Comptabilité LMNP : ce que vous devez vraiment faire
Vous percevez des loyers de votre location meublée, qui sont imposées à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour remplir vos déclarations fiscales, vous vous appuierez sur vos documents comptables. La comptabilité du LMNP dépend du régime fiscal pour la taxation des BIC : régime micro-BIC ou régime réel. Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire, et vous pouvez utiliser un logiciel spécialisé pour remplir vos obligations comptables.
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Quelles sont les obligations comptables d'un LMNP ?
Les loyers que vous engrangez sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour calculer l'impôt dû, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.
La comptabilité du LMNP au régime micro-BIC
Au régime micro-BIC, vous ne déduisez pas de charges et ne pratiquez pas d'amortissements. Vous profitez à la place d'un abattement de :
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
- 50 % pour les meublés touristiques classés, la location meublée de longue durée, les gîtes et les chambres d'hôtes.
Ce régime fiscal s'applique de plein droit au lancement de votre activité, et reste accessible jusqu'à respectivement 15 000 euros et 83 600 euros.
Le régime micro-BIC est dit simplifié : la loi ne vous impose aucune comptabilité LMNP, seulement de tenir à jour un livre des recettes et des dépenses.
La comptabilité LMNP au régime réel
Au régime réel, vous pouvez déduire l'intégralité de vos charges dès lors qu'elles sont :
- Engagées dans l'intérêt de l'exploitation ;
- Comptabilisées dans l'exercice en cours ;
- Payées par le bailleur ;
- Justifiées par des documents comme des factures.
Lorsqu'elles sont supérieures aux recettes locatives, les charges déductibles du LMNP permettent de créer un déficit constaté comptablement. Fiscalement, elles permettent de supprimer la taxation sur les revenus locatifs.
En parallèle, l'investisseur locatif peut pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et certains travaux. Ce mécanisme comptable permet de prendre en compte la perte de valeur d'un actif liée à l'usure et au temps.
Les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, mais ils seront utilisés une fois le résultat fiscal redevenu bénéficiaire pour le ramener au plus près de zéro.
En contrepartie de ces avantages fiscaux, le LMNP doit tenir une comptabilité complète, conforme au Code général des impôts, au Code du commerce et au plan comptable général.
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Quels sont les documents comptables nécessaires en LMNP ?
Les documents et les justificatifs de la comptabilité LMNP dépendent de votre régime fiscal.
La compta d'une location meublée au régime micro-BIC
Vous devez reporter le montant brut de vos recettes annuelles sur le formulaire 2042 C Pro, l'administration se chargeant d'appliquer l'abattement. En micro-BIC, vous devez simplement tenir un registre des recettes et des dépenses.
Concrètement, il s'agit d'un tableau papier ou numérique sur lequel vous enregistrez les loyers encaissés, avec :
- La date de perception du loyer ;
- Le montant du loyer et des charges ;
- L'identité du locataire ;
- Le mode de paiement des loyers.
Ce document servira alors de base à votre déclaration LMNP. Par ailleurs, vous devez être en mesure de justifier les montants déclarés. Il vous faut ainsi conserver :
- Les baux de location ;
- Les quittances de loyers ;
- Les relevés bancaires liés à l'activité (il est d'ailleurs recommandé de disposer d'un compte bancaire affecté à l'activité de LMNP).
La compta d'une location meublée au régime réel
Vous devez remplir une liasse fiscale complète, qui comprend le Cerfa 2031, le formulaire 2033 et ses annexes. Pour vous acquitter de cette obligation, vous utiliserez les documents comptables LMNP : livres des recettes et des dépenses, bilan et compte de résultat.
Le livre des recettes recense l'ensemble des loyers encaissés, charges comprises. Chaque encaissement doit être enregistré avec sa date et son montant. À côté, le livre des dépenses détaille toutes les charges engagées : intérêts d'emprunt, frais de gestion locative, assurances, taxe foncière ou encore travaux.
À la clôture de l'exercice, vous devez établir un bilan LMNP. Ce document présente votre patrimoine locatif : à l'actif, le bien immobilier, le mobilier et la trésorerie, au passif, les dettes comme le crédit en cours.
Le compte de résultat synthétise l'activité sur l'année. Il fait apparaître les recettes, les charges déductibles et les amortissements, pour aboutir au résultat fiscal imposable.
Vous devez conserver les justificatifs des charges déductibles et des amortissements pendant au moins 10 ans.
Faut-il recourir à un expert-comptable LMNP ?
D'un point de vue strictement légal, aucun texte n'impose de faire appel à un expert-comptable LMNP, que vous soyez en micro-BIC ou au régime réel. Vous pouvez donc gérer seul votre comptabilité et votre déclaration fiscale.
Toutefois, au régime réel, la comptabilité LMNP se révèle complexe. Vous devez calculer et ventiler les amortissements et déduire correctement les charges. Une erreur détectée lors d'un contrôle fiscal peut entraîner un redressement. Mieux vaut donc faire appel à un expert-comptable ou utiliser un logiciel dédié à la location meublée pour sécuriser votre investissement locatif !
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