Tension locative en 2026 : opportunités pour les investisseurs LMNP
L’une des craintes des investisseurs locatifs, c’est que leur logement ne trouve pas preneur lorsqu’il se retrouve sur le marché. Si l’emplacement reste un critère déterminant pour attirer les locataires, vous devez en prendre un autre en compte : la tension locative. Mettant en balance l’offre et la demande sur une ville, elle vous permet de savoir à l’avance s’il sera ou non de louer votre bien immobilier.
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Qu’est-ce que la tension locative ?
Avant d’acheter le logement que vous louerez, vous devez vous assurez que la demande sera au rendez-vous. Calculée sur un territoire donné (région, agglomération, ville ou quartier), la tension locative sert justement à mesurer l’équilibre ou le déséquilibre entre l’offre et la demande.
Concrètement :
- Il y a plus d’offres que de demandes de logements : la zone est détendue ;
- Il y a autant d’offres que de demandes : la zone est équilibrée ;
- Il y a plus de demandes que d’offres : la zone est tendue.
Sur un marché locatif tendu, il est a priori plus aisé de trouver un locataire et de louer son logement.
Comment s’explique la tension locative ?
La pénurie de logements en 2026 n’est pas un phénomène nouveau, mais elle tend à se renforcer dans les grandes agglomérations et les communes périurbaines.
Première explication de la tension locative : l’attractivité des bassins d’emplois dans les grandes villes, qui fait venir toujours plus d’actifs. Le parc locatif n’étant pas extensible à l’infini, au regard de la raréfaction du foncier disponible qui empêche la réalisation de nouvelles constructions, les locataires peinent ensuite à se loger.
D’autre part, l’accroissement démographique et l’éclatement de la cellule familiale entraînent un manque structurel de logements. La mobilité de plus en plus forte des ménages, qui recherchent des logements moins chers ou mieux adaptés à la taille de leur famille, accentuent aussi la tension locative.
Enfin, la tendance à la division des superficies pour créer des studios et des petits appartements créent de la tension sur le marché des logements familiaux.
Pourquoi investir en LMNP en zone tendue ?
La tension locative reste un indicateur de choix pour limiter la vacance et accroître la rentabilité de votre investissement locatif.
Pour limiter le risque de carence et de vacance locatives
La carence locative se produit lorsque vous proposez un logement pour la première fois sur le marché et qu’il ne trouve pas preneur. La vacance locative, elle, désigne la difficulté que vous rencontrez pour relouer votre bien entre deux locataires.
Comme tous risques locatifs, la carence et la vacance locatives ont un effet négatif sur le rendement de votre investissement. Pendant toute leur durée, vous devez assumer seul le montant des mensualités, sans le secours des loyers. Mathématiquement, votre cashflow s’en trouve impacté. Si vous investissez dans une zone en tension locative, vous vous exposez moins à ce risque.
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Pour louer à un meilleur loyer
La tension locative entraîne l'augmentation des prix de vente sur le secteur de l’ancien, ce qui a pour conséquence une hausse concomitante des loyers. Par ailleurs, lorsque la demande est largement supérieure à l’offre, vous pouvez vous positionner sans danger sur les loyers les plus élevés, tout en étant quasiment assuré de trouver preneur.
Attention toutefois, dans les zones les plus tendues comme Paris, Bordeaux ou Lyon, vous devrez respecter l’encadrement des loyers.
Pour accroître le cashflow et le rendement locatif
Le rendement locatif se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’acquisition du logement. Il est en lien avec le, cashflow qui sert quant à lui à mesurer la performance de votre investissement. A minima, il vous faut tendre vers l’autofinancement. Et la tension locative peut vous permettre de l’atteindre.
Prenons comme exemple Lyon, où le prix d’achat au mètre carré est presque prohibitif. Mais la demande y est forte et le logement peut trouver preneur dans la journée. Vous obtiendrez donc un retour sur investissement rapide. Sans parler du potentiel de plus-value élevé, au regard de la valorisation des biens sur ce marché.
Où se situent les zones tendues pour un LMNP ?
L’État classe les communes tendues en fonction du zonage A bis, A et B1. Deux régions se démarquent nettement : Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur, où la demande est structurellement supérieure à l’offre.
En Île-de-France
Près de 20 % des Français vivent à Paris et en Île-de-France. Une attractivité qui s’explique bien entendu par la solidité du bassin d’emplois. Le marché immobilier connaît une forte tension, portée par la concurrence entre les Franciliens déjà installés et les nouveaux arrivants.
En Provence-Alpes-Côte d’Azur
Une grande partie de la région PACA est classée en zone A ou B1. La tension locative se retrouve en priorité sur le littoral et dans les grandes agglomérations comme Nice, Cannes, Antibes, Marseille, Aix-en-Provence, Toulon ou encore Avignon.
Plusieurs causes l’expliquent : la pression touristique, la rareté du foncier et le décalage entre revenus et loyers, lequel occasionne une rotation locative élevée.
Comment mesurer la demande locative en meublé ?
Il existe des outils spécifiques appelés tensiomètres, qui permettent d’évaluer le marché locatif par ville et en fonction du type du logement.
Vous pouvez également étudier le volume d’annonces en meublé. Un faible nombre de biens disponibles, dont les annonces disparaissent rapidement parce que les logements sont loués en quelques jours, révèle une demande soutenue. À l’inverse, des annonces qui restent visibles plusieurs semaines signalent un marché plus détendu.
Dernier critère à prendre en compte : la typologie des candidats. Une forte proportion d’étudiants, de jeunes actifs et de salariés en mobilité vous permettra de louer plus vite votre meublé.
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