LMNP ou dispositif de défiscalisation : Quel est le plus intéressant ?

Les investisseurs en immobilier bénéficient d’un large panel de dispositifs fiscaux pour réduire le montant des impôts à payer. Parmi les plus connus, on retrouve la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard et le statut de loueur meublé non professionnel. Mais ces derniers ne sont pas toujours cumulables. Alors quel est le plus intéressant entre le statut LMNP et les dispositifs de défiscalisation ? C’est ce que nous allons voir. 

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Le statut LMNP pour la location meublée

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Avant de comparer le statut LMNP et les dispositifs de défiscalisation, il convient de revenir sur les conditions et les avantages de la location meublée non professionnelle. 

Afin d’obtenir le statut de LMNP, il suffit de louer un bien meublé et d’en retirer des loyers d’un montant inférieur à 23 000 € annuel et la moitié des revenus de votre foyer fiscal. Plus d'informations sur les conditions d’attribution du statut LMNP ici !

En optant pour ce statut, les loyers perçus ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux. Ces derniers vous permettent de choisir entre deux régimes fiscaux : 

• Le régime micro-BIC : c’est le régime de droit commun. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives. 
• Le régime réel : disponible sous option, il vous permet de déduire vos charges et d’amortir le bien immobilier. En cumulant la déduction et l’amortissement, vous réduisez votre base imposable (elle peut même être déficitaire si les charges sont supérieures aux loyers). Résultat : vous ne payez pas (ou peu) d'impôt sur vos revenus locatifs. Et c’est là tout l’avantage du statut LMNP. 

Pour autant, le statut LMNP est-il plus avantageux que d’autres dispositifs fiscaux ?

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LMNP et Censi Bouvard, cumulables sous condition 

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La loi Censi Bouvard a pour objectif de favoriser l’investissement locatif dans les résidences de service. Dès lors, ce dispositif de défiscalisation vous permet de bénéficier de réduction d’impôt. Mais est-il cumulable avec le statut LMNP ? Et surtout, est-il plus intéressant ? 

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La loi Censi Bouvard 

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Afin de favoriser l’investissement locatif dans les résidences de service, l’administration fiscale propose aux acquéreurs une réduction d'impôt de 11 % sur le prix d'achat du bien immobilier HT et une possibilité de récupérer de la TVA. Mais attention, la réduction d’impôt doit s’étaler sur 9 ans, et est plafonnée à 300 000 €.  Et surtout, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez respecter les conditions ci-dessous : 

• Une résidence de service : comme un EHPAD, une résidence étudiante, ou une maison spécialisée. 
• Au moins 3 des prestations suivantes : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison, accueil des locataires ou clients. 
• Une gestion déléguée à un professionnel. 
• Une location d’une durée minimale de 9 ans. 
• Un bien immobilier neuf ou achevé depuis 15 ans maximum. 

Ce dispositif a pris fin en décembre 2022. Il n’est donc plus d’actualité depuis le 1er janvier 2023. 

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LMNP ou Censi Bouvard ?

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La loi Censi-Bouvard peut se cumuler avec le statut de loueur meublé non professionnel. Mais pas avec l’amortissement du régime réel. 

Vous devrez choisir entre ce dispositif fiscal et l’amortissement garanti par le statut LMNP. Alors quel est le plus avantageux ? Cela dépend surtout de votre situation personnelle et de votre investissement immobilier. Mais pour vous aider à faire votre choix, voici quelques éléments à prendre en compte. 

• La réduction d'impôt avec Censi-Bouvard : comme vu précédemment, elle est limitée à un prix d’achat HT de 300 000 €. Donc si votre logement coûte 300 000 € ou plus, vous ne pourrez déduire que 33 000 € à étaler sur 9 ans, soit 3666 € par an. 
• La récupération de la TVA : c’est un avantage incontournable du dispositif Censi-Bouvard. Mais si vous achetez un logement à un particulier dans le cadre du statut LMNP, vous n’aurez même pas de TVA à payer. 
• L’amortissement en location meublée : il porte sur le logement, les meubles mis à disposition du locataire, et les travaux de rénovation. Sous le statut LMNP, l’amortissement est limité à 9 ans. Mais selon le type de bien et les fournitures, la durée de l’amortissement varie. Par exemple, les biens immobiliers sont généralement amortis sur une période de 20 à 40 ans. Un bien d’une valeur de 300 000 € amortissable sur 30 ans peut donc vous permettre de déduire 10 000 € par an (300 000/30), sur 9 ans. Ce calcul est à répéter également pour les meubles et les travaux de rénovation. Dans cet exemple, l’amortissement en LMNP est beaucoup plus avantageux que le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard. 

Avant d’opter pour l’un ou l’autre, nous vous conseillons vivement de réaliser plusieurs calculs. 

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LMNP et le dispositif de défiscalisation Pinel Plus

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La loi Pinel plus

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La loi Pinel Plus a été mise en place le 1er janvier 2023. Elle a remplacé le dispositif Pinel, lui-même ayant remplacé les lois Scellier, Besson et Périssol. 

C’est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus avantageux pour les investisseurs. Et pour cause, il vous permet de bénéficier d’une réduction d'impôt allant de 10,5 % à 17,5%, selon la durée de la période de location. 

Mais pour profiter de cet avantage fiscal, il faut respecter certaines conditions : 

• Un logement situé dans un immeuble d'habitation collectif ;
• Une location dans une zone géographique en tension ;
• Un logement neuf ou rénové à neuf ; 
• Un logement servant de résidence principale pour le locataire ;
• Un plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;;
• Un logement respectant les critères de qualité (superficie, performance énergétique et présence d’un espace extérieur) ; 
• Une durée minimale de location de 6 ans ; 
• Un logement vide. 

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Loi Pinel ou LMNP ?

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Contrairement à la loi Censi Bouvard, le statut de LMNP et le dispositif de défiscalisation Pinel Plus ne se cumulent pas. Alors lequel choisir ? 

Là encore, tout dépend de votre situation. Cependant, certains critères doivent être pris en considération en amont. 

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Le choix du logement 

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Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel Plus, vous devez respecter plusieurs conditions, comme la zone géographique, les plafonnements relatifs aux ressources du locataire et au montant du loyer, le niveau de performance énergétique, la qualité du logement ou encore la durée de location. À l’inverse, pour bénéficier du statut LMNP, il vous suffit de meubler le logement avec les équipements prévus par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. 

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Le budget initial

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Que ce soit avec le statut LMNP ou la loi Pinel, vous devez engager certaines dépenses. Pour le statut de loueur en meublé non professionnel, il s’agit surtout d’acheter les fournitures. Quant à la loi Pinel Plus, ce sont les contraintes relatives au logement (en particulier le fait que le logement doit être neuf ou rénové à neuf) qui alourdissent le montant de votre financement global. Et généralement, un logement neuf est beaucoup plus cher qu’un logement ancien auquel on ajoute quelques meubles. 

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L’avantage fiscal 

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C’est l’un des aspects les plus importants au moment de faire votre choix entre LMNP et un dispositif de défiscalisation. Avec la loi Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d'impôt limitée à 17,5 % et plafonnée à 10 000 €. À l’inverse, avec le statut LMNP, vous pouvez déduire toutes vos charges et amortir votre bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. En prime, si le montant des charges déductibles et l’amortissement sont supérieurs aux loyers perçus, vous pouvez reporter le déficit sur les années suivantes (dans une limite de 10 ans pour la déduction). 

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Il convient donc de faire plusieurs calculs avant de choisir entre LMNP et le dispositif Pinel +. Mais dans la grande majorité des cas, c’est le statut de loueur meublé non professionnel qui reste le plus avantageux, à la fois pour sa flexibilité et pour ses avantages fiscaux. 

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