisir la durée d’amortissement d’un bien et de ses composants c’est trouver l’équilibre entre agressivité de déduction et durée de l’amortissement au Réel Simplifié. Il faut aussi prendre en compte différents critères :

• La nature du bien à amortir : Il y a une différence entre un bien neuf, ancien ou rénové. Il n’a donc pas la même durée de vie estimée. Un bien rénové peut bénéficier d’une durée intermédiaire entre celle d’un bien neuf et celle d’un bien ancien.
• Les composants spécifiques au bien : Chaque élément, qu’il s’agisse de gros œuvre (murs, fondations) ou de second œuvre (peintures, revêtements), a une durée de vie différente qui doit être prise en compte dans la durée d’amortissement d’une construction en LMNP.
• La durée de vie économique : C’est la période pendant laquelle un composant du bien est considéré comme utile. Une évaluation de cette durée de vie correcte est cruciale pour pouvoir refléter fidèlement la réalité économique de l’amortissement.

Il est crucial de trouver l’équilibre entre une durée d’amortissement trop longue, qui réduit les déductions annuelles, limitant l’impact fiscal positif de l’amortissement et une durée trop courte qui peut augmenter les déductions annuelles, mais risque d’être requalifiée par l’administration fiscale, pouvant entraîner des redressements fiscaux.

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Amortissement en LMNP, la durée la plus efficace proposée par Nopillo.

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Nopillo calcule pour vous le meilleur compromis d’amortissement en LMNP, dont la durée a été choisie pour optimiser l’impact fiscal et la durée d’amortissement. Nous évaluons chaque composant du bien, choisissons les durées appropriées et garantissons la conformité de vos déclarations fiscales. De plus, nous vous proposons une solution de comptabilité en LMNP précise et intuitive vous permettant d’éditer une liasse fiscale clé en main !

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Quelle est la durée d’amortissement d’un appartement en LMNP ?

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La durée d’amortissement d’un appartement en LMNP et en copropriété reste la même que pour les autres biens, seule la partie privative et une quote-part des parties communes sont amorties, avec le Réel Simplifié. La durée d’amortissement d’un immeuble en LMNP entier, en revanche, permet une maîtrise totale des travaux et un amortissement global des composants (toiture, façades, communs). Pour une maison individuelle, la méthode est similaire à celle d’un immeuble, sans parties communes.

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Combien de temps garder un LMNP ?

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Après avoir calculé la durée d’amortissement la plus pertinente de sa LMNP, il est important de savoir combien de temps garder une LMNP pour optimiser au mieux sa fiscalité en LMNP !

Si vous optez pour une stratégie d’investissement à court terme (5-10 ans), l'amortissement réduit significativement l'imposition sur les loyers, mais les abattements sur la plus-value restent limités, réduisant l'intérêt fiscal en cas de revente rapide.

Pour une stratégie à moyen terme (10-15 ans), l'amortissement atteint pleinement son efficacité, offrant une fiscalité locative optimisée. Par ailleurs, les abattements sur la plus-value commencent à s'accumuler, bien qu'ils demeurent progressifs jusqu'à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Sur le long terme (plus de 15 ans), l'intérêt fiscal devient plus intéressant : vous pouvez bénéficier d'une exonération totale sur la plus-value après 30 ans tout en continuant d'amortir les nouveaux travaux ou remplacements de mobilier. Cependant, lorsque l'amortissement du bâti principal est épuisé, l'avantage fiscal peut diminuer.

En pratique, une durée de détention de 10-15 ans est souvent idéale pour maximiser les avantages de l'amortissement tout en conservant une flexibilité pour revendre ou garder le bien. Les investisseurs à long terme, quant à eux, visent un horizon de 30 ans pour profiter à la fois d'une fiscalité locative réduite et d'une exonération complète des plus-values.

N’hésitez pas à consulter nos autres articles pour tout savoir sur le mode d’emploi de la Location Meublée Non Professionnelle

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