Suppression du LMNP en 2026 : rumeur ou vrai risque ?

Chaque année, la même rengaine revient : ce serait la fin du LMNP. En 2026, est-elle fondée ? Des propositions avaient effectivement été formulées pour réformer ce statut jugé fiscalement trop avantageux par rapport à la location nue. La loi de finances pour 2026 a depuis été adoptée et ne le remet toutefois pas en cause.

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Y’a-t-il une réforme du LMNP en 2026 ?

La réponse est non. Dans l’attente d’une éventuelle censure par le Conseil Constitutionnel, la loi de finances pour 2026 a été adoptée et ne met pas fin au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il reste accessible si vous remplissez l’une de ces deux conditions :

• Percevoir moins de 23 euros de revenus locatifs par an ;
• Ces recettes locatives restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Même si des amendements ont été proposés pour réformer le statut LMNP en profondeur ou l’intégrer dans un « statut du bailleur privé », ils n’ont pas été adoptés dans le texte finalisé.

Y’a-t-il des changements dans la fiscalité de la location meublée ?

Non, à nouveau. La loi LMNP 2026 n’introduit aucun changement par rapport à 2025. Vous avez toujours le choix entre deux régimes fiscaux pour la taxation de vos loyers : régime micro-BIC ou régime réel.

En 2026 et comme le prévoit la loi Le Meur entrée en vigueur l’année dernière, vous pouvez rester sous le régime micro-BIC tant que vos loyers n’excèdent pas :

• 15 000 euros pour la location saisonnière d’un meublé de tourisme non classé ;
• 77 700 euros pour la location meublée de longue durée, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

Les abattements pour charges restent eux-aussi inchangés : respectivement 30 % et 50 %.

Sur option dès le démarrage de l’activité, ou en cours d’exercice, vous pouvez préférer le régime réel. Il vous permet toujours de déduire l’intégralité de vos charges et de pratiquer des amortissements. Il reste donc possible de créer un déficit, reportable sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de location meublée pendant 10 ans.

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements sont réintégrés dans la base de calcul de la plus-value. Si vous décidez de revendre votre investissement locatif, vous serez donc plus lourdement taxé.

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Quel avenir pour le LMNP ?

L’investissement en LMNP reste un risque fiscal à prendre. Les changements intervenus en 2025 peuvent laisser augurer une réforme du statut à terme. Elle pourrait par exemple prendre la forme :

• D’un encadrement ou d’un plafonnement des amortissements, comme c’est le cas pour le statut du bailleur privé, aussi connu sous le nom de dispositif Jeanbrun. Limité à 80 % du prix d’achat, l’amortissement est aussi plafonné chaque année et offre un pourcentage différent selon le niveau de loyers pratiqué. Pourquoi pas envisager la même disposition pour la location meublée ;
• D’une harmonisation de la fiscalité du LMNP avec celle de la location vide. En location nue, le régime micro-foncier est applicable seulement jusqu’à 15 000 euros, avec un abattement de 30 %, moins généreux de 20 points par rapport à celui de la location meublée de longue durée. Au régime réel, vous pouvez déduire une liste limitative de charges en location nue, contre la totalité de vos charges en location meublée. Peut-être que les statuts pourraient être mis sur le même plan pour offrir les mêmes avantages fiscaux.

Le LMNP reste-t-il rentable en 2026 ?

Oui, par nature la location meublée reste une activité commerciale rentable en 2026. Déjà, parce qu’elle permet de demander des loyers supérieurs de 10 à 20 % par rapport à la location nue. Mathématiquement, le rendement s’en trouve amélioré.

Par ailleurs, la demande pour ce modèle de location est soutenue. Les étudiants représentent quelque 3 millions de locataires potentiels, la mobilité professionnelle va croissant et les ménages acquièrent leur premier logement de plus en plus tardivement.

Ensuite, à condition d’opter pour le régime réel, vous disposez d’un levier de performance accru pour limiter la fiscalisation des loyers. Vos charges permettent de créer un déficit, et les amortissements, de ramener le résultat fiscal proche de zéro une fois le déficit consommé.

Comment anticiper la suppression du LMNP et sécuriser son investissement ?

Commencez par bien choisir votre régime fiscal. Si le régime micro-BIC présente l’avantage de la facilité, il n’est pas toujours bien calibré pour optimiser la fiscalité de votre investissement. Si vos charges sont supérieures au pourcentage des abattements et que vous envisagez d’entreprendre des travaux, le régime réel est généralement plus indiqué.

En outre, prenez en compte dès le démarrage l’horizon de revente. S’il est court, vous n’avez peut-être pas intérêt à pratiquer des amortissements, pour limiter la taxation de la plus-value.

Enfin, mettez en place une stratégie patrimoniale de long terme, pour limiter l’impact des changements fiscaux sur votre investissement. Un logement bien situé prendra de la valeur avec le temps et vous permettra de sortir de l’opération en réalisant une plus-value, après avoir obtenu un bon rendement au fil de la location.

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