LMNP et location saisonnière : optimiser votre investissement courte durée

Pour doper votre rendement locatif, vous envisagez de vous lancer dans la location saisonnière en LMNP. Ce mode de location reste assez encadré, vous devrez donc réaliser certaines démarches, dont l’étendue variera en fonction de la ville où vous investissez. Il vous faudra également choisir votre régime fiscal et éventuellement payer de la TVA.

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

En location saisonnière, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) loue un meublé de tourisme classé ou non classé. Il s’agit d’un logement meublé dans son intégralité (studio, villa…), alors que le LMNP n’y est pas présent. La location s’effectue auprès d’une clientèle de passage qui n’élit pas le meublé touristique comme résidence principale.

Le locataire loue le logement à la nuitée, à la semaine ou au mois, sans que la durée de la location n’excède 90 jours consécutifs.

Si le loueur en meublé est présent au cours de la location, la location saisonnière est considérée comme une chambre d’hôte.

Le LMNP peut enfin louer tout ou partie de sa résidence principale pendant 120 jours au maximum, voire 90 jours s’il investit dans des villes tendues comme Paris ou Marseille.

Quelles sont les obligations du LMNP en location saisonnière ?

L’investissement locatif en location saisonnière est de plus en plus réglementé. Elle a en effet pour conséquence de renforcer la tension locative et immobilière et de renchérir les prix des loyers et du foncier.

La loi impose donc de déclarer le meublé de tourisme à la mairie au plus tard le 20 mai 2026, sauf s’il constitue la résidence principale. La procédure s’effectue pour le moment soit sur le Cerfa 14004, soit sur le téléservice de la mairie si celle-ci en est équipée. Une plateforme nationale devrait voir le jour pour réaliser cette démarche administrative.

À l’issue de la procédure, vous obtiendrez un numéro d’enregistrement que vous devrez reporter sur les annonces de location. Attention si vous ne procédez pas à la déclaration avec enregistrement, vous vous exposez à une amende de 450 euros.

Quelle différence entre meublé de tourisme classé et non classé ?

De plein droit, votre meublé de tourisme n’est pas classé. Mais vous pouvez obtenir son classement pour bénéficier d’un abattement forfaitaire plus généreux au régime micro-BIC et pour le rendre plus attractif aux yeux des preneurs.

Valable 5 ans, le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles, qui valorise le confort et les prestations offerts aux clients. La catégorie est attribuée sur la base de 133 critères allant des équipements à l’accessibilité, en passant par les services aux locataires.

Fiscalité de la location saisonnière : quel régime choisir ?

Les revenus locatifs générés par la location saisonnière constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont taxés :

• Au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) ;
• Aux prélèvements sociaux de 18.6 %.

La taxation s’effectue sur le montant net des recettes locatives, après l’application d’un des deux régimes fiscaux de la location meublée : régime micro-BIC ou régime réel.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est un régime d’imposition simplifié, qui n’impose pas la tenue d’une comptabilité. Il réduit également les obligations fiscales : vous n’avez qu’à reporter le montant brut des recettes annuelles sur la déclaration 2042 C-Pro pour le calcul de votre impôt.

Au régime micro-BIC, vous êtes forcément taxé sur les loyers et les charges, après application d’un abattement forfaitaire. Le pourcentage de ce dernier varie en fonction de la nature de la location saisonnière, classée ou non classée. Pour réduire l’attractivité de la location saisonnière, il a été diminué par la loi Le Meur.

L’abattement de 71 % pour les meublés de tourisme classés, les gîtes et chambres d’hôtes passe ainsi à 50 %. Il est encore plus faible pour les meublés touristiques non classés : 30 %.

Le régime micro-BIC est en outre plafonné à un chiffre d’affaires annuel (recettes locatives). Le bailleur y reste éligible jusqu’à :

• 83 600 euros pour les meublés de tourisme classés, gîtes et chambres d’hôtes ;
• 15 000 euros pour les meublés de tourisme classés.

Le régime d’imposition du réel

Le régime réel est un outil puissant pour faire de l’optimisation fiscale en location saisonnière. Il autorise l’investisseur locatif à déduire l’intégralité de ses charges de ses revenus locatifs, dès lors qu’elles :

• Sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
• Payées au titre de l’année en cours ;
• Justifiées par une facture.

Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux recettes locatives, alors vous créez un déficit LMNP. Celui-ci se reporte pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée, dont il vient effacer la taxation.

Autre possibilité offerte pour faire de la défiscalisation : les amortissements LMNP. Ils consistent à déduire comptablement la perte de valeur du bâti (hors terrain), du mobilier et des travaux d’amélioration du bien immobilier pour réduire le résultat fiscal imposable.

Fiscalement, les amortissements sont plafonnés chaque année à la différence entre loyers et charges déductibles. Ils ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, mais la fraction non utilisée est placée en report, sans limitation de durée. Une fois que vous aurez consommé votre déficit, vous pourrez les utiliser pour diminuer le résultat fiscal, et donc, votre taxation.

La fiscalité LMNP est le moteur de votre rentabilité en saisonnier : prenez le temps de comparer les régimes fiscaux pour être sûr de ne pas vous tromper !

Quelles sont les charges déductibles en location saisonnière ?

Comme en location longue durée, vous pouvez déduire toutes vos dépenses et certaines taxes comme :

• Les intérêts d’emprunt du prêt ayant servi à financer l’achat immobilier ;
• Les primes d’assurance ;
• Les charges de copropriété non répercutables sur le locataire ;
• Les frais de gestion locative et de comptabilité ;
• La taxe foncière…

Plus spécifiquement en location saisonnière, vous pouvez imputer :

• Les commissions prélevées par des plateformes comme Airbnb ou Booking.com, qui sont considérées comme des frais de gestion LMNP ;
• Les frais de blanchisserie et de conciergerie. Si vous effectuez vous-même ces tâches, vous pouvez déduire les consommables, mais pas votre temps de travail ;
• Les abonnements à Internet et les factures d’eau et d’énergie.

Quand le LMNP est-il assujetti à la TVA ?

De plein droit, la location meublée est une activité commerciale exonérée de TVA. Vous  ne pouvez donc ni la récupérer, ni la facturer. Une exception : vous devenez assujetti à la TVA si votre activité est assimilée à de la parahôtellerie.

Ce sera le cas si vous proposez 3 sur 4 des prestations suivantes :

• Fourniture du petit-déjeuner ;
• Fourniture du linge de maison ;
• Ménage des locaux pendant le séjour (et non uniquement au début et en fin de séjour) ;
• Service d’accueil des clients, physique ou dématérialisé.

Vous pourrez alors facturer la TVA, au taux réduit de 10 %. La franchise en base de TVA reste applicable jusqu’à :

• 85 000 euros pour N-1. Si vous excédez ce seuil, vous serez assujetti à la TVA dès le 1er janvier de l’année suivante ;
• 93 500 euros pour l’année en cours. Au-delà, vous devrez choisir un régime de TVA, réel simplifié ou réel normal dès le 1er jour de dépassement.

Vous pouvez en outre récupérer la TVA à 20 % si vous achetez un logement neuf dans une résidence avec services, comme une résidence vacances ou une résidence tourisme. À nouveau, il faut proposer 3 sur 4 des services para-hôteliers pour avoir droit à cet avantage fiscal.

Si vous revendez le bien immobilier avant 20 ans, vous devrez restituer de la TVA au prorata du temps effectif de conservation du logement.

Quelles sont les démarches pour un Airbnb en LMNP ?

Vous êtes tenu d’effectuer des démarches administratives pour créer votre statut de LMNP. Dans certaines zones tendues, il faudra aussi respecter les règles relatives au changement d’usage ou de compensation.

L’inscription du statut LMNP au guichet unique de l’INPI

Vous devez vous immatriculer au registre national des entreprises (RNE) pour obtenir un numéro SIRET. Obligatoire, il devra être reporté sur vos déclarations fiscales (formulaires 2031, 2033 et 2042 C-Pro).

La démarche dématérialisée s’effectue sur le site internet de l’INPI, à la rubrique “création d’entreprise”.

Le changement d’usage ou la règle de compensation

La mise en location d’un meublé de tourisme entraîne un changement d’usage du logement : il passe de l’usage d’habitation à l’usage touristique. Dans certaines communes, vous devez au préalable demander l’autorisation de la mairie sur ce changement d’usage avant de louer votre bien. Ce sera le cas à Paris, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes de la petite couronne.

Autre obligation qui peut vous être imposée si vous envisagez d'investir en LMNP saisonnier : la compensation. Celle-ci consiste à acquérir un local commercial de la même superficie que le meublé touristique pour le transformer en location longue durée.

La collecte de la taxe de séjour

Certaines zones touristiques appliquent la taxe de séjour sur les nuitées des clients, par nuit et par personne. Il vous appartient de la collecter et de la reverser à la commune.

Comment réussir son projet de location courte durée avec Nopillo ?

Nopillo est un logiciel qui vous permet de mieux maîtriser vos obligations déclaratives, fiscales et comptables et donc d’optimiser votre rentabilité.

En quelques clics et minutes, vous pouvez créer votre liasse fiscale, avec bilan, compte de résultat et tableaux d’amortissements. Il ne vous reste plus qu’à l’envoyer à l’administration fiscale.

Grâce à l’automatisation de votre comptabilité et du calcul des amortissements, vous réduisez le risque d’erreurs et de redressement fiscal. Bonne nouvelle : les frais d’abonnement sont déductibles de vos loyers.