Comment réduire ses impôts grâce au LMNP en 2026 ?

Obtenir le meilleur rendement de son investissement locatif, c’est bien. Y parvenir tout en limitant la fiscalisation des loyers, c’est mieux. D’où l’importance de bien choisir son régime fiscal ! Au réel, il est possible de réduire ses impôts grâce à la déduction des charges et des amortissements. On fait le point sur les avantages de ce régime dans la stratégie fiscale du LMNP.

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Quelle est la fiscalité du LMNP en 2026 ?

Petit rappel sur le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il vous est attribué par l’administration fiscale si :

• Vous percevez moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
• Ou si les recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.

Les loyers qu’un investisseur locatif perçoit d’une location meublée, classique ou saisonnière, constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À ce titre, ils sont taxés à l’impôt sur le revenu, au barème progressif, et aux prélèvements sociaux (17.2 %).

Pour l’imposition, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel, simplifié ou normal.

Comment fonctionne le régime micro-BIC en LMNP ?

Le régime micro-BIC vous fait bénéficier d’un abattement avant la taxation des loyers, pour tenir compte des charges que vous supportez. Afin de lutter contre les dérives de la location saisonnière, qui accroît la tension locative, la loi Le Meur a décidé d’en diminuer le pourcentage à compter de 2026.

Ainsi, l’abattement forfaitaire passe-t-il :

• De 71 à 50 % pour les meublés touristiques classés ;
• De 50 à 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

En location classique de longue durée, il reste fixé à 50 %.

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit au commencement de votre activité de loueur, et jusqu’au plafond de :

• 15 000 euros en location touristique non classée ;
• 77 700 euros dans les autres cas.

Au-delà de ces seuils, ou sur option, vous pouvez préférer le régime réel. Celui-ci se révèle bien plus efficace pour réduire ses impôts.

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Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Le régime réel au LMNP présente des avantages fiscaux. Vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation et pratiquer des amortissements.

Les charges déductibles du LMNP

Intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, honoraires d’un expert-comptable : votre activité de loueur génère de nombreuses charges. Vous pouvez en répercuter une fraction sur le locataire, et au régime réel, imputer les charges déductibles sur les loyers.

Contrairement à la location vide, qui prévoit une liste limitative de charges déductibles, la location meublée autorise la déduction de l’intégralité des charges que vous supportez. Sous condition toutefois qu'elles soient engagées dans l’intérêt de l’activité.

L’amortissement du LMNP

Autre avantage fiscal accordé seulement au LMNP au régime réel : l’imputation des amortissements. Ceux-ci peuvent porter sur l’immeuble hors terrain, les meubles et les dépenses de travaux supérieures à 600 euros. Ils visent à prendre en compte la dépréciation de ces éléments au fil du taux.

Les amortissements se limitent au montant du résultat après déduction des charges. Si par exemple, le résultat s’élève à 3 000 euros, alors vous pourrez amortir 3 000 euros de dépenses. L’excédent sera mis en réserve et sera reporté sans limitation de montant et de durée sur les exercices ultérieurs.

Le déficit en LMNP

Le déficit en location meublée se produit lorsque le montant des charges excède celui des recettes locatives. Il ne peut pas être créé ou aggravé par les amortissements. Il se déduit des BIC de location meublée pendant les 10 années suivantes, ce qui vous permet ainsi de réduire votre impôt sur les loyers.

Micro-BIC des LMNP vs réel : exemple concret pour optimiser ses impôts en location meublée

• Prix d’acquisition du bien immobilier : 200 000 euros
• Loyer annuel : 12 000 euros
• Charges annuelles du propriétaire bailleur : 5 450 euros (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances et frais de gestion / comptabilité).
• Amortissements : 6 530 euros
• Tranche marginale d’imposition : 30 %

Quelle stratégie pour réduire ses revenus locatifs de LMNP en 2026 ?

Vous l’avez compris, le régime réel est plus efficace que le micro-BIC pour réduire l’impôt sur le revenu locatif. Il devient pertinent dès lors que le montant des charges et des amortissements excèdent celui de l’abattement. Mieux vaut donc le choisir dès le lancement de l’activité, sans attendre de franchir les seuils du régime micro-BIC.

Par ailleurs, vous avez tout intérêt à acheter un logement ancien plutôt que neuf. Vous pourrez ainsi entreprendre des travaux amortissables, qui baisseront durablement votre imposition. Renouvelez-les fréquemment pour garder votre bien attractif et générer d'autres amortissements au fil du temps.

Dernier levier à actionner : bien gérer les charges déductibles. N’en oubliez aucune et conservez les factures en cas de demande de justificatifs par l’administration fiscale !

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