Déclaration LMNP réel : les erreurs les plus fréquentes

Chaque année, vous devez déclarer au fisc les loyers que vous percevez de votre location meublée. Pour y parvenir, vous vous appuierez sur les documents comptables de votre activité. Mais la déclaration du LMNP au régime réel est souvent source d’erreurs. Voici les plus fréquentes pour ne plus vous tromper !

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Quelles sont les obligations comptables du LMNP ?

Contrairement au micro-BIC, le régime réel impose une comptabilité d’engagement. Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit enregistrer l’ensemble des recettes et des charges selon leur nature. Il lui faut également établir un bilan, un compte de résultat et des annexes pour remplir une liasse fiscale annuelle.

Cette liasse fiscale se compose :

• Du formulaire de déclaration de résultat 2031 ;
• De l’annexe 2033 (tableaux A à G) ;
• De la déclaration 2042-C-PRO

Quelles peuvent être les erreurs dans la déclaration du LMNP au réel ?

La déclaration du LMNP au réel se révèle complexe. Voici les erreurs les plus fréquentes.

Ne pas comptabiliser toutes les charges déductibles du LMNP au réel

Vous pouvez déduire l’intégralité des charges que vous supportez en location meublée, contrairement à la location nue où la loi fixe une liste limitative de charges déductibles. Vous devez toutefois respecter 3 conditions :

• Il faut que les dépenses soient engagées dans l’intérêt de l’exploitation, et non du vôtre ;
• Vous devez payer vous-même la dépense, elle ne doit pas être répercutée sur le locataire ;
• La charge doit être rattachée à l’exercice en cours.

Ainsi, une erreur courante consiste à ne pas déclarer l’ensemble des charges. Les loueurs pensent souvent à déduire les intérêts d’emprunt, primes d’assurance et la taxe foncière. Mais oublient qu’ils peuvent imputer :

• Les frais kilométriques pour les trajets nécessaires entre votre domicile et le logement meublé ;
• Les honoraires de l’expert-comptable ou le coût d’un logiciel de comptabilité spécialisé LMNP ;
• Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• Les cotisations versées à l’URSSAF si vous louez un meublé de tourisme ou exercez une activité para-hôtelière (sous conditions).

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Mal calculer l’amortissement

Considéré comme une charge fictive, l’amortissement en LMNP permet de prendre en compte la dépréciation d’un bien immobilier et de ses équipements dans le temps. S’il ne peut pas créer ou aggraver un déficit, il reste un levier puissant pour effacer durablement la taxation sur les loyers.

Toutefois, ce mécanisme comptable n’est pas sans limite. Ainsi la quote-part d’amortissements ne peut pas excéder la différence entre :

• Le total des charges déductibles annuelles ;
• Le total des recettes locatives annuelles.

Exemple

Un loueur en meublé perçoit 12 000 € de loyer sur l’année. Ses charges déductibles hors amortissements (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) s’élèvent à 9 500 €.

La différence entre recettes et charges est donc de 12 000 - 9 500 € = 2 500 €.
C’est le plafond annuel d’amortissement déductible.

Même si les amortissements calculés sur le bien et le mobilier représentent 6 000 €, seuls 2 500 € peuvent être imputés sur l’exercice.

Le solde, soit 3 500 €, est mis en report et pourra être utilisé les années suivantes, lorsque le résultat avant amortissement redeviendra positif.

Intégrer le terrain dans le calcul de l’amortissement du LMNP au réel

L’erreur la plus fréquente dans la déclaration LMNP consiste à amortir le terrain, alors qu’il ne se déprécie pas avec le temps. Vous pouvez seulement amortir le bâti, le mobilier et les travaux.

À savoir : la part du terrain est généralement estimée à 20 % du prix total d’acquisition du bien.

Se tromper dans les durées d’amortissement

Vous fixez librement la durée d’amortissement, tant qu’elle reste cohérente avec les usages du fisc. Elle s’établit par durée de vie de chaque composant (bâti, gros œuvre, équipements électriques…). Par exemple, le bâti s'amortit sur une durée pouvant aller jusqu’à 40 ans en général.

La durée d’amortissements et des équipements doivent aussi rester autour des seuils d’usage. Si vous amortissez un canapé sur 15 ans, alors que la tolérance va de 5 à 10 ans, vous ne serez pas dans les clous.

Mal ventiler les dépenses de travaux

L’administration fiscale distingue 3 catégories de travaux, amortissables ou déductibles :

• Les travaux d’entretien et de réparation. Ils permettent de remettre le bien immobilier en état normal d’usage ou de réparer une vétusté ;
• Les travaux d’amélioration, qui augmentent le confort, ajoutent un équipement et améliorent durablement le logement. Par exemple, si vous remplacez du simple vitrage par du double vitrage ;
• Les travaux de création ou de transformation, qui modifient la structure.

Les travaux d’entretien et de réparation constituent des dépenses déductibles. À l’inverse, les travaux d’amélioration et de transformation ne peuvent pas être déduits. Ils doivent être passés en immobilisation et amortis.

Oublier des formulaires au régime réel normal

Au régime réel normal, outre les formulaires Cerfa 2031, 2033 et 2042 C-Pro, vous devez obligatoirement souscrire et remplir la liasse fiscale de 2050 à 2059. Rassurez-vous, il faut que vous excédiez 254 000 euros de revenus locatifs par an pour être concerné !

Comment optimiser sa déclaration LMNP ?

L’objectif du LMNP, c’est de réduire et idéalement d’effacer sa taxation sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qu’il perçoit de la location meublée. Pour y parvenir, il faut déduire un maximum de charges, pour créer un déficit. D’où l’importance de n’en oublier aucune.

Par ailleurs, la bonne stratégie consiste à bien gérer ses amortissements pour constituer un stock qui ramènera le résultat proche de 0 une fois le déficit consommé. Souvenez-vous : les amortissements ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Mais s’ils sont excédentaires, vous pouvez les mettre en report pour les exercices ultérieurs et les imputer sur le bénéfice.

Enfin, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable LMNP, pour bien établir votre déclaration. Il saura éviter les erreurs et optimiser la déduction de charges et amortissements pour réduire durablement votre fiscalité.

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