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Investir en LMNP à Angers - Notre étude de marché

Investir en LMNP à Angers - Notre étude de marché
Mathieu d'Ornellas
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Ville à taille humaine, Angers est de plus en plus populaire auprès des habitants.Serait-ce un bon investissement pour les loueurs en meublé non professionnels ? Pour le savoir, il convient d’étudier le prix de l’immobilier, la démographie de la population, la réglementation en vigueur, … Et bonne nouvelle, nopillo à réunit toutes ces informations au sein de son étude de marché dédiée à l’investissement LMNP à Angers. 

Investir en LMNP à Angers : Une bonne opportunité ? 

Le prix au mètre carré 

En plein cœur du Maine-et-Loire, Angers est une ville caractérisée par sa qualité de vie. Et cela se reflète par une augmentation constante de sa population, et de ses prix de l’immobilier (+18 % en seulement 2 ans). Le prix au mètre carré y est de 3745  € en moyenne. Mais évidemment, il y a des disparités selon les quartiers : 

  • La Cité : c’est le centre historique de la ville. Vous y trouverez de nombreux commerces, bars et restaurants, ainsi qu’une offre culturelle très riche avec le château d’Angers, la cathédrale Saint-Maurice et de nombreux musées (environ 3950 € /m2). 
  • Saint-Serge Lafayette : c’est le quartier étudiant avec l’INSPEE et les écoles des beaux-arts, ECOGES, … (environ 3900 €)
  • Belle-Beille : à proximité des facultés d’Angers, il attire aussi de nombreux étudiants (environ 3400 €). 
  • La Doutre : caractérisée par ses maisons à pans de bois, la Doutre est comme un village dans la ville (environ 3 500 € /m2). À proximité du de l'École Nationale Supérieure d'Arts et Métiers et du parc Saint-Nicolas, il attire aussi bien les cadres dynamiques que les familles. 
  • Justices Madeleine Saint-Léonard : c’est un quartier résidentiel qui plaît particulièrement aux retraités et aux familles (environ 3700 € /m2). Pour votre investissement LMNP à Angers, vous avez donc le choix entre une variété de contrats de location (notamment résidence de service et bail meublé classique). 
  • Mayenne Capucins : c’est un quartier en pleine expansion avec la construction de nouveaux logements (environ 3000 /m2). 
  • Roseraie et Montplaisir : grâce à l’extension de la ligne de tramway et la modernisation des bâtiments, ces quartiers retrouvent un second souffle (environ 2700 /m2). 

La démographie 

Avec 155 000 habitants, Angers reste une ville à taille humaine. Parmi ces habitants, 66 % sont locataires. Ce qui représente de belles opportunités pour ceux qui souhaitent investir en LMNP à Angers. 

Niveau démographie, la ville accueille différents profils, avec 47 % d’habitants entre 15 et 44 ans, 15 % entre 45 et 59 ans et 21 % de plus de 60 ans. 

Le plan d’urbanisme 

Portée par une forte croissance, Angers multiplie les projets d’urbanisme. Voici les principaux : 

  • Hauts-de-Saint-Aubin : de nouveaux logements plus verts sont en construction dans le quartier de Hauts-de-Saint-Aubin. 
  • L’esplanade du Cœur du Maine : l’esplanade se transforme en square afin de lui redonner plus de vie. 
  • Monplaisir : le quartier se renouvelle avec de nombreux projets d’aménagement, comme une reconstitution du centre commercial, l’ajout d’espaces verts, la construction de nouveaux logements, etc. Si vous investissez en LMNP dans ce quartier d’Angers, vous pourrez profiter de ces programmes immobiliers neufs. 
  • La construction des pistes cyclables : la préfecture du Maine-et-Loire développe ses pistes cyclables, favorisant ainsi une mobilité plus écologique. 

Tous ces projets d’urbanismes permettent d’accueillir les nouveaux habitants dans de bonnes conditions, tout en améliorant la qualité de vie des résidents actuels. 

Le plus d’Angers

Ville de taille moyenne, Angers a de quoi séduire les investisseurs LMNP

  • Les transports en commun : en plus de ses tramway et bus, Angers accueille aussi la ligne de TGV vers Paris. En moins de 2 heures, les habitants peuvent rejoindre la capitale. 
  • La vie étudiante : plus de 27 % de la population angevine est étudiante (soit 42 000 étudiants). Venant de la France entière, ils bénéficient d’un large choix d'universités et d’écoles supérieures. 
  • Le bassin d’emploi : principalement orienté vers le tertiaire, Angers accueille de nombreuses entreprises issues du secteur de la santé et du numérique. Ce qui favorise la création de nouveaux emplois. 
  • L’attractivité culturelle : Angers est une ville d’Art et d’histoire avec un patrimoine extrêmement riche. Elle accueille ainsi de nombreux touristes tout au long de l’année. 

Le potentiel de rentabilité

Encore très accessible, la capitale du Maine-et-Loire offre un beau potentiel de rentabilité aux investisseurs (6,2 % de rentabilité en moyenne).

Cela dit, le niveau de rentabilité varie fortement d’un quartier à l’autre. Par exemple, avec un achat LMNP dans le centre-ville d’Angers, la Doutre ou Saint Serge Lafayette, il sera difficile de générer des revenus complémentaires. En revanche, vous pourrez espérer une belle plus-value à la revente. 

Pour maximiser votre rentabilité (et pourquoi pas un cash flow positif), privilégiez les quartiers en pleine expansion, comme Mayenne Capucin, Roseraie ou Montplaisir. 

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Quelle est la réglementation pour les LMNP à Angers ?

L’encadrement des loyers 

Même si la tension locative est croissante, il n’y a pas de politique d’encadrement des loyers applicable à Angers. En tant que propriétaire LMNP, vous êtes donc libre de fixer le prix du loyer comme bon vous semble. Mais l’idée étant de louer rapidement pour éviter la vacance locative, il est primordial de proposer un loyer cohérent avec l’offre locative. En moyenne, sachez que le prix au mètre carré est de 13 €. 

Par ailleurs, la ville n’est pas considérée comme une zone tendue. 

La location saisonnière 

Contrairement à de nombreuses grandes villes françaises, la location saisonnière est relativement libre à Angers. Vous pouvez louer votre bien sans demander une autorisation de changement d’usage ni de numéro d’enregistrement. 

En revanche, vous devrez déclarer votre bien saisonnier auprès de la mairie. Cette déclaration vise  à faciliter la collecte de la taxe de séjour, indispensable à toutes les locations saisonnières (résidence principale ou secondaire). 

Quelle stratégie adopter pour booster la rentabilité de son investissement LMNP à Angers ? 

Avec une population très éclectique, vous pouvez opter pour différentes stratégies d’investissement LMNP à Angers. 

Par exemple : 

  • Une résidence de services dans le quartier Saint-Léonard ; 
  • Un appartement en AirBnB dans le centre historique ; 
  • Une colocation dans le quartier Belle Beille 
  • Un appartement en longue durée dans le nouveau quartier Montplaisir. 

Il ne vous reste plus qu’à analyser les opportunités qui s’offrent à vous pour réussir votre investissement LMNP à Angers. 

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