Comment optimiser la rentabilité locative en LMNP ?
Grâce à des loyers souvent plus élevés et une fiscalité plus avantageuse, les loueurs meublé non professionnels peuvent plus facilement optimiser le rendement de leur investissement immobilier locatif. Mais pour cela, encore faut-il appliquer les bonnes méthodes. Dans cet article, on vous explique les différents modes de calcul de rentabilité locative, mais aussi plusieurs astuces pour l’optimiser.
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Rentabilité locative : qu’est-ce que c’est ?
La rentabilité locative, c'est l'indicateur clé de performance à connaître absolument en tant que propriétaire LMNP. Concrètement, cet indicateur détermine le ratio entre vos recettes locatives et vos charges. Car si l'investissement locatif vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier, tout en profitant de l'effet de levier, c'est aussi un excellent moyen de générer des revenus complémentaires.
À condition bien sûr d'atteindre un certain seuil de rentabilité. Parfois les charges sont telles que les loyers perçus ne vous permettent pas de les couvrir. Alors s'il est normal de réaliser un effort d'épargne dans les premières années (lorsqu'il faut rembourser l'emprunt bancaire), le montant à débourser de votre poche chaque mois doit être minime.
C'est pourquoi, il est essentiel de calculer son taux de rendement locatif avant de se lancer dans un projet immobilier. En prenant connaissance de ce ratio, vous pourrez calculer votre effort d'épargne, voire le montant de vos revenus complémentaires.
Attention toutefois, un bon taux de rentabilité locative ne vous permettra pas de devenir rentier automatiquement. Il faudra généralement plusieurs biens immobiliers pour générer des revenus suffisants vous permettant de quitter votre emploi actuel.
Comment calculer la rentabilité locative ?
Avant d’optimiser son rendement en location meublée non professionnelle, il convient de connaître les différentes méthodes de calcul de rentabilité locative. Voici les principales.
La rentabilité brute
C’est le calcul de rentabilité locative de base. Il s’agit alors de calculer le prix des loyers annuels par rapport au prix du bien immobilier.
Voici la formule : prix des loyers annuels / prix du bien immobilier
Si le taux de rendement brut vous permet de vous faire une idée globale de la rentabilité de votre investissement locatif, il est souvent insuffisant, car il ne prend pas en compte l’ensemble des frais engagés. C’est pour ça qu’on vous conseille aussi de calculer la rentabilité locative nette.
Bon à savoir : il n’y a pas de bon ou de mauvais taux de rentabilité brute. Cela dépend surtout de votre secteur géographique. Et oui, une métropole comme Paris présente souvent des taux de rendement locatif nettement inférieurs à certaines villes de Provence du fait d'un prix d'achat plus élevé. Pour autant, un investissement locatif dans la capitale est loin d’être une mauvaise idée. Si ça ne vous permet pas forcément de dégager des revenus complémentaires, ce placement vous assure un patrimoine immobilier dont la valeur augmentera certainement au fil des années.
La rentabilité nette
Ici, vous intégrez l’ensemble des charges dans votre calcul de rentabilité locative en LMNP. Et en matière de location meublée, les frais sont souvent très nombreux. Par exemple : l’achat des meubles, les frais de conciergerie en cas de location courte durée, les honoraires de l’agence immobilière, la taxe foncière, l'impôt, les frais de notaire, les charges de copropriété, etc.
Ainsi, la formule du rendement net est la suivante : (montant des loyers annuels - charges annuelles) / prix d’acquisition immobilière
Le taux de rendement interne
Cela correspond à votre taux de rendement annuel. Le TRI prend en compte tous les flux financiers au cours de l'année passée. Et oui, en tant que loueur meublé non professionnel, vous n'aurez pas forcément les mêmes recettes (vacances locatives ou révision des loyers) ou les mêmes frais (dégradations du bien, augmentation des charges de copro, ...) d'une année sur l'autre. Pour connaître votre rentabilité réelle à l'instant T, il est donc préférable de calculer le TRI.
La formule étant plus complexe, nous vous conseillons d'utiliser un simulateur en ligne.
Comment optimiser sa rentabilité locative en LMNP ?
Pour optimiser sa rentabilité locative, il est primordial de prendre les bonnes décisions dès le début. Voici quelques astuces pour investir dans l'immobilier intelligemment.
Choisir le bon logement
Le choix du logement détermine en grande partie la rentabilité locative de votre investissement immobilier. Et en particulier, la zone géographique du bien immobilier. Alors dans quelle ville louer un bien meublé ? Voici quelques indications :
- Une ville étudiante : de nombreuses locations meublées s’adressent à des étudiants. Et oui, ces derniers ne restent pas forcément longtemps dans la ville où ils étudient. Que ce soit pour une ou plusieurs années scolaires, ils n’ont pas vocation à s’installer sur du long terme. L’achat de meubles pour le logement s’apparente davantage à une corvée. C’est pourquoi, nombre d’entre eux privilégient les appartements ou les studios déjà meublés. Alors si votre logement est situé à proximité d’une ville universitaire, vous multipliez vos chances de trouver des locataires.
- Une ville dynamique : au-delà des étudiants, les locations meublées sont également prisées des jeunes actifs. Pour les attirer, privilégiez les villes à proximité d’entreprises en pleine expansion. Si ces dernières embauchent, vous aurez régulièrement de nouveaux locataires intéressés par votre logement.
- Une ville touristique : les locations meublées peuvent aussi attirer les touristes. Mais ici, la location se fait sur une courte durée. Alors si vous avez repéré un bien proche de la mer ou en pleine montagne, vous pourriez optimiser votre rentabilité locative.
Dans tous les cas, investissez dans une ville avec des transports en commun, des commerces et des écoles à proximité. Cela renforce leur attractivité.
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En 2024, les meilleures villes où investir sont Angers, Le Havre ou encore Dijon (avec un taux de rentabilité à + de 6%) .
Opter pour un bail de location rentable
Les locations meublées attirent une grande diversité de profils de locataires. C’est justement pour cette raison que le législateur met à disposition des propriétaires bailleurs différents types de bail de location.
- La location longue durée : ce contrat est conclu pour une durée minimale d’un an (renouvelable tacitement).
- La location étudiante : si les étudiants privilégient les locations meublées, ils n’ont pas toujours la possibilité de rester toute l’année calendaire. En juillet et août, ils rentrent souvent chez leurs parents ou voyagent. Alors pour éviter de payer deux ou trois mois de loyers pour rien, ils peuvent opter pour un contrat de bail dérogatoire. Ici, la durée de location est fixée à 9 mois.
- Le bail mobilité : vous pouvez louer un bien pour une période allant de 1 à 10 mois. Ce contrat de location s’adresse à des personnes ayant un besoin de logement ponctuel. Par exemple, le temps d’une formation professionnelle, d’un stage, d’un apprentissage, d’une mission de service civique ou encore d’une mission professionnelle temporaire.
- La location saisonnière : la durée est réduite davantage puisqu’il est possible de louer à la journée (jusqu’à 90 jours maximum). Si la location saisonnière implique une gestion locative plus lourde, cela vous permet aussi d’optimiser votre rentabilité locative.
Réduire les charges
Pour optimiser la rentabilité locative en LMNP, il faut augmenter les recettes, mais aussi réduire les charges.
Il existe plusieurs manières de les diminuer. Voici quelques exemples :
- Réduire le taux de crédit immobilier : pour cela, n'hésitez pas à comparer les offres commerciales des banques, faire appel à un courtier ou utiliser un simulateur de crédit immobilier.
- Réduire le montant des mensualités d'emprunt : en plus du taux d'intérêt, vous pouvez réduire la durée du prêt immobilier pour diminuer les mensualités. Là encore, vous pouvez utiliser un outil de simulation de crédit pour le calcul de vos mensualités.
- Limiter les frais de gestion : faire appel à une agence immobilière vous permet de déléguer la gestion locative. Mais les honoraires d'agence impactent fortement la rentabilité du projet immobilier.
Sélectionner le bon régime fiscal
Parmi les charges qui impactent votre rendement, il y a évidemment les impôts à payer. Heureusement, le statut de loueur meublé non professionnel vous permet de bénéficier d’une fiscalité LMNP avantageuse. Mais encore faut-il choisir le bon régime applicable.
Le régime micro- BIC
C’est le régime applicable de plein droit dès lors que vos recettes locatives en LMNP sont inférieures à certains seuils. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire variable selon le type de contrat de location et la localisation.
Voici un tableau récapitulatif des seuils et abattements :
Attention, vous ne pourrez déduire aucuns autres frais, même s’ils représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs. Même si le régime micro-BIC en LMNP est plus intéressant qu'avec les revenus fonciers, ce n'est pas toujours le plus avantageux.
Le régime réel d’imposition
Encore plus avantageux que le régime micro-BIC pour optimiser la rentabilité locative en LMNP, il y a le régime réel.
Ici, vous pouvez déduire l’ensemble des charges nécessaires à la mise en location du bien. Par exemple, les frais d’entretien, les frais d’assurance, les honoraires de l’agence immobilière, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de comptabilité, etc.
Mais surtout, le régime réel d’imposition vous permet d’amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de construction.
Ce faisant, vous pouvez réduire la base imposable, voire même la supprimer. Résultat, vous n’avez pas ou peu d'impôt à payer sur vos revenus locatifs.
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