Amortissement LMNP en 2026 : toujours possible ?
Pour l’imposition de vos recettes locatives, vous envisagez d’opter pour le régime réel. Bonne idée : il constitue l’un des meilleurs leviers de performance en fiscalité, grâce à la déduction de charges et à l’amortissement du LMNP. En 2026, ce dernier reste inchangé. Faut-il s’attendre à ce qu’il soit bientôt supprimé ? Aucun texte ne va pour le moment en ce sens.
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Qu’est-ce qu’un amortissement en location meublée ?
L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la dépréciation d’un actif lié à son usage et au temps. Il consiste à répartir le coût d’un bien dans le temps, en fonction de sa durée d’utilisation.
L’amortissement en LMNP est considéré fictivement comme une charge. Il est déduit du résultat bénéficiaire pour le réduire et permet ainsi de ramener l’imposition sur les loyers au plus près de zéro.
L’amortissement peut porter sur :
- Le bâti, à l’exception du terrain. L’administration fiscale considère en effet que ce dernier ne se déprécie pas avec le temps ;
- Le mobilier et les équipements ;
- Les travaux d’amélioration, de rénovation lourde et de création d’une surface supplémentaire.
Comment s’effectue le calcul de l’amortissement en LMNP ?
Fiscalement, l’amortissement est limité. Il ne peut pas créer ou aggraver un déficit, celui-ci ne pouvant provenir que des charges déductibles. Chaque année, il se plafonne à la différence entre :
- Le total des recettes locatives annuelles ;
- Le total des charges déductibles.
L’excédent d’amortissement que vous n’utilisez pas est mis en report. Il sera utilisé une fois le déficit consommé pour réduire le résultat fiscal imposable.
Le calcul de l’amortissement en LMNP s’effectue de manière linéaire, par composant, chaque composant ayant une durée de vie :
- Gros œuvre : 40 à 50 ans
- Électricité, plomberie : 15 à 25 ans
- Toiture / façade : 25 à 40 ans
- Menuiseries : 20 à 30 ans
- Agencements / sols / cloisons : 10 à 20 ans
- Mobilier : 5 à 10 ans ;
- Cuisine équipée : 7 à 10 ans ;
- Salle de bain : 7 à 10 ans ;
La règle de calcul est simple. Il faut prendre le montant amortissable et le diviser par la durée d’amortissement pour obtenir la dotation annuelle de chaque composant
en amortissements.
Exemple de calcul d’un amortissement pour un appartement 200 000 euros
- Valeur amortissable du bâti : 160 000 € (terrain 20 % soit 40 000 euros) ;
- Gros œuvre : 40 % x 160 000, soit 64 000 €. Sur 40 ans, la dotation annuelle est de 1 600 euros ;
- Toiture / façade : 15 % x 160 000, soit 24 000 euros. Sur 25 ans, dotation annuelle de 960 euros ;
- Électricité / plomberie : 15 % x 160 000, soit 24 000 euros. Sur 15 ans, dotation annuelle de 1 600 euros ;
- Menuiseries : 10 % x 160 000, soit 16 000 euros. Sur 20 ans, dotation annuelle de 800 euros ;
- Agencements / sols / cloisons : 20 % x 160 000, soit 32 000 euros. Sur 10 ans, dotation annuelle de 3 200 euros.
Total amortissement annuel du bâti : 1 600 + 960 + 1 600 + 800 + 3 200 = 8 160 € / an
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Est-il toujours possible d’amortir en 2026 ?
Oui, il est toujours possible d’amortir, à condition de choisir le régime réel du LMNP en 2026. De plein droit lorsque vous débutez votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous êtes assujetti au régime micro-BIC. Celui-ci s’applique dans la limite d’un plafond de :
- 77 000 euros pour la location meublée de longue durée et les meublés touristiques classés ;
- 15 000 euros pour la location saisonnière, avec des meublés de tourisme non classés.
Vous ne pouvez pas déduire de charges et d’amortissements avec ce régime fiscal. Vous profitez à la place d’un abattement de 30 % en meublé de tourisme non classé, de 50 % pour les autres modes de location.
Vous pouvez choisir le régime réel et ainsi pratiquer des amortissements :
- Soit au lancement de l’activité, en activant l’option sur le formulaire Cerfa P0i ;
- Soit en cours d’activité, à condition de choisir l’option avant le dépôt annuel de la déclaration de revenus générale.
Faut-il s’attendre à la suppression de l’amortissement du LMNP ?
La loi de finances pour 2026 ne change rien sur l’amortissement du LMNP. Il continue d’être applicable en cours de location. N’oubliez pas que depuis 2025, il est réintégré dans le calcul de la plus-value, ce qui n’était pas le cas auparavant.
Si vous revendez votre bien immobilier en 2026, vous devez augmenter le montant de la plus-value des amortissements pratiqués. Mathématiquement, la base taxable sera plus élevée. Vous continuez toutefois de bénéficier d'abattements pour durée de détention, pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Même si Nopillo ne possède pas de boule de cristal pour lire l’avenir, il est pour l’instant peu probable que l’amortissement soit supprimé à court terme. Le budget 2026 a même créé un amortissement spécifique à la location nue, dans le cadre du dispositif Jeanbrun, pour offrir un avantage fiscal aux loueurs en vide.
En revanche, le plafonnement de l’amortissement, comme c’est le cas avec le dispositif Jeanbrun, pourrait être une piste. Une future loi pourrait prévoir par exemple une limite annuelle d’amortissements, un pourcentage en fonction du niveau des loyers ou l’exclusion de certains composants. Affaire à suivre, donc…
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