LMNP et mobil-home : cadre légal et fiscal

148 millions : c’est le nombre de nuitées enregistrées dans l’hôtellerie de plein air en 2025. Vous souhaitez profiter de cette manne touristique pour investir en mobil-home en LMNP ? Vous devrez alors respecter le cadre réglementaire applicable à cette activité et choisir un régime fiscal approprié. Zoom sur le statut LMNP et le mobil-home !

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Quel est le statut juridique d’un mobil-home ?

L’article R111-41 du Code de l’urbanisme qualifie les mobil-homes de “résidences mobiles de loisirs”. Ils se destinent à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs et doivent conserver des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction. Selon le texte, ils doivent donc rester déplaçables sans travaux, avoir leurs roues et châssis et posés sur cales.

S’ils sont durablement installés sur un terrain, par exemple parce qu’ils sont ancrés dans le sol par des fondations ou une dalle, ils perdent leur qualité de mobile-home pour devenir des constructions à part entière. La distinction a une importance fiscale : le mobil-home non fixé reste exonéré de taxe foncière et de taxe d’habitation.

Par ailleurs, l’investisseur locatif en mobil-home ne peut pas légalement installer son équipement sur un terrain privé. Il doit le poser :

• Sur un terrain de camping :
• Dans les parcs résidentiels de loisirs (PRL)
• Dans les villages de vacances classés en hébergement léger.

Quelle est la fiscalité d’un mobile-home en LMNP ?

La fiscalité dépend de la qualification retenue par l’administration fiscale : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP).

Les conditions pour obtenir le statut de LMNP

Pour devenir LMNP, vous devez respecter l’une des deux conditions suivantes :

• Dégager moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an ;
• Les recettes locatives restent inférieures aux revenus d’activité du foyer fiscal.

Si vous cochez les deux cases, vous basculez sous le statut LMP. Le traitement du déficit et de la plus-value ne seront alors plus les mêmes.

L’imposition des revenus locatifs du mobil-home

La location meublée saisonnière constitue une activité commerciale, et non civile comme la location nue. À ce titre, les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas comme des revenus fonciers.

Ils font l’objet d’une taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.2 %. Pour la détermination de leur montant imposable, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel simplifié ou normal.

Le régime micro-BIC, pour profiter d’un abattement forfaitaire

Le régime micro-BIC est conçu pour simplifier l’activité du bailleur. Il n’a pas à tenir de comptabilité, simplement à déclarer ses loyers bruts une fois par an au fisc.

En contrepartie, il ne peut pas déduire ses charges réelles. Il profite à la place d’un abattement, dont le montant a été réduit en 2026, pour passer de :

• 71 à 50 % pour les meublés de tourisme classés ;
• 50 à 30 % pour les meublés touristiques non classés.

Ce régime fiscal s’applique jusqu’à 77 700 euros dans le premier cas, 15 000 euros dans le second.

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Le régime réel, avec l’amortissement du mobil-home et les charges déductibles

Le régime réel vous autorise à déduire l’intégralité des charges d’exploitation que vous supportez, comme les intérêts d’emprunt, la rémunération de l’expert-comptable et les loyers versés au propriétaire du terrain.

Vous pouvez également pratiquer des amortissements, sur le mobile-home, sur ses équipements et sur son mobilier.

Quels sont les avantages d’investir en mobile-home en LMNP ?

Grâce à l’essor du tourisme en camping, vous pouvez optimiser la rentabilité de votre investissement en locatif saisonnier. La location d’un mobil-home avec une fiscalité favorable constitue un autre avantage.

Un potentiel meilleur rendement

Le rendement d’un investissement immobilier locatif se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’acquisition. Or l’achat d’un mobile-home reste bien moins coûteux que celui d’un logement, et le prix des nuitées peut vite grimper en fonction de la zone géographique.

La création d’un déficit au régime réel

Si vos charges sont supérieures à vos revenus, vous créez un déficit. Celui-ci se reporte pendant 10 ans sur la catégorie des BIC de location meublée. Il vient ainsi réduire, voire effacer votre taxation sur les loyers.

Une fois le déficit apuré, vous pouvez réduire le montant des recettes imposables grâce aux amortissements non consommés.

La possibilité de récupérer la TVA, sous conditions

En principe, la location meublée est exonérée de TVA. Toutefois, vous pouvez la récupérer sur le prix d’achat du mobile-home au taux de 20 %, et sur les nuitées, au taux de 10 %, lorsque l’activité relève de la para-hôtellerie. C’est-à-dire si vous proposez 3 sur 4 des services suivants :

• Fourniture du petit-déjeuner ;
• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La fourniture du linge de maison ;
• La réception.

Quels sont les risques d’un investissement en mobile-home ?

Contrairement à l’immobilier traditionnel, le mobile-home est un bien meuble. Il subit une forte décote au fil du temps. Il ne s’agit donc pas d’un actif patrimonial destiné à prendre de la valeur.

Par ailleurs, la rentabilité dépend largement du camping, de son taux de remplissage et de sa politique commerciale. Un changement de gestionnaire, une baisse de fréquentation ou une mauvaise stratégie commerciale peuvent impacter directement les revenus, sans que vous ne puissiez rien faire.

Enfin, vous devez composer avec une liquidité limitée à la revente. Le marché secondaire reste peu étendu et vous aurez peut-être du mal à trouver un repreneur.

L’investissement en mobile-home doit donc être envisagé comme un placement d’exploitation à court ou moyen terme.

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