LMNP 2026 : les stratégies fiscales qui fonctionnent encore
Contrairement au bailleur en location vide, le LMNP ne peut pas profiter d’une réduction d’impôt sur les loyers. Rassurez-vous, il existe un autre levier pour réduire sa taxation : le régime réel. Permettant de déduire les charges et les amortissements, il fait partie des stratégies fiscales les plus pertinentes pour concilier rentabilité et économies d’impôts. Nos conseils au LMNP de 2026 pour optimiser la fiscalité !
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Micro-BIC vs réel : quelle différence pour l’imposition des revenus locatifs ?
Obtenir des revenus complémentaires, préparer votre retraite, transmettre un patrimoine immobilier : nombreuses sont les raisons pour devenir LMNP. Le statut de loueur en meublé non professionnel vous est octroyé par l’administration fiscale si :
- Vous réalisez moins de 23 000 euros de recettes locatives chaque année ;
- Les revenus locatifs restent inférieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Les loyers et charges locatives que vous percevez entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers comme en location nue. Ils sont imposés sur le montant net au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
Pour déterminer le montant net des loyers imposables, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier vous fait profiter d’un abattement pour tenir compte de vos charges. Avec le second, vous pouvez déduire des dépenses d’exploitation et pratiquer des amortissements.
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Pourquoi choisir d’être LMNP au régime réel en 2026 ?
Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, qui s’élève à :
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
- 50 % pour les meublés touristiques classés et la location meublée de longue durée.
Ce régime reste applicable jusqu’à un certain plafond de recettes, qui dépend de la nature de la location, classique ou saisonnière.
Pour ne pas être limité par un plafond de chiffre d’affaires
Vous relevez de plein droit du régime micro-BIC au lancement de votre activité de loueur. Il est toutefois plafonné à :
- 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés ;
- 77 700 euros dans les autres cas.
Ce régime n’est donc pas l’idéal si vous souhaitez concrétiser plusieurs investissements locatifs ou visez un fort rendement d’une location saisonnière.
Pour les charges déductibles du LMNP
Autre avantage fiscal du régime réel : la possibilité d’imputer des charges sur les loyers. Celles-ci comprennent par exemple les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les primes d’assurance, les honoraires d’un expert-comptable…
Pour pratiquer un amortissement LMNP en 2026
Si le régime réel est autant plébiscité dans les stratégies fiscales des investisseurs, c’est grâce aux amortissements. Certains postes de dépenses, comme le gros œuvre et le mobilier s’usent et se déprécient avec le temps.
L’amortissement consiste à prendre en compte cette dévalorisation en inscrivant les éléments dans le bilan comptable. Concrètement, vous pouvez amortir le bâti hors terrain, les meubles et les dépenses de travaux excédant 600 euros.
Pour créer un déficit
Vous réalisez un déficit lorsque vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs. Vous pouvez le déduire sur la catégorie des BIC de location meublée, pour réduire, voire effacer la taxation sur les loyers. Le reliquat de déficit non consommé se reporte pendant 10 ans, toujours sur la catégorie des BIC de location meublée.
Les recettes locatives peuvent aussi être ramenées à zéro grâce au mécanisme de l’amortissement. En revanche, ce dernier ne peut ni créer, ni aggraver le déficit. L’excédent d’amortissements que vous ne pouvez pas consommer est mis en report sur les exercices ultérieurs, sans limitation de durée et de montant.
À savoir : si vous basculez sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), alors le déficit se déduira et se reportera sur votre revenu global. Vous pourrez ainsi réduire la taxation totale de votre foyer fiscal à l’impôt sur le revenu.
Comment optimiser la fiscalité du LMNP ?
Le régime micro-BIC n’a d’intérêt que si le montant des charges et des amortissements reste inférieur à l’abattement. C’est rarement le cas, en pratique. Prenez le temps de procéder à une simulation auprès d’un comptable ou grâce à un logiciel de comptabilité. Vous pourrez ainsi directement débuter votre activité sous le régime réel, ou changer rapidement si vous étiez soumis au micro-BIC.
En outre, mieux vaut opter pour l’achat d’un bien immobilier ancien plutôt que neuf.
Il génère plus de dépenses déductibles dès l’année d’acquisition, qui viendront en réduction du bénéfice imposable.
Par ailleurs, fiscalement, le foncier n’est pas amortissable. Or, dans le neuf, la part du prix correspondant au terrain est souvent élevée, particulièrement en zones tendues. Vous pourrez enfin réaliser des travaux amortissables et en programmer de nouveaux pour maintenir la quote-part d’amortissements.
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