Inscription RCS en LMNP : est-ce obligatoire ?

Vous allez lancer votre activité de location meublée, et avez entendu parler de formalités à réaliser. Vous vous demandez si vous êtes tenu d’effectuer une inscription au RCS en tant que LMNP. Il ne faut pas confondre cette démarche, qui a été supprimée depuis plusieurs années, avec l’immatriculation du LMNP. Explications !

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LMNP et inscription au RCS : que dit la loi en 2026 ?

L’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) concerne les commerçants. Sont considérés comme des commerçants les personnes qui effectuent des actes de commerce à titre régulier.

Dès lors, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) entre-t-il dans la catégorie des commerçants ? L’article L.110-1 du Code de commerce dresse une liste exhaustive des actes de commerce, qui confère la qualité de commerçant, et la location de logements meublés n’en fait pas partie.

La confusion entre commerçant et non-commerçant vient du fait que l’activité de location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs perçus par un bailleur en meublé constituent des bénéfices industriels et commerciaux -BIC- (et non des revenus fonciers comme c’est le cas en location nue), ce qui donne à l’activité une nature commerciale.

Mais comme l’a plusieurs fois répété la jurisprudence, l’activité d’un LMNP est considérée comme commerciale d’un point de vue fiscal, mais elle ne l’est pas d’un point de vue strictement juridique. Étant dédiée à la gestion d’un patrimoine privé, elle reste hors du champ des actes de commerce.

Quelle différence entre LMNP et LMP pour le RCS ?

Comme son nom l’indique, le LMP, loueur en meublé professionnel, exerce l’activité de location meublé à titre professionnel. Cette distinction a-t-elle une importance pour l’inscription au RCS ?

En réalité, non, même si l’on peut considérer qu’il ne s’agit plus de la gestion d’un patrimoine privé, mais professionnel. Pourquoi ? Parce que la jurisprudence l’a explicitement exclu.

Jusqu’en 2018 (et beaucoup de contenus sur le web n’ont pas été mis à jour depuis cette date), il fallait remplir trois conditions cumulatives pour être considéré comme LMP :

• Percevoir plus de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
• Ces recettes locatives sont supérieures aux autres recettes locatives du foyer fiscal ;
• Au moins l’un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS, en qualité de loueur professionnel.

Mais en février 2018, le Conseil constitutionnel a été saisi et a déclaré l’obligation de s’immatriculer au RCS pour les LMP comme anticonstitutionnelle. Pourquoi ? Parce qu’elle créait une rupture d'égalité devant la loi (certains greffes refusaient l'inscription pour une activité civile, empêchant de fait l'accès au statut fiscal de LMP).

C’est pourquoi en 2026, même pour le LMP, l’inscription au RCS n’est pas obligatoire.

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En résumé :
LMNP : RCS ou pas : NON
LMP : RCS ou pas : NON.

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Quelles sont les autres formalités du LMNP ?

Contrairement au loueur en nu, le loueur en meublé ne peut pas se lancer dans la location sans accomplir aucune formalité. Il est tenu de s’immatriculer, non pas au RCS, mais au registre national des entreprises (RNE).

Créé par la loi PACTE de 2019, mais seulement entré en vigueur le 1er janvier 2023, ce nouveau registre vient remplacer les différents registres qui existaient auparavant (RCS, RM, RAA et RSAC), dans un souci de simplification juridique.

L’immatriculation au RNE est obligatoire, et vous permet d’obtenir un numéro SIRET. Celui-ci est nécessaire pour :

• Identifier votre activité de loueur auprès de l’administration fiscale ;
• Déclarer en toute légalité les loyers que vous percevez de votre activité de loueur en meublé. Vous devrez reporter le numéro SIRET sur chacune de vos déclarations (liasse fiscale obligatoire composées des formulaires 2031 et 2033 et déclaration complémentaire de revenus 2042 C-Pro.

Par ailleurs, vous devez payer une taxe : la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle est due par toute personne physique ou morale qui exerce une activité professionnelle non salariée de manière habituelle. Ce qui est le cas pour un LMNP ou un LMP. La CFE implique elle aussi une déclaration spécifique, au titre de vos obligations de loueur.

Comment procéder à l’immatriculation du LMNP ?

Vous devez déclarer le commencement de votre activité de loueur dans les quinze jours suivant la première mise en location du bien immobilier. C’est cette déclaration qui vous permettra d'obtenir votre numéro SIRET.

Vous n’avez plus à remplir et à envoyer le formulaire P0i au service des impôts des entreprises (SIE). Toute la formalité s’effectue désormais de manière dématérialisée, sur le Guichet unique des formalités des entreprises de l'INPI.

À ce stade, vous devrez choisir votre régime fiscal. Par défaut, vous serez assujetti au régime micro-BIC. Il reste accessible moyennant un plafond de recettes annuelles. Vous ne pouvez pas déduire vos charges, mais profitez d’un abattement qui en tient compte.

Pour optimiser votre fiscalité LMNP, vous avez tout intérêt à choisir le régime réel dès le départ. Vous pourrez déduire toutes vos charges et pratiquer des amortissements, qui réduiront, voire effaceront votre taxation sur les loyers.

Enfin, vous devrez déposer le formulaire n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de début d'activité, pour la CFE.

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