LMNP : comment remplir le formulaire 2031 / 2033 en 2026 ?

Chaque année, vous devez déclarer les revenus que vous recevez en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il vous faut ainsi remplir le formulaire 2031 et le formulaire 2033 si vous êtes au régime réel. Vous n’avez aucune compétence comptable ? Pas de panique, ce guide vous explique comment renseigner ces déclarations LMNP, pas à pas.

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Quelles sont les obligations fiscales du LMNP ?

Les recettes locatives générées par la location meublée constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous devez les déclarer, pour qu’ils soient taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. L’étendue de vos obligations déclaratives varient en fonction du régime fiscal choisi et de l’obligation ou non de tenir une comptabilité LMNP en 2026.

Au régime micro-BIC : pas de déclaration 2031 ni 2033

Si vous avez opté pour le régime fiscal du micro-BIC, vous n’avez pas à tenir de comptabilité. Vous déclarez vos revenus locatifs bruts sur le formulaire 2042 C-PRO. L’administration fiscale portera directement l’abattement applicable à votre situation sur votre déclaration.

La déclaration LMNP régime réel : 2031 et 2033 obligatoires

Si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, vous devez remplir le 2031 du LMNP et l’annexe 2033. En effet, vous avez déduit des charges et pratiqué des amortissements sur le bâti, le mobilier et potentiellement, sur les travaux. Vous devez les indiquer sur la déclaration BIC du LMNP.

Concrètement :

• Le Cerfa 2031 formalise la déclaration de résultat des BIC  que vous avez perçus cette année. Il sera bénéficiaire, nul, ou déficitaire, si vos charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés ;
• Le formulaire 2033 du LMNP détaille le bilan (2033-A), le compte de résultat (2033-B) et les immobilisations et amortissements liés à l’investissement locatif (2033-C).

Idéalement, il faut remplir en premier la liasse fiscale 2033, puis reporter les données sur le 2031.

Comment remplir le 2031 LMNP ?

Le formulaire 2031 commence par l’identification de l’exploitant. Les cadres supérieurs reprennent l’identité du loueur, l’adresse du bien immobilier et la nature de l’activité (location meublée non professionnelle).

Vous devez aussi préciser la période de location sur l’année. Généralement, elle correspond à l’année civile, mais vous devrez faire au prorata si vous avez débuté votre activité en cours d’année.

Vous devez ensuite renseigner la ligne C1 en indiquant le résultat fiscal de l’activité. Il vous suffit de reprendre le montant qui figure à la ligne 310 du formulaire 2033-B.

Enfin, remplissez la case C7, soit en déficit ou en bénéfice.

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Comment remplir le formulaire 2033 LMNP ?

La déclaration s’effectue en partant du calcul des amortissements pour aboutir au résultat de l’exercice.

Remplir le formulaire 2033-C

On commence par la déclaration 2033-C. Elle sert à définir les immobilisations et à calculer les dotations aux amortissements.

Premier tableau : les immobilisations.

Ici, vous renseignez ce que vous achetez pour l’activité LMNP. Inscrivez la valeur du bien immobilier hors terrain, la valeur du mobilier et, le cas échéant, les travaux immobilisés. Ces montants sont indiqués une seule fois, lors de l’année de leur acquisition.

Deuxième tableau : les amortissements.

Pour chaque immobilisation, divisez la valeur amortissable par sa durée d’amortissement afin d’obtenir la dotation annuelle. Cette dotation est inscrite dans la colonne « Augmentations : dotations de l’exercice », en case 522 pour le bâti et case 562 pour le mobilier.

Le total des dotations de l’exercice figure en case 572.

Remplir le formulaire 2033-B

On poursuit avec la déclaration 2033-B, qui sert à déterminer le résultat annuel de l’activité LMNP.

Inscrivez le montant total des loyers encaissés en ligne 218 – Prestations de services (partie Produits d’exploitation).

Renseignez ensuite les charges déductibles :

• en ligne 242 – Autres charges externes pour les assurances, frais de gestion, honoraires, entretien, etc. ;
  
  
• en ligne 244 – Impôts, taxes et versements assimilés pour la taxe foncière (hors TEOM) et la CFE le cas échéant.

Remplir le formulaire 2033-A

On termine par la 2033-A, qui présente la situation patrimoniale de l’activité à la fin de l’exercice.

Renseignez à l’actif la valeur brute des immobilisations, le cumul des amortissements, ainsi que le solde du compte bancaire utilisé pour l’activité LMNP (lignes 028, 030 et 084).

Au passif, inscrivez le résultat de l’exercice, identique à celui déterminé dans la 2033-B. Le total de l’actif doit être égal au total du passif, ce qui permet de vérifier la cohérence de l’ensemble de la déclaration.

Où trouver les formulaires 2031 et 2033 ?

Vous trouverez les bons formulaires sur le site impots.gouv.fr. Vous êtes d’ailleurs tenu d’effectuer votre déclaration uniquement de manière dématérialisée, sauf si vous résidez en zone blanche.

Malgré ces explications, vous n’êtes pas certain de pouvoir remplir seul votre déclaration ? Rien ne vous empêche de faire appel à un expert-comptable LMNP ! Ses honoraires constituent des charges déductibles des loyers. Autre solution : utiliser un logiciel spécialisé en comptabilité LMNP.

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